Zmiany, zmiany i jeszcze raz zmiany w hipotekach

Wymóg 5 procentowego wkładu własnego, wydłużenie okresu spłaty na potrzeby liczenia zdolności kredytowej, program „Mieszkanie dla młodych”, koniec spadku cen na rynku nieruchomości, to główne czynniki, które kształtowały rynek kredytów hipotecznych i nieruchomości w I kwartale 2014 roku.

Pierwszy kwartał 2014 roku upłynął pod znakiem wielu zmian na rynku kredytów mieszkaniowych. Niewątpliwie największą rewolucją dla klientów jest obowiązek posiadania wkładu własnego. Od 1 stycznia wszystkie banki musiały wdrożyć najnowszą Rekomendację S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Nowa Rekomendacja ograniczyła wysokość nowo udzielanych kredytów do 95 procent wartości nieruchomości.

Oznacza to konieczność wniesienia 5 procent wkładu własnego przez kredytobiorcę. Tym samym zakończyła się możliwość uzyskania kredytu bez posiadania jakichkolwiek środków własnych. Decyzja o zakupie nieruchomości musi być poprzedzona często wielomiesięcznym oszczędzaniem, co jednocześnie jest swego rodzaju testem dla kredytobiorcy z odpowiedniego gospodarowanie budżetem domowym. Jest to szczególnie istotne w kontekście przyszłego spłacania rat kredytowych. Warto jednak zwrócić uwagę, że chociaż Rekomendacja narzuca wymóg 5 procent wkładu własnego, to wiele banków oczekuje wniesienia środków własnych na wyższym, bo nawet 20 procentowym poziomie. Aktualnie kredyt z minimalnym wkładem własnym możemy uzyskać aż w 10 instytucjach.

Drugą zmianą, jaką przyniosła Rekomendacja S jest wydłużenie okresu spłaty na potrzeby liczenia zdolności kredytowej. Dotychczas, nawet w sytuacji, gdy kredyt był spłacany 30 czy 35 lat, zdolność kredytowa była szacowana dla 25 letniego okresu spłaty. Od stycznia 2014 roku okres ten został wydłużony o 5 lat. Przełożyło się to na wzrost dostępnych kwot kredytów o około 5-7 procent.

Michał Krajkowski, Dom Kredytowy Notus: – Początek 2014 roku upłynął także pod znakiem utrzymującego się niskiego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na historycznie niskim poziomie i nawet mimo niewielkiego wzrostu marż ze strony banków, raty kredytów pozostają także na najniższe w historii. Średnie oprocentowanie dla kredytu w wysokości 250 tysięcy złotych, przy założeniu posiadania 20 procent wkładu własnego od stycznia 2013 roku do stycznia 2014 roku spadło z poziomu 5,74 do 4,43 procent. Było to jednak spowodowane niższymi stopami procentowymi, gdyż w tym czasie marże wzrosły o 0,11 p.p. i wynosiły 1,72 p.p. Natomiast w ciągu 3 miesięcy tego roku średnia marża wzrosła do średniego poziomu 1,79 p.p. W najbliższych miesiącach możemy raczej oczekiwać utrzymania tego poziomu, co w połączeniu z utrzymującymi się niezmienionym poziomie stopach NBP spowoduje stabilizację w obszarze oprocentowania kredytów.

W pierwszych miesiącach 2014 roku widać było wyraźny ruch w hipotekach. Klienci ruszyli po mieszkania, zachęceni programem „Mieszkanie dla Młodych”. Niewątpliwie rządowy program wsparcia rodzin, chociaż dostępny dla wąskiej grupy kredytobiorców, przyciągał klientów do deweloperów, agencji nieruchomości i banków.

Konrad Pluciński, MarketMoney.pl: Program MdM budzi ciągle kontrowersje i często uważany jest za niesprawiedliwy – dopłaty dostępne są jedynie przy zakupie na rynku pierwotnym i stawia on na uprzywilejowanej pozycji osoby wielodzietne. Mimo tego, po pierwszym kwartale wiadomo już, że program cieszy się popularnością, która mogłaby być jeszcze większa, gdyby nie limity cenowe. W wielu przypadkach są one nierealnie niskie, uniemożliwiając znalezienie nieruchomości, której cena nie przekroczy ustalonego progu.Prawie 4,4 tysiące zaakceptowanych przez BGK wniosków o dopłaty, to jednak nie jest liczba, która mogłaby w znaczący sposób poprawić dynamikę sprzedaży nowych mieszkań.

Michał Krajkowski

Główny Analityk

Dom Kredytowy Notus