Podatnik, który wymieni posiadaną nieruchomość na inną przed upływem 5 lat od jej nabycia, zapłaci podatek tak, jakby ją po prostu sprzedał. Nie ma znaczenia nawet to, że wartość wymienianych nieruchomości jest identyczna, więc faktyczny stan posiadania podatnika się nie zmieni. Dla fiskusa bowiem zamiana stanowi odpłatne zbycie nieruchomości – wynika z analizy Tax Care.
Przepisy podatkowe mówią, że dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku od osób fizycznych, jeśli między jej nabyciem a zbyciem upłynęło więcej niż 5 lat. W przypadku zbycia przed upływem 5 lat warunkiem uzyskania zwolnienia jest przeznaczenie przychodu ze zbywanej nieruchomości na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.
Wartość majątku się nie zmieniła, ale podatek jest
Jednak jednym ze sposobów nabywania nieruchomości, jakie stosuje się w naszym kraju, jest zamiana. Zwykle wiąże się to z dopłatą, jakiej musi dokonać jedna ze stron umowy, ale zdarzają się przypadki, kiedy wartość wymienianych nieruchomości jest identyczna. Tak było w przypadku osoby, która zwróciła się o interpretację podatkową w sprawie tego, czy musi płacić podatek od nieruchomości, zbytej właśnie poprzez umowę zamiany. Wnioskodawca wszedł w posiadanie gruntu w 2011 r. dzięki dokonanej przez darowiznę. Grunt został podzielony, a jedna z powstałych w ten sposób działek została w maju 2014 r. wymieniona na inną. Obie działki, które podlegały wymianie, miały identyczną wartość, wynoszącą 12 tys. zł, zaś pozyskany dzięki umowie zamiany grunt wszedł w skład gospodarstwa rolnego, jaki prowadzi wnioskujący z małżonkiem.
W prośbie o wydanie interpretacji wnioskodawca uznał, że od zbytej przez zamianę działki nie powinien płacić podatku dochodowego, jako że transakcja ta nie przyniosła mu dochodu. Wartość wymienianych działek była bowiem identyczna. Ale fiskus nie zgodził się z tym stanowiskiem i nakazał wnioskodawcy zapłacenie podatku dochodowego.
Zamiana również daje korzyść majątkową
W interpretacji z 13 stycznia 2015 r. (sygnatura IBPBII/2/415-898/14/JG) Izba Skarbowa w Katowicach zwróciła uwagę, że wprawdzie w przepisach podatkowych nie nawiązuje się bezpośrednio do transakcji zamiany, ale mówi się o odpłatnym zbyciu nieruchomości. Za takie zaś uznaje się każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności do nieruchomości w zamian za korzyść majątkową. Jako że w przypadku zamiany korzyścią majątkową jest uzyskiwana w ten sposób druga nieruchomość, więc taka transakcja stanowi również odpłatne zbycie, a więc – zgodnie z ustawą – jest źródłem przychodów. Fakt, że wymieniane nieruchomości mają taką samą wartość, z puntu widzenia przepisów podatkowych nie ma znaczenia – napisali urzędnicy.
W rezultacie w danym przypadku kluczowe znaczenie ma fakt, iż wnioskujący dokonał zamiany, a więc zbył posiadany grunt, w okresie krótszym niż 5 lat od chwili nabycia. Na dodatek pozyskana działka nie została spożytkowana na własne cele mieszkaniowe, bo weszła w skład gospodarstwa rolnego wnioskodawcy. W tej sytuacji więc będzie on musiał zapłacić podatek od uzyskanego dochodu.
Jak liczyć koszty przy zbyciu gruntu?
Na pocieszenie dla wnioskodawcy urzędnicy katowickiej izby skarbowej przypomnieli, że kwota – czy w danym przypadku wycena drugiej działki – pozyskana ze zbycia nieruchomości stanowi przychód z tej transakcji. Podatnik może więc wyliczyć dochód poprzez odliczenie od uzyskanej wartości poniesionych kosztów.
Do kosztów – wynika z interpretacji – można zaliczyć wszystkie wydatki, konieczne, aby transakcja zbycia doszła do skutku. „Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem odpłatnego zbycia, jeżeli wnioskodawca poniósł w ogóle przy zamianie tego rodzaju koszty” – czytamy w wykładni. Dodatkowo, jeśli dokonany wcześniej przez wnioskodawcę podział gruntów był konieczny do przeprowadzenia transakcji, wydatki na ten cel można również zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Przy czym, jak zaznaczają urzędnicy, kosztem jest nie całość wydatków związanych z podziałem, ale ich część – ta, która proporcjonalnie przypada na działkę, która była przedmiotem zamiany.
Kosztem mogą być także zapłacone podatki
Oczywiście, zazwyczaj głównym składnikiem kosztów uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości, są wydatki poniesione na jej nabycie. Jednak w danym przypadku podatnik stał się właścicielem gruntu dzięki darowiźnie, więc nie poniósł wydatków na zakup. W takim przypadku, jak mówi ustawa, do kosztów można zaliczyć nakłady poniesione na zwiększenie wartości nieruchomości oraz kwocie zapłaconego podatku od spadków i darowizn, przypadającą proporcjonalnie na działkę, która stała się przedmiotem transakcji.
Marek Siudaj, Tax Care
Wojciech Boczoń