Zmiany cen towarów i usług są procesem ciągłym, zachodzącym niemal na każdym rynku. Nieruchomości należą do tej grupy towarów, która jest stosunkowo czuła na wpływ czynników zewnętrznych kształtujących ceny. Bardzo rzadko średnie ceny domów czy mieszkań utrzymują się na stałym poziomie dłużej niż kilka miesięcy. Polityka kredytowa banków, sytuacja na rynku pracy czy realizacja przedsięwzięć infrastrukturalnych to tylko niektóre elementy mające wpływ na poziom cen nieruchomości.
Okazuje się jednak, że przykłady niektórych lokalnych rynków nieruchomości zdają się zaprzeczać twierdzeniu o częstych zwyżkach lub zniżkach cen nieruchomości. Analiza cen jednego metra kwadratowego mieszkań w czterech dzielnicach Krakowa w latach 2009 – 2010 pokazuje jak niewielkie zmiany nastąpiły w tym okresie i to pomimo dość burzliwego okresu w gospodarce.
Śródmieście
Mieszkania w Śródmieściu Krakowa cieszą się umiarkowanym zainteresowaniem kupujących. Czynnikiem wpływającym na poziom popytu są przede wszystkim wysokie ceny mieszkań w Śródmieściu. Przeciętny wiek budynków oraz rozkład mieszkań, z reguły nie przystosowany do współczesnych wymagań dodatkowo ograniczają liczbę potencjalnych nabywców. Z kolei na rynku pierwotnym jest stosunkowo niewiele nowych mieszkań, a ceny tych przeznaczonych do sprzedaży są wysokie.
Najczęściej mieszkania w tej dzielnicy kupowane są jako reprezentacyjne apartamenty, lokata kapitału lub z przeznaczeniem na wynajem.
W okresie ostatnich dwóch lat średnie ceny mieszkań w Śródmieściu nie uległy istotnym zmianom.
Co ciekawe największy spadek cen nastąpił w segmencie małych mieszkań o powierzchniach 30 – 40 m2. Różnica cen jednego metra kwadratowego sięgnęła w tym przypadku około 1500 złotych. Natomiast mieszkania ponad osiemdziesięciometrowe miały najniższą cenę metra kwadratowego spośród mieszkań zlokalizowanych w Śródmieściu. Z kolei ceny mieszkań o powierzchni od 80 do 90 m2 pozostały bez zmian w analizowanym okresie. Może to świadczyć, iż ten segment rynku cieszy się dużym zainteresowaniem kupujących.
Część właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w Śródmieściu zrezygnowało z zamiaru sprzedaży mieszkań w obecnej sytuacji, decydując się na odłożenie sprzedaży do czasu poprawy koniunktury gospodarczej. Jest to właściwe posunięcie biorąc pod uwagę, niemal pewne podniesienie się cen mieszkań w perspektywie kilku najbliższych lat.
Krowodrza
Krowodrza to niezwykle popularna dzielnica wśród osób poszukujących mieszkań. Bliskość centrum miasta, dobrze rozwinięta infrastruktura i gęsta sieć komunikacyjna, to niewątpliwe atuty tej dzielnicy. Najbardziej pożądanymi mieszkaniami są lokale dwu lub trzypokojowe. Interesującym wydaje się fakt, że nawet nieruchomości w „gorszych lokalizacjach”, na przykład blisko torów kolejowych czy dużego nasilenia ruchu kołowego, nie odstraszają kupujących. Liczy się przede wszystkim dobra lokalizacja. Wśród klientów poszukujących lokali w Krowodrzy przeważają ludzie młodzi kupujący swoje pierwsze mieszkanie. Chętnie kupowane są także mieszkania dla studentów. W tym przypadku nabywcami są zazwyczaj rodzice, zabezpieczający w ten sposób dzieci rozpoczynające studia.
W Krowodrzy występują znaczne różnice cen metra kwadratowego w zależności od powierzchni mieszkania. Zanotowano duże zmiany cen w okresie ostatnich dwóch lat, które przekraczają nawet 1000 złotych na metrze kwadratowym.
Ceny mieszkań o powierzchni od 90 do 100 m2 pozostały na niezmienionym poziomie od 2009 roku. Najdroższe, podobnie jak w Śródmieściu są mieszkania małe, o powierzchni do 40 metrów kwadratowych. Natomiast najniższe ceny za metr kwadratowy mają mieszkania ponad stumetrowe.
Należy pamiętać, że przyjęte w analizie ceny nie uwzględniają standardu mieszkania, stąd też mogą zdarzyć się sytuacje, gdy cena metra kwadratowego mieszkania może znacznie odbiegać od zaprezentowanej na powyższym wykresie. Krowodrze ze względu na swoje położenie jest od wielu lat dzielnicą, w której chętnie lokalizują swoje inwestycje deweloperzy. Możemy więc znaleźć oferty sprzedaży zarówno mieszkań nowych jak i kilkuletnich, a nawet takich, które pamiętają początek ubiegłego stulecia.
Podgórze
Dzielnica mająca swoich zwolenników głównie wśród osób już tam mieszkających. Podgórze jest atrakcyjne dla ludzi młodych. Duży rynek inwestycji deweloperskich oraz ogromna ilość ofert na rynku wtórnym jest w stanie zadowolić nawet najbardziej wybrednych klientów.
Mieszkania dwu i trzypokojowe cieszą się największym powodzeniem. Odległość od centrum miasta oraz rosnące problemy komunikacyjne dzielnicy, Podgórze nadrabia szeroką ofertą mieszkań oraz stosunkowo niskimi cenami nieruchomości.
