W całej debacie o tym, czy lepiej jest mieszkanie kupić czy wynająć, często zapomina się o najważniejszym: mieszkanie służy przede wszystkim do zaspokajania potrzeby mieszkaniowej, a kwestia tego w jaki sposób zostanie to rozwiązane zależy od oczekiwań i stylu życia danej osoby. Home Broker bierze pod lupę najem lokalu i analizuje jego wady i zalety.
Z danych Eurostatu wynika, że w Polsce zaledwie 4 proc. osób mieszka w mieszkaniu wynajmowanym na rynkowych warunkach. To niewiele w zestawieniu z krajami Europy Zachodniej. W Holandii, Danii i Niemczech odsetek ten wynosi 30-40 proc., a w Szwajcarii ponad 50 proc. Z kolei 13,6 proc. osób w Polsce korzysta z najmu nierynkowego, czyli mieszka w lokalu znajomych, służbowym lub czynszowym. Rynkowy najem ma spory potencjał wzrostowy, a działanie Funduszu Mieszkań na Wynajem (ma zainwestować 5 mld zł w mieszkania i wprowadzić je na rynek najmu) powinno być czynnikiem pobudzającym rozwój. Czy rzeczywiście warto wynajmować mieszkanie? Home Broker przeanalizował plusy i minusy rozwiązania.
Odsetek Polaków mieszkających we własnym i wynajmowanym mieszkaniu
Źródło: Home Broker na podst. danych Eurostat (2012 r.)
Największą zaletą wynajętego mieszkania jest możliwość łatwej jego zmiany. W przypadku własnej nieruchomości sprzedaż i zakup nowej nie są takie proste, na dodatek wiążą się z dodatkowymi kosztami transakcyjnymi. Powodów dla których zaistnieje potrzeba zmiany mieszkania jest bardzo dużo i mogą być związane zarówno z życiem osobistym jak i zawodowym. Zmiana pracy na taką w innym mieście lub nawet w innej dzielnicy to dla wielu osób problem z dojazdami do niej. W przypadku zamieszkania w wynajętym mieszkaniu kłopotu tego można w prosty sposób się pozbyć: wystarczy znaleźć nowe mieszkanie i przeprowadzić się do niego. Częstym motywatorem do zmiany mieszkania jest powiększenie się rodziny. Dwupokojowe mieszkanie staje się za małe i trzeba poszukać większego. Czasami do chęci przeprowadzki nie trzeba wcale drastycznych zmian w życiu. Może być tak, że zmienił się nam gust, irytują sąsiedzi lub bardziej pasuje spokojne przedmieście niż głośne i zatłoczone centrum.
Mieszkasz gdzie chcesz
Wynajmując mieszkanie można poznać kilka rejonów miasta (czy wręcz kraju) by wybrać miejsce, w którym potem będziemy chcieli zamieszkać na dłużej. Wynajem pozwala też nauczyć się czegoś na temat rynku nieruchomości, różnych technologii budowy mieszkań, ich wad i zalet itd. Często młodzi ludzie kupują mieszkanie bez tej wiedzy i potem żałują podjętej decyzji. Najem jest dobry dla osób, które nie znalazły jeszcze swojego miejsca na ziemi i nie do końca wiedzą, gdzie i jak chcą mieszkać.
Po stronie zalet wynajmu mieszkania należy też wymienić większą dostępność – nie trzeba tu dysponować wielkim budżetem ani zadłużać się w banku na kilkadziesiąt lat. Warto dodać, że nawet kupując mieszkanie na kredyt, należy liczyć się z kosztami wstępnymi. Oprócz tzw. wkładu własnego (10 proc. wartości mieszkania) i innych opłat bankowych (prowizje, ubezpieczenia) należy jeszcze liczyć się z szeregiem opłat, wśród których są m.in. podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizja pośrednika, taksa notarialna czy opłaty za odpisy aktu notarialnego. Przykładowo kupując na rynku wtórnym mieszkanie za 300 tys. zł należy mieć w portfelu ok. 50-60 tys. zł, a to i tak nie obejmuje kosztów związanych z remontem czy wyposażeniem nieruchomości. W trakcie najmu mieszkania lokatorzy nie muszą także ponosić kosztów utrzymania i konserwacji- obowiązki te leżą po stronie właściciela. Z wyposażeniem bywa różnie. Na rynku można spotkać zarówno mieszkania w pełni urządzone, przygotowane do zamieszkania „od zaraz” jak i takie, które wymagają jakichś zakupów, z reguły jednak w ograniczonej wielkości.
Trzeba jednak pamiętać, że najem ma też całkiem sporo wad. Wśród tych najczęściej podnoszonych jest fakt, że zamiast budować własny majątek, pozwalamy go gromadzić właścicielowi mieszkania. Po 30 latach wynajmowania mieszkania niczego nie będziemy mieli, po spłacie kredytu hipotecznego mamy zaś akt własności mieszkania, które można np. sprzedać.
Ścian nie wyburzysz
Dla części osób przeszkodą jest ograniczona prywatność w wynajmowanym lokalu, w którym trudno czuć się jak u siebie. Nie mamy tu możliwości takiej ingerencji w nieruchomość jak w przypadku własności. Na każdą zmianę musimy otrzymać pozwolenie właściciela, cały czas wiemy też, że nie przebywamy we własnym mieszkaniu, tylko w cudzym.
Coraz rzadziej zdarzają się na szczęście właścicielskie wizyty bez zapowiedzi czy nieuprawnione kontrole lokatorów. Warto wiedzieć, że takie zachowania są niezgodne z Kodeksem Cywilnym, właściciel mieszkania nie ma prawa do takich kroków.
W przypadku braku porozumienia z właścicielem mieszkania istnieje ryzyko wypowiedzenia przez niego umowy i obowiązku poszukania nowego lokum. Zbyt częste przeprowadzki to niekomfortowa sytuacja.
Wynajmując od kogoś mieszkanie jesteśmy też zobowiązani do przestrzegania zasad przez niego ustalonych. Chodzi nie tylko o możliwość zmian w wystroju wnętrza (z tym akurat problemy powinny być najmniejsze), ale i np. przetrzymywanie zwierząt czy liczbę lokatorów. Najemca jest też „skazany” na gust właściciela, rzadko zdarza się, by mieszkanie na wynajem było urządzone dokładnie tak, jak życzyliby sobie tego najemcy.
| WADY | ZALETY |
| Nie budujemy własnego majątku | Większa mobilność – łatwiej zmienić mieszkanie |
| Ryzyko problemów z właścicielem | Bez kredytu hipotecznego |
| Ryzyko wzrostu czynszu | Bez kosztów transakcyjnych i okołokredytowych |
| Ryzyko wypowiedzenia umowy i potrzeby szukania nowego mieszkania | Bez kosztów utrzymania nieruchomości |
| Brak możliwości poważnych ingerencji w mieszkanie | Niższe koszty urządzenia/dostosowania mieszkania |
| Obowiązek dostosowania się do zasad wyznaczonych przez właściciela | |
| Mała szansa na podobny gust właściciela i najemcy |
Źródło: Home Broker
Marcin Krasoń, Home Broker, // ‚+’'+e+''+''); // ]]>
marcin.krason at homebroker dot pl
Wojciech Boczoń
