Ubiegły rok był okresem rzadko spotykanych wzrostów cen na rynku mieszkaniowym. Niemal od początku obserwowaliśmy nieprzerwany marsz w górę. W efekcie mieszkania w największych miastach podrożały w ciągu roku o 14,7 procent.
961,75 pkt to najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych – ostatni za 2018 rok. Indeks jest wskaźnikiem obrazującym ceny mieszkań w największych polskich miastach. Wyliczamy go na bazie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, jest więc odwzorowaniem tego, co realnie dzieje się na rynku. Aktualny poziom ICT jest o 14,7 proc. wyższy od notowania indeksu sprzed roku i jednocześnie drugim najwyższym od nieco ponad 10 lat.
Najnowsze dane dotyczące zmian cen mieszkań potwierdzają, że rynek mieszkaniowy pozostaje bardzo silny. Bez tego nie byłby możliwy wzrost cen mieszkań o prawie 15 proc. w ciągu zaledwie 12 miesięcy. Dzieje się tak głównie za sprawą dobrej sytuacji finansowej gospodarstw domowych. To dzięki niej wiele osób stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, zakup pierwszego mieszkania, zamianę lokalu na większy lub nabycie mieszkania na wynajem. W efekcie póki sytuacja na rynku pracy pozostanie dobra nie należy obawiać się braku popytu na mieszkania.
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie (8187 za mkw.). Jako stolica kraju oraz biznesowe i akademickie centrum, cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, a jednocześnie przyciąga nowych mieszkańców – chętnych na kupno nie brakuje. W ostatnich latach dużą zmianę jakościową przeszedł rynek najmu, na którym coraz więcej jest mieszkań nowych i prawie nowych. Mieszkania „po babci” z meblościanką i starymi zasłonami przeszły już do lamusa. W najbliższych latach zmiany będą postępować, gdyż do gry powoli wchodzą inwestorzy instytucjonalni.
Gdańsk i Kraków drożeją najbardziej
Drugim najdroższym dużym miastem pozostaje Kraków (7,1 tys. zł za mkw., 22,2 proc. wzrostu rok do roku), a trzecim – Gdańsk (6,7 tys. zł za mkw., 20,9 proc. wzrostu). Rynek mieszkaniowy w obu rozwija się m.in. ze względu na turystykę. Popularność krótkoterminowego najmu jako alternatywy dla korzystania z usług hoteli. Dla inwestorów dobrze zlokalizowane mieszkanie kupione pod najem krótkoterminowy to znacznie większy potencjał zysków, ale jednocześnie więcej obowiązków i ryzyka. W takich mieszkaniach znacznie częściej dochodzi od dewastacji i trzeba je dofinansowywać.
Wymienione wyżej Gdańsk i Kraków to duże miasta z największą zmianą cen w 2018 r. Ale nie jedyne. W Białymstoku, Szczecinie i Warszawie zmiana wyniosła 16-17 proc., a w Rzeszowie – 15 proc. Najspokojniej zachowywały się ceny w Kielcach (wzrost o 6,7 proc.) i Wrocławiu (5 proc.).
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
| Białystok | 4 952 zł | 16,9% |
| Gdańsk | 6 665 zł | 20,9% |
| Kielce | 4 156 zł | 6,7% |
| Kraków | 7 100 zł | 22,2% |
| Łódź | 5 071 zł | 10,3% |
| Poznań | 6 301 zł | 8,3% |
| Rzeszów | 5 474 zł | 14,7% |
| Szczecin | 5 679 zł | 17,5% |
| Warszawa | 8 187 zł | 16,0% |
| Wrocław | 6 402 zł | 5,0% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Należy jednak pamiętać o tym, że średnia cena to tylko informacja statystyczna. Duże rynku są mocno zróżnicowane i fakt, że wzrosła średnia cena sprzedanego metra nie musi oznaczać, że podrożały wszystkie mieszkania dostępne na rynku. Zwrócić uwagę należałoby na strukturę mieszkań, które w danym okresie sprzedano. Na przykład zwiększenie udziału mieszkań luksusowych i położonych w prestiżowych lokalizacjach z dużym prawdopodobieństwem spowoduje wzrost średniej ceny, ale jednocześnie tańsze mieszkania nadal sprzedawać będą się za podobne kwoty.
Zalecana ostrożność
Dobre dane z rynku mieszkaniowego nie oznaczają, że nie powinniśmy być gotowi na pewne zawirowania. Gwałtowne wzrosty cen mieszkań doprowadziły do spadku popytu na nie generowanego przez najbardziej zachowawczych inwestorów. Grudzień 2018 r. przyniósł natomiast 25-proc. spadek popytu na kredyty – wynika z najnowszych danych BIK. Jest jednak za wcześnie, aby odtrąbić już koniec hipotecznej hossy. Grudniowy wynik zaburzył bowiem efekt bazy – pod koniec 2017 r. do banków szerokim strumieniem płynęły wnioski kredytowe osób, które chciały skorzystać z ostatniej transzy pieniędzy w programie Mieszkanie dla Młodych, a w ostatnim miesiącu 2018 r. tego efektu nie było. Z samego tego powodu liczba złożonych wniosków mogła spaść o około 30 proc. W efekcie gdyby usunąć z danych sprzed roku wnioski kredytowe, które dotyczyły kredytów z dopłatą, to mogłoby się okazać, że najświeższe dane o popycie na kredyt wciąż miałyby dodatnią dynamikę.
To jednak nie tłumaczy faktu, że w grudniu 2018 roku złożono aż o 19 proc. wniosków kredytowych mniej niż w listopadzie. Wytłumaczeniem tego fenomenu jest za to fakt, że okres świąteczny i noworoczny to martwy okres dla banków. W efekcie realnie instytucje finansowe pracowały w grudniu o jedną trzecią krócej niż w listopadzie, co w pełni tłumaczy spadek popytu na kredyt w ostatnim miesiącu ubiegłego roku. Wciąż jest więc za wcześnie, aby jednoznacznie ocenić czy mamy do czynienia z przesileniem na rynku kredytowym czy jedynie wypadkiem przy pracy. Dopiero pierwszy kwartał 2019 r. pozwoli wiarygodnie to ocenić.
Przeciwko teorii o trwalszym spadku popytu na kredyty mieszkaniowe świadczy też rosnąca zdolność kredytowa. I tak trzyosobowa rodzina z dochodem bez mała 6,1 tys. zł netto miesięcznie może dziś zadłużyć się na 490 tysięcy złotych. To o 24 tysiące więcej niż rok temu. Co ciekawe, z deklaracji banków wynika, że możliwości zadłużania się Polaków wyraźnie rosną już od dekady – od końca 2008 roku. Skala jest imponująca. Jeśli bowiem pensje w modelowej rodzinie rosłyby tak szybko jak średnia krajowa, to zdolność kredytowa w ciągu dekady wzrosłaby o ponad 213 tysięcy złotych. W międzyczasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło o ponad połowę. Nie można też jednak zapomnieć o drugim ważnym czynniku – oprocentowaniu kredytu hipotecznego. To również bardzo wyraźnie stopniało. Dziś przeciętne RRSO kredytu hipotecznego to 4,6 proc., 10 lat temu było to 8,5 proc.
Marcin Krasoń, Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance
Wojciech Boczoń