Wynajem potencjalnie lepszy niż depozyty czy obligacje

Obniżki stóp procentowych i malejąca inflacja zbijają oprocentowanie lokat i obligacji skarbowych. Bardziej od nich opłacalna jest teraz inwestycja w mieszkanie na wynajem.

Na 4,18 proc. podliczyliśmy w styczniu średnią oczekiwaną roczną rentowność netto wynajmu mieszkań. W porównaniu z poprzednim raportem z listopada ub.r. obniżyła się ona o 0,3 p.p. Spadek ten po części wynika ze zmian stawek oferowanych przez wynajmujących, które nieznacznie obniżyły się oraz ze wzrostu cen nieruchomości. Przede wszystkim jednak jest zasługą jednorazowego przeszacowania w górę kosztów utrzymania mieszkań, a dokładnie czynszu płaconego na rzecz administracji, który uwzględniamy w naszych obliczeniach.

Wskaźnik średniej rentowności netto wynajmu mieszkań powstaje na podstawie średnich ofert wynajmu mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl w przeliczeniu na metr kwadratowy ich powierzchni oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Open Finance dokonują transakcji ich zakupu. Do wyliczeń uwzględniamy dane z Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Miasto	Cena m2 mieszkania	Stawka najmu w przeliczeniu na m2	Rentowność brutto	Rentowność netto
Gdańsk	4815 zł	28,94 zł	5,07%	4,53%
Gdynia	5027 zł	24,56 zł	3,94%	3,50%
Kraków	5594 zł	30,30 zł	4,40%	3,92%
Łódź	3614 zł	22,45 zł	4,86%	4,31%
Poznań	5206 zł	26,67 zł	4,23%	3,77%
Warszawa	6580 zł	42,75 zł	5,54%	4,97%
Wrocław	5193 zł	30,71 zł	4,82%	4,30%
Średnia	–	–	4,69%	4,18%

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance ze stycznia; oferty najmu z serwisu domiporta.pl ze stycznia obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Sytuacja na rynku wynajmów jest w tym okresie względnie stabilna. Mamy środek roku akademickiego, więc istotny czynnik jakim jest sezonowość najmów studenckich nie wpływa w zdecydowany sposób na podaż lub popyt na wynajmy. Wszystkie wyżej wymienione czynniki finansowe również pozytywnie wpływają na rentowność tego typu inwestycji. Pamiętać jednak należy – co podkreślamy w każdym raporcie – że inwestycja w zakup mieszkania jest zdecydowanie inwestycją długoterminową. Jej opłacalność zatem należy rozpatrywać również w takim kontekście. Prezentowane dane odnoszą się do aktualnych warunków rynkowych, do aktualnego poziomu inflacji i oprocentowania lokat i obligacji, ale również do dzisiejszych cen mieszkań. Niewątpliwie sytuacja ta różnie wygląda w przypadku mieszkań kupowanych na górce cenowej, a jeszcze inaczej w przypadku tych, które kupowane były wiele lat temu,wyjaśnia Agnieszka Grotkowska – dyrektor ds. projektów Specjalnych serwisu Domiporta.pl.

W ciągu dwóch miesięcy, w okresie od listopada do stycznia, średnia stawka w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania oferowanego do wynajmu w siedmiu wymienionych miastach spadła z 29,60 zł do 29,48 zł, czyli o 0,38 proc. Obniżki zanotowaliśmy w Gdańsku, Gdyni oraz Wrocławiu. W pozostałych ośrodkach stawki nieznacznie wzrosły bądź nie zmieniły się (Łódź).

W styczniu w porównaniu listopadem niemal nie zmieniła się (spadek o 3 proc.) liczba uwzględnionych przez nas w obliczeniach ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl.

Spadek cen nieruchomości, sprzyjający od wielu miesięcy wzrostowi rentowności wynajmu, tym razem nie wystąpił, a liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych mieszkań w ciągu dwóch ostatnich miesięcy wręcz wzrósł o 1,2 proc. (za sprawą ponad 2,3-proc. wzrostu w styczniu br.).

Pozytywną informacją dla osób osiągających dochody z wynajmu mieszkań jest szybko malejąca inflacja. Jeszcze rok temu jej roczny wskaźnik przekraczał 4 proc., a według najnowszych danych GUS za styczeń 2013 roku, wynosi już 1,7 proc. Roczny spadek cen mieszkań był jednak na tyle duży (średnio w siedmiu branych pod uwagę miastach wyniósł 7,4 proc.), że realny średni zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem wyniósł minus 4,8 proc., uwzględniając utratę wartości przez nieruchomość oraz inflację. Inwestor, który znalazł się w potrzebie skapitalizowania inwestycji ma więc niezbyt duże szanse na to, aby na niej nie stracić. Sytuacja ulega jednak stopniowej poprawie, gdyż w listopadzie było to 6,8 proc., a jeszcze dwa miesiące wcześniej ponad 9 proc.

Miasto	Zmiana stawki najmu r/r	Zmiana mediany cen transakcyjnych r/r	Nominalny zwrot z inwestycji	Realny zwrot z inwestycji
Gdańsk	-0,38%	-9,59%	-5,13%	-6,72%
Gdynia	-6,28%	-1,56%	2,25%	0,54%
Kraków	2,58%	-12,89%	-9,42%	-10,93%
Łódź	-6,93%	-5,75%	-0,83%	-2,49%
Poznań	-6,28%	-0,95%	3,24%	1,51%
Warszawa	2,72%	-12,79%	-8,39%	-9,92%
Wrocław	-3,01%	-8,37%	-4,05%	-5,66%
ŚREDNIE	-2,51%	-7,41%	-3,19%	-4,81%

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.

Pomimo to, w porównaniu z alternatywnymi sposobami na ulokowanie gotówki, wynajem przedstawia się obecnie najkorzystniej. Średnie oprocentowanie bankowych depozytów spada bowiem w reakcji na obniżanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i obecnie wynosi już tylko 3,5 proc. netto, podczas gdy jeszcze w listopadzie było to 4,1 proc. Z kolei malejące inflacja rzutuje na oprocentowanie dziesięcioletnich obligacji skarbowych (EDO), które jest od niej zależne (oblicza się je dodając stałą marżę wyrażoną w procentach do wskaźnika inflacji w miesiącu poprzedzającym rozpoczęcie kolejnego okresu odsetkowego). Oprocentowanie oferowanych obecnie papierów w pierwszym rocznym okresie odsetkowym to 4,05 proc. netto, ale trzeba mieć na uwadze, że w kolejnych okresach marża będzie niższa o 1,1 proc. i jeśli inflacja za rok byłaby na tym samym poziomie co teraz, to oprocentowanie netto w kolejnym okresie odsetkowym wyniosłoby niespełna 3,2 proc.

Rodzaj inwestycji	Rentowność brutto	Rentowność netto
Zakup mieszkania na wynajem	4,69%	4,18%
Roczna lokata bankowa*	4,32%	3,50%
Obligacje 10-letnie	5,0%**/3,9%***	4,05%**/3,16%***

*średnia dla 36 banków z 04.02.2013 r.;

**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;

***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance