Ostatnie lata obfitowały w istotne dla kredytobiorców wydarzenia. Program Mieszkanie dla Młodych, Ustawa o kredycie hipotecznym, nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami i wprowadzenie RODO zatrzęsły rynkiem hipotek. Czy ten rok przyniesie za sobą równie spektakularne zmiany?
Ubiegły rok był wyjątkowo udany zarówno dla klientów, jak i banków. Kredytobiorcy mogli się cieszyć najniższymi w historii stopami procentowymi, instytucje finansowe — wysokimi poziomami sprzedaży kredytów hipotecznych.
W porównaniu z 2017 r., w 2018 wzrosła nie tylko liczba udzielanych kredytów hipotecznych, ale również wartość nowych umów. Przyczyną takiego stanu rzeczy był między innymi wzrost wartości nieruchomości — tłumaczy Marcin Kajzerek, ekspert finansowy z oddziału firmy Alex T. Great Finanse i Nieruchomości w Żorach.
2018 przyniósł także wiele istotnych przeobrażań. Czy zakończenie Programu Mieszkanie dla Młodych, nowe zasady udzielania kredytów i transformacje największych instytucji oferujących kredyty hipoteczne przełożą się na odczuwalne dla kredytobiorców zmiany?
Mniej banków w 2019
Rok 2018 był dla banków rokiem przejęć i fuzji. Bank Zachodni WBK rozpoczął działalność pod szyldem Santander Bank Polska i przejął część działalności Deutsche Bank Polska, a Raiffeisen Polbank stał się częścią BGŻ BNP Paribas. Pod koniec 2019 roku planowana jest także kolejna, bardzo duża zmiana — fuzja Bank Millennium z Eurobankiem. Czy takie roszady wpłyną na rynek kredytów hipotecznych?
Z pewnością tak. Można przypuszczać, że najwięksi gracze, którzy pozostaną na bankowej arenie, będą walczyć o klienta konkurencyjnymi, bardzo atrakcyjnymi ofertami. Takie działania mogą przełożyć się więc na jeszcze lepsze warunki hipotek — tłumaczy ekspert Alex T. Great Finanse i Nieruchomości.
Wkład własny bez zmian warunków
Początek tego roku w sektorze kredytów hipotecznych rozpoczął się bardzo spokojnie.
Tak jak w poprzednim roku, banki wymagają od kredytobiorców wniesienia wkładu finansowego. W zależności od banku jest to 20 lub 10% wartości nieruchomości.
Na co dzień bardzo często spotykam się z pytaniami klientów, czy można całkowicie ominąć wymagany wkład własny — mówi Marcin Kajzerek. Jednym ze sposobów, aby to zrobić, jest zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością. Dom, mieszkanie czy działka budowlana stają się dla banku dodatkowym zabezpieczeniem kredytu. Eliminuje ono konieczność wpłaty wkładu własnego — dodaje.
Zakończenie programu Mieszkanie dla Młodych
W 2018 roku zakończył się program Mieszkanie dla Młodych. Inicjatywa dopłat do własnego M cieszyła się ogromnym zainteresowaniem Polaków. W ciągu 4 lat istnienia MDM-u rząd przeznaczył na ten cel około 2,8 mld zł. Czy koniec programu wpłynie na sytuację na rynku kredytów hipotecznych?
Konieczność wniesienia wkładu własnego dla wielu kredytobiorców wciąż stanowi duży problem. Choć rząd zaproponował młodym Polakom alternatywny, ukierunkowany na niedrogi wynajem mieszkań program Mieszkanie Plus, zdania na jego temat są podzielone. Często słyszę z ust moich klientów argumenty, iż wolą płacić ratę i za kilkanaście lat mieć swoją własność. Choć takim opiniom z pewnością towarzyszą uwarunkowania psychologiczne i społeczne, z pewnością „coś w tym jest” – tłumaczy ekspert.
Prawdopodobne jest, że chcąc zachować dotychczasowy, spowodowany sukcesem MDM-u poziom akcji kredytowej, banki zaczną różnicować swoje oferty i przygotowywać spersonalizowane propozycje dla młodych ludzi. Czas pokaże, czy takie prognozy znajdą odzwierciedlenie w rzeczywistości — wyjaśnia.
Stopy procentowe w 2019 r.
Od marca 2015 r. stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie, który wynosi ok. 1,7 – 1,8%. Rada Polityki Pieniężnej podkreśla, że z uwagi na stabilny poziom inflacji i dobrą koniunkturę rynku, podwyżki może nie być do końca 2019 r. Jak twierdzą eksperci, na przestrzeni kolejnych kilkudziesięciu miesięcy, raty kredytów hipotecznych mogą jednak poszybować w górę.
Choć aktualna sytuacja stóp procentowych, które znacząco wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych, od kilku lat przewidywalna, wiele wskazuje na to, że w nadchodzących latach trend będzie wzrostowy. Przyczyną takich prognoz jest kierunek podwyżki stóp procentowych w USA — prognozuje Marcin Kajzerek.
Nowa Rekomendacja S
Komisja Nadzoru Finansowego pracuje obecnie nad nową wersją Rekomendacji S — zbioru dobrych praktyk w obszarze udzielania kredytów hipotecznych.
Obecny kształt umów kredytowych przewiduje zmienną stopę procentową, aktualizowaną co kwartał lub 6 miesięcy. Jednym z najważniejszych zapisów nowej Rekomendacji S byłaby konieczność oferowania kredytów oprocentowanych stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Wiele wskazuje na to, że stała stawka oprocentowania będzie obowiązywać przez okres od 2 do 5 lat. Taka zmiana pozwoli zminimalizować ryzyko kredytobiorców, związane z przyszłymi wzrostami oprocentowania hipotek — wyjaśnia ekspert Alex T. Great Finanse i Nieruchomości.
Kolejną istotną z punktu widzenia kredytobiorcy zmianą może być także mechanizm Klucz za dług.
Mówiąc w sporym uproszczeniu, mechanizm Klucz za dług polega na tym, że w przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego, kredytobiorca przenosi własność nieruchomości na bank. Zostaje więc bez mieszkania, ale również bez długu. Takie rozwiązanie miałoby być dostępne jednak wyłącznie dla określonych klientów — posiadających wysokie dochody oraz mogących wpłacić co najmniej 30% wkładu własnego. O przyszłości tego procesu zadecydują z pewnością kolejne miesiące — podsumowuje Marcin Kajzerek.
Autor: Alex T. Great Finanse i Nieruchomości
Wojciech Boczoń
