Znalezienie nowych gruntów największym wyzwaniem dla deweloperów z Europy Środkowej

Rynek nieruchomości w Europie Środkowej, w tym także w Polsce, nieustannie się rozwija. Jak wynika z pierwszej edycji badania „Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe (CE)”, przeprowadzonego przez firmę doradczą Deloitte, najwięksi gracze w środkowoeuropejskim sektorze nieruchomości są optymistami co do dalszej przyszłości. Prawie dwie trzecie badanych oczekuje, że klimat gospodarczy pozostanie sprzyjający, a 78 proc. jest zdania, że dostępność kredytów pozostanie na niezmienionym poziomie. Niemal 40 proc. spodziewa się pojawienia się w tym roku nowych możliwości inwestycyjnych. W orbicie zainteresowania deweloperów znajdują się przede wszystkim nieruchomości biurowe oraz prywatne akademiki.

W badaniu wzięli udział przedstawiciele branży nieruchomości (inwestorzy, deweloperzy oraz agencje nieruchomości i inni doradcy obsługujący tę branżę) działający w regionie Europy Środkowej.

Niepewność polityczna i rosnące koszty kredytów to tylko niektóre z czynników wpływających na rynki światowe. Globalny wzrost gospodarczy zwalnia, a Bank Światowy zmienił prognozę wzrostu gospodarczego na świecie z 3 proc. do 2,9 proc. Coraz częściej pojawia się pytanie czy jest to naturalne dostosowanie globalnej gospodarki  czy początek następnego kryzysu? Najnowsze badanie Deloitte wskazuje jednak, że gracze rynkowi pozytywnie oceniają perspektywy dla gospodarki Europy Środkowej w drugiej połowie 2019 r. Wyraźna większość respondentów (62 proc.) oczekuje, że ogólny klimat gospodarczy pozostanie stabilny, podczas gdy tylko 22 proc. jest przeciwnego zdania. Prawie jedna trzecia ankietowanych, dla których głównym rynkiem działalności jest Polska, spodziewa się poprawy sytuacji gospodarczej, a tylko co dziesiąty wyraża przeciwstawny pogląd.

Ponad trzy czwarte osób biorących w badaniu (78 proc.) oczekuje, że dostępność kredytów pozostanie niezmieniona. Zarówno negatywny, jak i pozytywny scenariusz przewiduje 11 proc.

„Ponieważ większość finansowania realizowana jest w euro, tak optymistyczne nastawienie może być reakcją na decyzję Europejskiego Banku Centralnego o utrzymaniu podstawowych stóp procentowych na obecnym poziomie co najmniej do końca 2019 roku„– mówi Maciej Krasoń, partner, lider Zespołu Nieruchomości i Budownictwa w Europie Środkowej.

Zdecydowana większość respondentów (84 proc.) nie spodziewa się również w tym roku żadnych znaczących zmian w otoczeniu podatkowym w regionie Europy Środkowej. Nie oznacza to jednak, że uwadze respondentów uszły dość częste i skomplikowane zmiany szczególnie w polskim systemie podatkowym.

Aktywność rynkowa

W ciągu ostatnich trzech lat odnotowano wyjątkowo wysoką liczbę transakcji w regionie Europy Środkowej. Do końca 2018 r. na nieruchomości komercyjne wydano 13,8 mld euro. Połowa tych transakcji miała miejsce w Polsce, co oznacza, że nasz kraj jest nadal głównym miejscem dla działalności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości. Na drugim miejscu uplasowały się Czechy (19 proc.), a następnie Węgry (13 proc). Uczestnicy badania oczekują, że ogólna aktywność na rynku nieruchomości utrzyma się na podobnym poziomie jak w 2018 r.

Opinie na temat dostępności możliwości inwestycyjnych w ciągu najbliższych trzech lat rozkładają się mniej więcej po równo: 38 proc. respondentów spodziewa się ich wzrostu, podczas gdy 36 proc. oczekuje spadku. Liczby dla Polski są jeszcze bardziej zachęcające: 45 proc. respondentów prognozuje, że dostępność produktów inwestycyjnych wzrośnie w najbliższej przyszłości.

„Ten optymizm jest pochodną bardzo dobrej sytuacji gospodarczej zarówno w Polsce jak i całym naszym regionie oraz dużej odporności na zawirowania polityczno-gospodarcze w innych częściach świata. Dodatkowo wciąż duża dostępność kapitału i kredytu powoduje, że nasz region stał się, prawdopodobnie już na stałe, jednym ze składników zdywersyfikowanych portfeli inwestycyjnych. Europa Środkowa nie funkcjonuje oczywiście w oderwaniu od rynków sąsiednich, zatem Brexit, spowolnienie wzrostu gospodarczego w Europie Zachodniej i Azji zapewne wpłyną na przyszłość branży również w naszej części kontynentu” – mówi Dominik Stojek, Partner Associate w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Grunty na wagę złota

Jak wynika z badania 45 proc. respondentów twierdzi, że szuka nowych inwestycji, podczas gdy 41 proc. chce skupić się na zarządzaniu swoim obecnym portfelem. Pozostałe 14 proc. do końca tego roku koncentruje się na pozyskiwaniu nowych funduszy. Na pytanie o plany kupna /sprzedaży 41 proc. badanych odpowiedziało, że w roku 2019 kupi i sprzeda nieruchomości w równych proporcjach, podczas gdy podobny odsetek (38 proc.) zadeklarował koncentrację na sprzedaży. Tylko pozostałe 21 proc. zamierza kupić więcej niż sprzedać. Warto zaznaczyć, że w badaniu nie brali udziału azjatyccy inwestorzy, którzy coraz częściej w regionie Europy Środkowej szukają nowych możliwości inwestycyjnych.

