Wzór na cenę sprzedaży mieszkania: oferta minus 10 proc.

Ceny po jakich zawierane są transakcje na rynku mieszkaniowym potrafią znacząco odbiegać od tego, czego życzyliby sobie sprzedający. 10-proc. obniżki są niemal normą.

Nawet o jedną czwartą – o tyle potrafią być niższe ceny transakcyjne mieszkań od tych z ofert wystawianych przez sprzedających. Z największymi różnicami mamy do czynienia w przypadku mieszkań największych, od czterech pokoi wzwyż. W Gdańsku sięgają one nawet 28,7 proc. Z kolei najmniej skłonni do negocjacji są sprzedający mieszkania dwu- i trzypokojowe. Do takich wniosków skłania analiza przeprowadzona w oparciu o oferty sprzedaży mieszkań zamieszczone w serwisie Domiporta.pl w grudniu ub.r. oraz ceny, po których transakcje zakupu lokali w IV kw. ub.r. realizowali klienci Open Finance. Pod uwagę wzięliśmy sześć miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław.

Różnica w poszczególnych segmentach w każdym z miast wygląda inaczej. Na przykład w Łodzi im większe mieszkanie, tym różnica między ceną ofertową a transakcyjną jest większa. W przypadku kawalerek różnica wynosi 1,7 proc., zaś przy mieszkaniach cztero- i więcej pokojowych – 11 proc. Ale już w Krakowie jest zupełnie na odwrót, i to w przypadku najmniejszych, jednopokojowych mieszkań, ceny z umów kupna/sprzedaży były średnio o 23,8 proc. niższe niż te, po jakich sprzedający w tym czasie wystawiali swoje oferty.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań

miasto	kawalerka	2-pokojowe	3-pokojowe	4-pokojowe i większe
Gdańsk	18,3%	15,1%	8,2%	28,7%
Kraków	23,8%	8,2%	5,6%	2,9%
Łódź	1,7%	2,0%	7,6%	11,0%
Poznań	0,8%	4,0%	20,0%	15,6%
Warszawa	9,7%	7,7%	-0,7%	7,8%
Wrocław	6,8%	6,8%	10,4%	19,5%
ŚREDNIE	10,2%	8,5%	8,5%	14,2%

Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

W przypadku cieszących się największą popularnością lokali dwu- i trzypokojowych (cztery na pięć wszystkich zrealizowanych transakcji) różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są najmniejsze. Średnio jest to 8,5 proc. Mieszkania dwupokojowe we Wrocławiu i Gdańsku były sprzedawane nawet kilkanaście procent poniżej średniej ceny ofertowej właściwej dla tego segmentu. W Łodzi i Poznaniu kupujący mogli się cieszyć uzyskując od 2 do 4 proc. zniżki.

Udział poszczególnych typów mieszkań w liczbie transakcji ogółem w danym mieście

miasto	kawalerka	2-pokojowe	3-pokojowe	4-pokojowe i większe
Gdańsk	9,4%	36,6%	42,6%	11,5%
Kraków	12,4%	45,5%	30,6%	11,5%
Łódź	6,3%	45,1%	42,3%	6,3%
Poznań	12,6%	45,0%	33,8%	8,6%
Warszawa	10,5%	44,9%	31,5%	13,1%
Wrocław	6,4%	47,5%	38,2%	8,0%
ŚREDNIE	9,6%	44,1%	36,5%	9,8%

Źródło: Open Finance.

Na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są większe niż na rynku pierwotnym. Wynika to najprawdopodobniej z tego, że nowe lokale wprowadzane do sprzedaży przez deweloperów, często na wczesnym etapie realizacji, oferowane są z cenami niższymi od tych wystawionych wcześniej – gotowych, lub których realizacja zbliża się ku końcowi. Skłonność sprzedających do dalszych negocjacji jest więc już nieco ograniczona. Przykładowo, średnia przewaga cen ofertowych nad transakcyjnymi w przypadku mieszkań dwupokojowych na rynku wtórnym wynosiła 12,9 proc., podczas gdy na rynku pierwotnym było to 4 proc.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*

rynek pierwotny				rynek wtórny
kawalerka	2-pokojowe	3-pokojowie	4-pokojowe i większe	kawalerka	2-pokojowe	3-pokojowe	4-pokojowe i większe
9,8%	4,0%	6,8%	13,4%	11,9%	12,9%	10,2%	15,1%

*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Prezentowane dane mogą być szczególnie użyteczne dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Uzbrojeni w taką wiedzę zyskują lepszą pozycję negocjacyjną. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione, zatem nie wszędzie sytuacja wygląda tak samo. Niemniej zawsze warto się targować.

Źródło: Open Finance