12 tysięcy mieszkań zamiast 4 stadionów

Nieruchomości 15.06.2012 (18:20)

Budowa aren na EURO 2012 pochłonęła 4,27 mld zł. Pieniądze te pozwoliłyby na postawienie kilkunastu tysięcy dwupokojowych mieszkań w największych miastach Polski. Normalnie tyle mieszkań budują deweloperzy w całym kraju w kwartał. Alternatywą byłoby sfinansowanie budowy 35 tysięcy lokali komunalnych.

Z okazji EURO 2012 do Polski i Ukrainy przyjechały miliony kibiców, a wielokrotnie więcej codziennie śledzi zmagania drużyn na murawie. Bez wątpienia impreza ta jest dodatkowym bodźcem dla gospodarki, ale też katalizatorem wielu pozytywnych zmian takich, jak budowa dróg, portów lotniczych czy chociażby rewitalizacja okolic stadionów i budowa samych aren. Wiąże się to jednak z wymiernymi kosztami. Już same stadiony pochłonęły łącznie 4,27 mld złotych. Najdroższy był ten w Warszawie, który kosztował 1915 mln zł, a najtańszy – stadion w Poznaniu, który wystarczyło przebudować, co pozwoliło zmieścić się w kosztach „tylko” 638 milionów – wynika z wypowiedzi Wojciecha Rokickiego, krajowego koordynatora ds. stadionów ze spółki PL 2012.

4 mld zł rozbudziłyby rynek nieruchomości

Są to niebagatelne kwoty, które na rynku nieruchomości wystarczyłyby na budowę przynajmniej dwunastu tysięcy dwupokojowych mieszkań w największych miastach. Zgodnie z informacjami udostępnianymi przez wojewodów, średni koszt budowy metra nowego mieszkania od dewelopera wynosi obecnie od 5,1 tys. zł w Gdańsku do 5,9 tys. w stolicy (pod uwagę wzięliśmy miasta, w których toczą się rozgrywki). Wartość ta zawiera koszt nie tylko materiałów i robocizny, ale też cenę ziemi i odsetek od kredytu inwestycyjnego (bez marży deweloperskiej). Inwestując 4,27 mld zł wydane na budowę stadionów w budowę mieszkań, można byłoby postawić w sumie 776,2 tys. m kw. budynków mieszkalnych. Uwzględniając, że przeciętny lokal deweloperski oddany do użytkowania w 2011 miał 64,6 m kw. powierzchni, otrzymalibyśmy dokładnie 12 016 mieszkań.

To niewiele mniej, niż wszyscy deweloperzy wybudowali w całej Polsce I kwartale br. (13,6 tys. lokali). Zdecydowanie najwięcej inwestycji można byłoby poczynić w Warszawie, gdzie budowa stadionu pochłonęła najwięcej pieniędzy. Za równowartość budowy Stadionu Narodowego można by było postawić tu ponad 5 tys. mieszkań. Najmniej mieszkań za cenę inwestycji w piłkarską arenę dałoby się zrealizować w Poznaniu, gdzie stadion wystarczyło zmodernizować. Tam możliwe byłoby wybudowanie nieco ponad 1800 lokali.

Koszty budowy mieszkań i aren EURO 2012
Miasto	Koszt budowy lub modernizacji stadionu (w mln zł)	Koszt budowy metra mieszkania przez dewelopera (w zł za m kw.)	Możliwy do budowy metraż	Możliwa do budowy liczba lokali deweloperskich*
Gdańsk	863	5092,5	169465	2623
Poznań	638	5417,5	117766	1823
Warszawa	1915	5904	324356	5021
Wrocław	854	5187,5	164627	2548
* przy założeniu, że jedno mieszkanie komunalne ma przeciętnie 64,6 m kw.

… lub komunalny zasób lokali

Jeszcze więcej można byłoby postawić za ponad 4 mld zł mieszkań komunalnych. Ich budowa pochłania bowiem znacznie mniejsze kwoty niż ma to miejsce w przypadku deweloperów. Wynika to z kilku czynników: lokale komunalne nie są budowane przez gminy w celu osiągnięcia zysku, gminy nie budują drogich i wyszukanych apartamentowców, a poza tym, jeśli gminy stawiają bloki komunalne, to raczej na już posiadanych działkach. Co więcej, przekazują zwykle pod budowę parcele już do tego przygotowane. Ogranicza to koszty pośrednie budowy, a więc na przykład te związane z opracowaniem dokumentacji, przyłączaniem do sieci, zagospodarowaniem terenu. Badania przeprowadzone przez Instytut Rozwoju Miast pokazują, że budowa metra mieszkania spółdzielczego pochłaniała w 2010 roku przeciętnie 3609 zł. Metr mieszkania komunalnego jest jeszcze tańszy. Opierając się o dane w/w instytutu można je oszacować w dużym przybliżeniu na 3 tys. zł za metr.

Za kwotę 4,3 mld zł można byłoby więc wybudować 1 423,3 tys. m kw. mieszkań komunalnych, czyli ok. 35 tys. lokali. Zgodnie z danymi GUS, przeciętny lokal komunalny oddany do użytkowania w 2011 roku miał bowiem wielkość 40,7 m kw. Warto w tym miejscu zauważyć, że w zeszłym roku wszystkie gminy oddały do użytkowania jedynie 2500 mieszkań komunalnych, a w miastach będących gospodarzami Euro – tylko 282.

Koszty budowy aren EURO 2012 i niedobory lokali komunalnych
Miasto	zapotrzebowane na lokale komunalne (w szt.)	Koszt budowy lub modernizacji stadionu (w mln zł)	Możliwa do budowy liczba lokali komunalnych**	Liczba mieszkań komunalnych zbudowanych w 2011 roku
Gdańsk	3136	863	7068	0
Poznań	2400	638	5225	20
Warszawa	5000	1915	15684	262
Wrocław	1800*	854	6994	0
*Szacunek Home Broker na podstawie liczby ludności i niedoborów lokali socjalnych w pozostałych miastach
** przy założeniu, że jedno mieszkanie komunalne ma przeciętnie 40,7 m kw.