Historia budownictwa społecznego w Polsce sięga roku 1995, kiedy weszła w życie ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Był to swoistego rodzaju wyraz pomocy państwa, kierowany wobec średniozamożnych i niezamożnych polskich gospodarstw domowych, które poprzez preferencyjne warunku najmu mogły zamieszkiwać w mieszkaniach wybudowanych w ramach wsparcia tego segmentu budownictwa mieszkaniowego.
Przez kilkanaście lat funkcjonowania systemu pojawiła się potrzeba jego reformy, co podyktowane było zmieniającą się na polskim rynku budownictwa mieszkaniowego sytuacją ekonomiczną oraz zmianami społecznymi. Reforma w założeniu miała przebiegać kilkuetapowo.
W pierwszej połowie ubiegłego roku zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, z którego dotychczas wypłacane były środki finansowe dla towarzystw budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowych, jakie przeznaczano na budowę nowych mieszkań. Był on głównie zasilany przez budżet państwa, ale też pożyczki pochodzące od międzynarodowych instytucji finansowych, zabezpieczonych gwarancją Skarbu Państwa.
Jak dotąd Bank Gospodarstwa Krajowego, w którym ulokowano KFM, nadal jest zobowiązany udzielać kredytów na podobnych jak dotychczas warunkach, lecz jest to jedynie sytuacja tymczasowa. Docelowo bowiem przygotowywane są dalsze fazy reformy budownictwa społecznego, czego niewątpliwym przykładem jest przyjęcie w grudniu 2009 roku przez Ministerstwo Infrastruktury programu „Kierunki reformy systemu budownictwa społecznego – proponowane rozwiązania.”
Jest to swoistego rodzaju zbiór zadań, głównie legislacyjnych, jakie należałoby podjąć w 2010 roku, by dostosować obecne budownictwo społeczne do aktualnych wymogów rynkowych oraz potrzeb potencjalnych beneficjentów nowej, reformującej omawiany segment budownictwa ustawy. Głównym celem nowej regulacji ma być przede wszystkim zapewnienie pomocy władzom publicznym – chodzi tu głównie o gminy – w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nisko oraz średniozamożnych gospodarstw domowym, których po prostu nie stać na pokrycie całej bądź znacznej wartości lokalu – w grę wchodzi tutaj najem lokali bądź uzyskanie kredytu na lokal.
– Nowa ustawa w założeniu ma dać więcej swobody gminom w decydowaniu o wielkości dochodów gospodarstw domowych, od której będą one kwalifikowały się do uzyskania pomocy. Warto wspomnieć, że dąży się do uzyskania odpowiedniego poziomu zasobu mieszkań, z którego będą mogli korzystać wszyscy nie będący w stanie zaspokoić swych potrzeb mieszkaniowych. – stwierdza Robert Pierzchała dyrektor marketingu ARCHETON Sp. z o.o.
Ten zasób ma być w dużej mierze oparty na dotychczasowym uposażeniu gmin, ale podkreśla się nieustanną konieczność budowania nowych mieszkań. Proponowane przez Ministerstwo instrumenty wsparcia finansowego w ramach nowej regulacji wydają się być jej mocnym atutem. Oprócz tego, że kredyty będzie nadal udzielał Bank Gospodarstwa Krajowego, rząd przewiduje zwolnienie z podatku dochodowego od dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i wprowadzenie dodatkowego zwolnienia podatkowego dla towarzystw budownictwa społecznego (są to spółki kapitałowe lub spółdzielnie osób prawnych, które realizują zadania z zakresu budownictwa społecznego).
– Dofinansowanie może wynieść do 30% kosztów realizacji inwestycji, a beneficjentem kredytów mogą być wszystkie grupy inwestorów budownictwa społecznego, czyli gminy, tbs-y oraz fundacje budownictwa społecznego. Wszelkie dokładne parametry poszczególnych instrumentów wsparcia mają zostać określone w przepisach wykonawczych do nowej ustawy. – mówi Robert Pierzchała dyrektor marketingu ARCHETON Sp. z o.o.
Oprócz wyżej wspomnianych form wsparcia pojawiła się szansa na uzyskanie dodatkowych środków, których źródła należy dopatrywać się w Unii Europejskiej, a dokładnie w Europejskim Funduszu Rozwoju Regionalnego.10 lutego bieżącego roku Parlament Europejski przyjął na wniosek Komisji Europejskiej zmiany do rozporządzenia PE i Rady nr 1080/2006, które konstytuowało Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego. Dzięki tym zmianom będzie możliwe pozyskiwanie dodatkowych środków na remonty czy budowę nowych lokali.
Jak podkreślił Parlament Europejski w uzasadnieniu: „w niektórych państwach członkowskich mieszkalnictwo to decydujący czynnik integracji zmarginalizowanych społeczności żyjących na obszarach miejskich lub poza nimi. Konieczne jest zatem rozszerzenie kwalifikowalności wydatków na działania w zakresie budownictwa mieszkaniowego we wszystkich państwach członkowskich na rzecz tych społeczności żyjących na obszarach miejskich lub wiejskich.”
– Wprawdzie, nie można dopatrzyć się w aktualnym stanie prawnym definicji „zmarginalizowanych społeczności”, ale to niedociągnięcie w żadnej mierze nie zaprzecza faktowi, iż Unia Europejska objęła w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego właściwy tor, zwłaszcza, że można to potraktować, jako trafną reakcję na wciąż odczuwany kryzys gospodarczy. – dodaje Robert Pierzchała dyrektor marketingu ARCHETON Sp. z o.o.
Zgodnie ze zmianą powyższego rozporządzenia środki przyznawane na mieszkalnictwo nie mogą wynieść więcej niż 3% alokacji EFRR na dane programy operacyjne albo 2% całkowitej alokacji funduszu. Warto jeszcze raz podkreślić, że ze środków tego funduszu mogą skorzystać wszystkie kraje członkowskie Unii Europejskiej (pierwotnie Komisja Europejska wnioskowała, aby pomoc udzielić jedynie tym krajom, które weszły do Unii 1 maja 2004) i mogą one zostać przeznaczone na remont dotychczasowych lokali, ale też na budowę nowych mieszkań, zarówno na wsiach jak i w miastach.
Pakiet zmian w segmencie polskiego budownictwa jakim jest mieszkalnictwo społeczne zakłada w ostatecznym rozrachunku, aby ci, którzy zostali najemcami określonych lokali otrzymali do nich pełnię praw – innymi słowy stali się właścicielami.
Najemca – średniozamożna rodzina – partycypuje w kosztach budowy lokalu, płaci zobowiązanie czynszowe inwestorowi, ale po upływie określonego w umowie pomiędzy najemcą a inwestorem czasu, mieszkanie staję się własnością najemcy. Tak w ogólnym zarysie może wyglądać ścieżka dochodzenia do własności mieszkaniowej, co wydaje się być immanentną cechą przygotowywanej reformy.
Jest to rozwiązanie o tyle innowacyjne, że zmniejsza poczucie niepewności, braku stabilizacji najemcy, gdyż zawsze w mentalności ludzi jest coś co każe im mieć pełny tytuł do własnego domu, a nie tylko pakiet praw ograniczonych.
Źródło: Archeton Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