Dla 63 proc. deweloperów największym wyzwaniem jest pozyskanie gruntów pod zabudowę. Jest to wynik wzrostowej tendencji cen i kurczącej się dostępności atrakcyjnych terenów.

„Zmniejszająca się dostępność nowych działek zmusza inwestorów do zweryfikowania dotychczasowych strategii. Jednym ze skutków tej zmiany jest widoczny wzrost liczby projektów mających na celu przebudowę istniejących budynków” – wyjaśnia Dominik Stojek.

Z kolei dla 19 proc. badanych problemem są rosnące koszty materiałów i robót budowlanych, a dla 13 proc. finansowanie projektów.

W świetle powyższych odpowiedzi nie dziwi fakt, że ponad połowa respondentów (56 proc.) spodziewa się, że marża dewelopera spadnie w tym roku. Może to skutkować zmniejszeniem liczby nowych projektów i wzrostem cen dla najemców, inwestorów i klientów indywidualnych.

Najbardziej zyskowne segmenty

Największą uwagę inwestorów przyciągnie w tym roku sektor nieruchomości biurowych. Skoncentruje się na nim jedna czwarta respondentów, podczas gdy w przypadku handlu i logistyki było to odpowiednio 13 i 6 proc. Aż 62 proc. badanych prognozuje, że rentowność na rynku nieruchomości biurowych pozostanie na niezmienionym poziomie. W ubiegłym roku transakcje na tym rynku wygenerowały około 5,6 mld euro. Największą z nich w 2018 roku było nabycie przez Savills IM w dwóch biurowców w kompleksie Gdański Business Centre za około 200 mln euro. Najwyższe czynsze za powierzchnie biurowe notuje się w Warszawie i Budapeszcie (21 – 25 euro ) oraz w Pradze (21 – 22 euro).

Inwestorzy są za to mniej entuzjastycznie nastawieni do nieruchomości handlowych – tylko 7% z nich zamierza zwiększyć swoją aktywność inwestycyjną z tym segmencie rynku. Wpływ na to ma z pewnością rosnąca rola handlu elektronicznego, który dynamicznie zwiększa swój wolumen, jednocześnie stymulując dalszy rozwój sektora logistycznego. W Polsce ważnym czynnikiem wpływającym potencjalnie na decyzje inwestorów ma dodatkowo zakaz handlu w niedzielę. Innym powodem mniej entuzjastycznego podejścia do sektora detalicznego może być stosunkowo wysoki poziom nasycenia powierzchni handlowych na głównych rynkach regionu. Na przykład wskaźnik ten w Polsce wynosi około 386 m² na 1000 mieszkańców, a w wielkich miastach może to być nawet dwa razy więcej. Zachęca to deweloperów do skupienia się na mniejszych miastach i peryferyjnych lokalizacjach.

Szybki rozwój gospodarczy w regionie stymuluje popyt na nowe hotele biznesowe. Dodatkowo, takie miasta takie jak Praga i Budapeszt są dobrze znanymi ośrodkami turystycznymi, więc nie jest zaskoczeniem, że zainteresowanie inwestorów sektorem hotelarskim i rekreacyjnym jest tam duże. Także Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław przyciągają coraz więcej turystów, co pobudza polski sektor hotelarski. Uczestnicy badania jako niszę wskazywali także inwestycje w mieszkania studenckie, które mogą stanowić interesującą alternatywę dla innych inwestycji.

„Rynek studencki jest nadal bardzo niewielki, ale ma interesujące perspektywy, biorąc pod uwagę rosnącą liczbę studentów. Kilka prywatnych akademików zostało już zbudowanych, a kilka innych planowanych jest w Warszawie, Pradze i innych miastach regionu” – mówi Maciej Krasoń.

Kluczowym wyzwaniem w sektorze mieszkaniowym może być rosnąca przepaść między siłą nabywczą ludności a rosnącymi cenami na rynku pierwotnym, co pozostawia niewiele miejsca na wzrost cen. Kolejna kwestia związana jest z kosztami pracy, które są napędzane przez niską stopą bezrobocia i wzrost średnich płac. Spadająca dostępność działek i rosnące koszty budowy i robocizny mogą wpłynąć na zmniejszenie zysków deweloperów. Jednak pomimo tych wyzwań utrzymujący się silny popyt na mieszkania zachęca ich do podejmowania nowych projektów.