Osoby z mniej zasobnymi portfelami mogą wybierać wśród setek ofert mieszkań zlokalizowanych na dużych osiedlach. Wbrew powszechnie panującej opinii, mieszkania budowane dwadzieścia czy trzydzieści lat temu, szczególnie bloki z wielkiej płyty są w stosunkowo dobrym stanie technicznym i po zmodernizowaniu instalacji wewnętrznych oraz „dociepleniu” mogą służyć swoim mieszkańcom przez wiele dziesięcioleci.
Podobnie jak w innych dzielnicach również w Podgórzu najwyższe ceny metra kwadratowego osiągają mieszkania do 30 metrów kwadratowych. Ceny takich lokali sięgają nawet 7500 zł za m2. Największe zmiany cen w omawianym okresie zanotowano w segmencie mieszkań o powierzchni 80 – 90 metrów kwadratowych. Obecne ceny takich nieruchomości nie przekraczają sześciu tysięcy złotych za metr kwadratowy, podczas gdy rok temu były o blisko tysiąc złotych wyższe. Podgórze to dzielnica, największych różnic cenowych metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie. Metr kwadratowy mieszkania o powierzchni około 30 m2 jest droższy o około 1800 zł od analogicznej powierzchni mieszkania stumetrowego.
W przedziale najpopularniejszych mieszkań o powierzchni od 40 do 70 metrów kwadratowych, zmiany cen rok do roku są niewielkie. Trudniej sprzedać mieszkania duże i bardzo duże i tam spadek cen jest nieco większy porównując ceny z roku poprzedniego do obecnych.
Nowa Huta
Poszukujący mieszkań w Nowej Hucie to zazwyczaj osoby w średnim wieku, często pracujące w tej dzielnicy. Stosunkowo dużą grupę nabywców mieszkań w Hucie, stanowią studenci lub ich rodzice. W tym przypadku, czynnikiem decydującym o wyborze mieszkania jest dobry dojazd do centrum Krakowa.
Również w najmłodszej dzielnicy Krakowa, ceny mieszkań pozostawały na zbliżonym poziomie w latach 2009 i 2010. Średnia cena jednego metra kwadratowego mieszkania w Nowej Hucie to odpowiednio 5500 zł i 5700 zł. Atrakcyjnie wyglądają ceny mieszkań dużych. Lokale o powierzchni około 100 m2 można kupić nawet poniżej 4000 zł/m2. Nowa Huta to dzielnica, w której obserwujemy najmniejsze różnice cenowe jednego metra kwadratowego, jest to oznaka stabilizacji na rynku i większej odporności cen na zewnętrzne czynniki o charakterze gospodarczym niż ma to miejsce winnych dzielnicach miasta.
Niewielkie zmiany na rynku
Dla uzyskania lepszego obrazu zmian poziomu cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach Krakowa, poniżej przedstawiono porównanie średnich cen metra kwadratowego lokali mieszkalnych o powierzchni od 40 do 70 metrów kwadratowych w latach 2009 i 2010.
W segmencie mieszkań o powierzchni od 40 do 50 m2, zlokalizowanych we wszystkich omawianych dzielnicach, średnie ceny metra kwadratowego pozostawały na zbliżonym poziomie. W Krowodrzy i Podgórzu ceny praktycznie się nie zmieniły. Natomiast różnice cen metra kwadratowego pomiędzy poszczególnymi dzielnicami są znaczne i sięgają blisko 60 %. Także w tym przypadku nie zanotowano istotnych zmian na rynku.
Podobnie sytuacja przedstawia się w segmencie mieszkań o nieco mniej popularnej wśród kupujących powierzchni: 60 – 70 m2. Są to z reguły mieszkania trzy lub czteropokojowe, Zmiany cen metra kwadratowego w tym segmencie są znikome. Widoczny spadek cen nastąpił jedynie w Śródmieściu. Mieszkania tam zlokalizowane dość długo utrzymywały wysokie ceny, jednak zmniejszony popyt doprowadził do rynkowego urealnienia cen w bieżącym roku. Ponadto lokale o takiej powierzchni to przeważnie mieszkania dwupokojowe, co przy dość wysokiej cenie za metr kwadratowy zmniejsza ich atrakcyjność rynkową.
Co nas czeka w najbliższej przyszłości
Chcąc zrealizować transakcję sprzedaży nieruchomości w krótkim czasie, powinniśmy bacznie przyglądać się średnim cenom mieszkań na rynku. Urealnienie cen i dopasowanie ich do oczekiwań oraz możliwości kupujących, znacznie przyspieszy sprzedaż. Należy pamiętać, że mamy teraz tak zwany „rynek kupującego” charakteryzujący się ogromną podażą nieruchomości. Ci, którzy nastawiają się na osiągnięcie cen obowiązujących w okresie rynkowego boomu sprzed kilku lat, raczej powinni odłożyć sprzedaż.
Kupujący, jeśli nie obawiają się mniej popularnych lokalizacji, powinni je poważnie rozważyć. Perspektywa zaoszczędzenia kilkudziesięciu tysięcy złotych na pewno skłania do refleksji.
W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości dalszy spadek cen raczej nie nastąpi. Wydaje się, że ceny osiągnęły pułap przy którym właściciele poważnie zastanawiają się nad decyzją o wystawieniu ich na sprzedaż.
Niewielkie zmiany cen mieszkań w Krakowie w okresie ostatnich dwóch lat są dowodem na stabilizację rynku nieruchomości. Dla sprzedających to wiadomość niekorzystna, dla kupujących spełnienie oczekiwań. Warto rozważyć zakup mieszkania właśnie teraz. Pamiętajmy, że nawet jeśli ceny na rynku nie wzrosną w okresie najbliższych miesięcy , szereg już podjętych decyzji gospodarczych sprawi, że zakup mieszkania może być już w przyszłym roku trudniejszy i droższy.
Źródło: Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
