Zamienię mieszkanie na młodsze

Co jakiś czas wraca temat starzenia się nieruchomości i zagrożeń z tym związanych. Według danych GUS na 12,5 mln mieszkań ok. 7 mln zostało oddanych do użytkowania w czasach PRL-u. Oznacza to, że najstarsze z nich liczą już ponad pół wieku i to właśnie one stanowią największy odsetek dostępnej oferty rynku wtórnego.

Nieruchomości uchodzą za jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału, ale decydując się na zakup mieszkania w aktualnej sytuacji gospodarczej i demograficznej należy pamiętać o ważnych czynnikach, które będą determinowały wartość mieszkania w przyszłości. Przede wszystkim mowa tu o lokalizacji.

W świetle rokrocznie malejącej liczby populacji i jednoczesnym wzroście liczby mieszkań, będzie ona gwarantem wysokiej ceny oraz zainteresowania kupujących. Kolejnymi czynnikami na jaki należy zwrócić uwagę są wiek budynku oraz jakość zastosowanych materiałów budowlanych i wykończeniowych. W przypadku nieruchomości z „wielkiej płyty” nie można już mówić o „nowoczesności”.

Wszystkie z nich mają kilkadziesiąt lat użytkowania za sobą. Zakładając, że budynek ma w chwili obecnej 40 lat, za kolejne 10 – 15 lat, gdy zechcemy spieniężyć swój kapitał, będzie on miał już za sobą 1/3 żywotności (w przypadku budynków z płyt prefabrykowanych przy stałych modernizacjach specjaliści zakładają ten okres na 120-150 lat). Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego jego wiek w momencie sprzedaży będzie sięgał jedynie tych 10-15 lat.

Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty S.A. przygotowali symulację zakupu mieszkania czterdziestoletniego w „wielkiej płycie” oraz oferowanego na rynku pierwotnym. Badania zostały przeprowadzone na podstawie danych ofertowych przedstawionych w serwisie otoDom.pl., na trzech najbardziej aktywnych rynkach mieszkaniowych Polski – Warszawie, Krakowie oraz we Wrocławiu.

Do analizy wybrano mieszkania najpopularniejsze wśród kupujących, czyli 2-pokojowe o powierzchni 50 mkw. Dodatkowo uwzględniono również koszt remontów i wykończenia. W przypadku mieszkania w „wieku średnim” wynoszą one przeciętnie 400 zł/mkw., a w nowo wprowadzonych na rynek 800 zł/mkw. Aby móc porównać lokale o takim samym kryterium powierzchniowym pod uwagę wzięto nieruchomości z rynku wtórnego znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie nowej inwestycji. W przypadku Warszawy porównywane mieszkania znajdują się na Bemowie, w Krakowie na Woli Duchackiej, a we Wrocławiu w dzielnicy Krzyki. Pominięto skrajne przypadki o niskim standardzie i wymagające dużych nakładów finansowych.

Zestawienie cen mieszkań pochodzących z rynku wtórnego i pierwotnego

	Cena mieszkania (zł/mkw.)		Cena całkowita mieszkania (zł)		Cena całkowita mieszkania gotowego do użytkowania (zł)		Różnica pomiędzy ceną mieszkania w „wielkiej płycie” a mieszkania z rynku pierwotnego
	„wielka płyta”	rynek pierwotny	„wielka płyta”	rynek pierwotny	„wielka płyta”	rynek pierwotny
Warszawa	6 405	6 750	320 250	337 500	340 250	377 500	-37 267
Kraków	5 503	5 900	275 167	295 000	295 167	335 000	-39 833
Wrocław	5 222	5 700	261 117	285 000	281 117	325 000	-43 883

Źródło: portal otoDom.pl

Z powyższej tabeli wynika, że najmniejsza różnica pomiędzy cenami jednostkowymi mieszkań z rynku pierwotnego a wtórnego, widoczna jest w Warszawie. Tam pomimo standardu wymagającego remontu, cena lokali w wielkiej płycie jest zbliżona do tych pochodzących świeżo od dewelopera. Podobnie przedstawia się sytuacja w Krakowie, gdzie za mieszkanie w budynku z wielkiej płyty należy zapłacić ok. 400 zł/mkw. mniej. Największa różnica pomiędzy omawianymi obszarami widoczna jest we Wrocławiu, ale i tam nie przekracza ona 500 zł/mkw. Najbardziej miarodajne jest jednak zestawienie cen całkowitych uwzględniające koszty niezbędnych remontów i wykończeń. W trzech analizowanych miastach 50 mkw. mieszkanie z rynku pierwotnego jest średnio o 40 tys. zł droższe niż to, które ma za sobą prawie 40 lat użytkowania.

Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl zauważa, że wybierając mieszkanie u sprawdzonego dewelopera korzystającego z wysokiej jakości materiałów budowlanych i wykończeniowych może ono okazać się dużo lepszym wariantem niż „wielka płyta”. Pomimo różnicy w cenie, którą w znaczącej części można uznać za koszt zużycia technicznego i funkcjonalnego, w aktualnej sytuacji może być to pewniejsza lokata kapitału.

Oprócz zastosowania nowych rozwiązań technicznych, mieszkanie od dewelopera wyróżnia się m.in. współczesnym standardem, możliwością przebudowy i dostosowania do swoich potrzeb oraz atrakcyjnie zagospodarowanymi częściami wspólnymi. Z drugiej strony w otoczeniu bloków z czasów PRL-u łatwiej o tereny zielone czy „sprawdzenie” komfortu mieszkania. Oczywiste jest również to, że budynki te poddawane są modernizacji, remontom oraz stałej konserwacji.

 

Agata Polińska, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl