Każda osoba, która wnioskuje o kredyt hipoteczny musi się przygotować na czasochłonną procedurę bankową. Analiza zdolności kredytowej jest decydującym etapem tego procesu – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
W przypadku kredytów opiewających na kilkaset tysięcy złotych wynik wspomnianego badania odgrywa szczególna rolę. Dlatego potencjalni nabywcy mieszkań usilnie poszukują metod, które mogą poprawić ich zdolność kredytową. Osoby stosujące takie tricki powinny wiedzieć, co kryje się pod pojęciem zdolności kredytowej
Test dla domowego budżetu
Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie – taką formalną definicję można odnaleźć w ustawie prawo bankowe. Nie wydaje się ona szczególnie pomocna dla przeciętnego kredytobiorcy. Osoby zajmujące się doradztwem kredytowym mogą udzielić bardziej przystępnych wyjaśnień. Przedstawiciele firmy Conse Doradcy Finansowi tłumaczą, że zdolność kredytową można utożsamiać z taką wartością miesięcznej raty, którą nie przekracza możliwości płatniczych klienta. Dlatego kredyt udzielony osobie posiadającej odpowiednią zdolność kredytową powinien być spłacany terminowo. – Bank w ramach analizy wniosku kredytowego bierze pod uwagę poziom akceptowanych dochodów oraz wszystkie regularnie występujące i możliwe do przewidzenia koszty (stałe obciążenia dochodu). W tym kontekście trzeba również wspomnieć o tak zwanym dochodzie dyspozycyjnym. Jest to minimalna kwota, która powinna zostać w domowym budżecie po dokonaniu wszystkich standardowych wydatków i opłaceniu miesięcznej raty kredytu – tłumaczy Michał Traut z Conse Doradcy Finansowi.
Wspomniany dochód dyspozycyjny zabezpiecza terminową spłatę kredytu w sytuacji, gdy klient musi dokonać nieprzewidzianych wydatków. Do tej grupy wydatków nie zalicza się stałych obciążeń, które są związane z:
-
utrzymaniem rodziny
-
eksploatacją samochodu
-
alimentami
-
utrzymywaniem posiadanej nieruchomości
-
wynajmem lokum
-
spłatą aktualnie zaciągniętych kredytów i pożyczek (całkowita wartość każdej raty redukuje osiągany dochód)
-
używaniem kart kredytowych oraz limitów w rachunku bieżącym (dochód klienta jest pomniejszany o cześć lub całość przyznanego limitu zadłużenia)
Rodzime banki w swoich szacunkach zdolności kredytowej mogą uwzględniać również inne kategorie stałych wydatków. Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zauważa, że pod tym względem polityka kredytodawców jest zróżnicowana. Trzeba również wziąć pod uwagę fakt, że niektóre banki przyjmują limity minimalne dla poszczególnych grup wydatków. Takie rozwiązanie redukuje zdolność kredytową najbardziej oszczędnych wnioskodawców.
Eksperci firmy Conse akcentują jeszcze jeden aspekt. Mowa o wskaźniku DTI (ang. debt to income). Wyraża on stosunek raty, które będzie spłacana przez klienta do miesięcznego dochodu netto. Wspomniany indeks stał się szczególnie istotny, gdy Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) w ramach kolejnych rekomendacji ustaliła maksymalne limity zadłużenia dla posiadaczy kredytów hipotecznych. Przedstawiają się one następująco:
-
DTI < 42% (limit dotyczy osób zaciągających hipoteczne kredyty walutowe)
-
DTI < 50% (limit dla posiadaczy hipotecznego kredytu złotówkowego)
-
DTI < 65% (limit dla osób zaciągających hipoteczny kredyt złotówkowy, które dodatkowo osiągają dochody netto wyższe od przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce)
Warto pamiętać, że powyższe wymogi KNF-u obowiązują wszystkich wnioskodawców. Dlatego żaden bank nie wyda pozytywnej decyzji, jeśli wartość wskaźnika DTI po wliczeniu raty kredytu hipotecznego okaże się zbyt wysoka.
Internetowe kalkulatory tylko szacują
Potencjalni kredytobiorcy często sięgają po kalkulatory zdolności kredytowej, które są dostępne w Internecie. Takie proste i wygodne aplikacje pozwalają na wstępne sprawdzenie zdolności kredytowej. Uzyskiwane wyniki trzeba jednak traktować z pewną rezerwą. – Wspomniane kalkulatory bazują na uproszczonych założeniach. Dlatego nadają się one do wykonywania wstępnych i bardzo pobieżnych obliczeń. Znacznie dokładniejszy wynik można uzyskać po zasięgnięciu opinii eksperta. Osoby zainteresowane kredytem hipotecznym, powinny również pamiętać o tym, że pozytywna weryfikacja ich zdolności kredytowej nie przesądza o decyzji banku. W praktyce kredytodawcy uwzględniają też inne kryteria. Można tutaj wymienić trzy najważniejsze aspekty: wynik procedury scoringowej, historię kredytową potencjalnego klienta oraz cechy nieruchomości, która zostanie obciążona hipoteką – tłumaczy Michał Traut z Conse Doradcy Finansowi.
Cztery recepty na lepszą zdolność kredytową
Sytuacja każdej osoby, która chciałaby poprawić swoją zdolność kredytową jest inna. Dlatego trafnej oceny może dokonać tylko kompetentny doradca finansowy. Mimo tego warto przekazać kilka ogólnych wskazówek dla przyszłych kredytobiorców. Oto one:
-
Zdolność kredytową można poprawić dzięki likwidacji niewykorzystywanych kart kredytowych oraz limitów kredytowych, które są przyznawane w ramach rachunków osobistych. Podobny efekt ma przedterminowa spłata zaciągniętych kredytów.
-
Zaciąganie jakichkolwiek nowych kredytów nie jest wskazane. W awaryjnej sytuacji warto posiłkować się pożyczką od członków rodziny lub zaufanych znajomych.
-
Osoby nieposiadające dostatecznej zdolności kredytowej powinny rozważyć spłatę zadłużenia w ratach równych. Taki wariant zwiększa szanse na uzyskanie kredytu, ale generuje wyższe koszty odsetkowe.
-
Przystąpienie do kredytu wraz z członkiem rodziny jest dobrym rozwiązaniem, jeżeli posiada on odpowiednie dochody oraz dobrą historię kredytową. Dodatkowym wymogiem może być data urodzenia dodatkowego właściciela kredytu. Okazuje się bowiem, że banki wprowadzają ograniczenia co do maksymalnego wieku współkredytobiorcy. Rodzimi kredytodawcy zwykle nie akceptują osób, które przed zwrotem całości zadłużenia przekroczą 70 lub 75 lat.
Warto pamiętać o jeszcze jednej kwestii. Wielu klientów zaczyna gorączkowo szukać recepty na niedostateczną zdolność kredytową dopiero wtedy, gdy bank przekazuje im odmowną decyzję. Znacznie lepsze rozwiązanie polega na zasięgnięciu porady specjalisty przed złożeniem wniosku kredytowego. Dobrze poinformowany klient może zaplanować działania, które zwiększą prawdopodobieństwo bezproblemowego uzyskania kredytu i ograniczą liczbę niepowodzeń – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
Juliusz Konczalski
RynekPierwotny.com
Wojciech Boczoń