Spojrzenie na rynek mieszkaniowy – czy wracamy do ery mini mieszkań?

Po okresie boomu na nowe mieszkania, kiedy to Polacy zachłysnęli się możliwościami jakie daje wolny rynek i nie trzeba czekać na mieszkanie latami, dla całej branży przyszły nieco chudsze czasy. Wzrosły wymagania banków stawiane przed kupującymi mieszkania, co realnie wpłynęło na możliwości finansowe Polaków i zmniejszyło powierzchnię budowanych mieszkań. Czy to znaczy, że wracamy do mieszkań o powierzchni rodem z PRL-u?

Transformacja ustrojowa i jej wpływ na powierzchnię mieszkań

W czasach PRL-u istniała oficjalna klasyfikacja mieszkań, w których najmniejsze M1 (kawalerka) mogło mieć ok. 20-25 m², a największe M5 miało ok. 60-70m²i składało się z 4 pokoi. Przydział mieszkania zależał od liczby członków rodziny i tak np. rodzina 2+1 mogła otrzymać mieszkanie M3 czyli 2 pokoje z kuchnią. W 1989 roku na jedną osobą przypadało średnio 17,5 m².

Okres transformacji spowodował powstanie rynku deweloperów i w końcu po latach przydziałów mieszkanie można było po prostu kupić. Zaczęto budować mieszkania większe, o lepszych układach funkcjonalnych. Po okresie mieszkań z ciemnymi kuchniami Polacy zachłysnęli się modą na mieszkania z otwartą kuchnią. Wzrosła również ich powierzchnia, bo w końcu przestała być ona zależna od odgórnych regulacji, a zaczęła wynikać z realnych warunków rynkowych. Deweloperzy budowali to, na co był popyt. Doprowadziło to do wzrostu średniej powierzchni nowego mieszkania do ok. 60m² w 2014 r., a na jednego Polaka przypadało prawie 25m² powierzchni mieszkalnej.

Jak buduje się obecnie?

Od kilku lat branża deweloperska, po okresie boomu w latach 2008-2009 doświadcza stabilizacji. Ustabilizowały się ceny mieszkań oraz liczba nowych inwestycji. Jednakże coraz częściej realną przeszkodą w nabyciu własnego lokum dla przeciętnego Kowalskiego staje się jego zdolność kredytowa. Bezpowrotnie minęły lata, kiedy można było wziąć kredyt na 110% wartości mieszkania. Teraz wymagany jest min. 10% wkład własny, a od 2016r. wzrośnie on do 20%.

Ograniczenia w kredytach spowodowały zmniejszenie popytu na duże mieszkania, a kupujący zaczęli zwracać większą uwagę na układ funkcjonalny niż na powierzchnię mieszkania. Dlatego chętniej wybierane były mieszkania 3 pokojowe o powierzchni ok. 50m² niż 2 pokojowe o takiej samej powierzchni. Oczywiście wiąże się z tym mniejsza powierzchnia pokoi, ale dla rodziny 2+2 mieszkanie 3 pokojowe jest zdecydowanie bardziej funkcjonalne.

Widząc tę tendencję, deweloperzy zaczęli budować mieszkania mniejsze i w nowych inwestycjach trudno znaleźć mieszkania o powierzchni 65m² i więcej. O to, czy to oznacza powrót do mieszkań o powierzchni i układzie znanych z PRLu zapytaliśmy Magdę Kozak z Ogólnopolskiej Sieciowej Agencji INDEPRO: „Mając w ofercie mieszkania z rynku pierwotnego rzeczywiście widzimy, że zmniejszyła się ich powierzchnia w stosunku do funkcjonalności i coraz częściej na tej samej powierzchni pojawiają się mieszkania 3 pokojowe w miejsce 2 pokojowych. Znamy również ciekawe, pojedyncze przypadki jak kawalerka we Wrocławiu o powierzchni 12m². Czy jest to długofalowa tendencja – czas pokaże, gdyż wiele zależy od zamożności Polaków i polityki kredytowej banków. Jesteśmy przekonani, że zgodnie z prawami rynku, im dłużej będzie popyt na takie mieszkania, tym więcej zostanie ich zbudowanych.”

/INDEPRO Nieruchomości