Samo podjęcie decyzji o kupnie własnego mieszkania jest bardzo trudne, a dochodzi do tego jeszcze stres związany ze staraniem się o kredyt hipoteczny. Jak przygotować się przed pójściem do banku, aby wypaść jak najlepiej? Ekspert wyjaśnia, co ma największe znaczenie przy obliczaniu wysokości zdolności kredytowej.
Czy właściciel firmy dostanie kredyt hipoteczny?
Różne banki w różny sposób traktują poszczególne źródła dochodu. Nie jest tajemnicą, że ulubioną formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony, ale i w tym przypadku banki mają różne podejście. Pewne jest to, że liczy się zarówno przepracowany, jak i ten do końca umowy. Dla jednych wystarczy, że klient ma umowę od trzech miesięcy, inne natomiast wymagają ciągłości zatrudnienia od 6 miesięcy, a jeszcze inne od 12 miesięcy. Nieco gorszą sytuację mają osoby z umową na czas określony. W przypadku takiej umowy, banki wymagają oprócz określonego czasu trwania umowy wstecz, jeszcze najczęściej 6 miesięcznego okresu trwania umowy wprzód.
– W przypadku umowy zlecenie i umowy o dzieło także musimy wykazać ciągłość 6 lub 12 miesięcy, w zależności od banku – tłumaczy Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych. – Banki niestety nie są za to zbyt przychylne w kwestii dochodów z własnej działalności. W przypadku działalności gospodarczej, musimy wykazać się okresem zazwyczaj 12 lub 24 miesięcy uzyskiwania dochodu. Najlepiej oczywiście, żeby był on stabilny, czyli musimy mieć w miarę regularne przychody z miesiąca na miesiąc. Co ważne, w przypadku własnej działalności, musimy także solidnie i terminowo regulować zobowiązania do Urzędu Skarbowego i ZUS. Wszelkie opóźnienia w płaceniu składek działają na naszą niekorzyść.
A co z kontraktem managerskim? Traktowany jest podobnie, jak umowa na czas określony, przy czym czas jego trwania musi wynosić minimum 6-12 miesięcy. Gdy dochód uzyskiwany jest od krótszego nieco okresu niż ten, wymagany przez bank, istotne znaczenie ma nasza przeszłość zawodowa i wcześniejsze źródła dochodu.
Inne źródła dochodów akceptowane przez banki
Często dochodem uzupełniającym są przychody z wynajmu nieruchomości. Dotyczy to umów zarejestrowanych w Urzędzie Skarbowym od co najmniej 6 lub 12 miesięcy, a wysokość, jaką bank przyjmie do liczenia zdolności, zależy od sposobu opodatkowania tego dochodu i zapisów w umowie określającej kto – najemca czy właściciel, ponosi koszty utrzymania mieszkania. Bank akceptuje renty i emerytury, ale tylko te, przyznane na czas nieokreślony. Banki nie akceptują natomiast zasiłków i alimentów. Do tej pory nie wiadomo jednak, jak banki podejdą do kwestii pieniędzy z programu 500+.
Wyciąg bankowy prawdę ci powie
Proces wyliczania zdolności kredytowej nie kończy się na ustaleniu dochodów. Istotne są także koszty, jakie ponosimy co miesiąc. Banki zazwyczaj liczą koszty utrzymania jako stałe, uzależnione od ilości osób w gospodarstwie domowym. Istotne jest to, ile posiadamy nieruchomości, czasami znaczenie ma liczba samochodów, płacone alimenty, opłacane polisy ubezpieczeniowe na życie itp. Wiele osób uważa, że ratunkiem jest nieprzyznawanie się do wszystkich miesięcznych zobowiązaniach, ale należy pamiętać, że analizie poddawane są nasze wyciągi bankowe, które w szybki sposób dadzą odpowiedź, jak wysokie ponosimy koszty utrzymania.
– Bardzo istotnym elementem są także obciążenia z tytułu wcześniej zaciągniętych kredytów i pożyczek – dodaje Katarzyna Dmowska. – Przy ustalaniu zdolności kredytowej ich raty są odliczane od dochodu w całości. W przypadku kart kredytowych i limitów w rachunkach rozliczeniowo-oszczędnościowych, obciążeniem jest zazwyczaj procent przyznanego limitu. Często klienci zapominają o swoich kartach kredytowych, bo ich nie używają, leżą zapomniane w szufladach. Musimy jednak pamiętać – używana czy też nie, karta kredytowa stanowi obciążenie naszego dochodu w rozumieniu liczenia zdolności kredytowej.
Zrób rachunek sumienia
Przed pójściem do banku, przypomnijmy sobie wszystkie kredyty i pożyczki zaciągnięte w ostatnim czasie. My możemy już odetchnąć, bo spłaciliśmy wszystkie należności, ale bank mógł jeszcze nie zdążyć zaraportować tego faktu do Biura Informacji Kredytowej ( BIK) – źródła informacji każdego banku przy ocenie zdolności kredytowej klienta. Jak tłumaczą eksperci z ANG Spółdzielni Doradców Kredytowych, to właśnie z BIK-u analityk czerpie wiedzę o posiadanych zobowiązaniach i weryfikuje zebrane informacje z tym, co zeznaliśmy we wniosku kredytowym, ale też dowiaduje się, jak solidnie spłacaliśmy zobowiązania do tej pory. Jeżeli zdarzały się opóźnienia powyżej 30 dni w spłacie dotychczasowych kredytów, to niestety nasza wiarygodność i wartość jako klienta dla banku spada. Żeby uniknąć niepotrzebnych niespodzianek, warto wcześniej wyciągnąć bezpłatny raport z BIK-u na nasz temat. Jeżeli widnieją w nim zobowiązania już pospłacane, możemy skompletować niezbędne zaświadczenia, jeżeli są opóźnienia – mamy szansę wyjaśnić to z bankiem, który te opóźnienia zgłosił i przygotować wyjaśnienia dla nowego banku. Warto rozważyć także rezygnację z niepotrzebnych i niewykorzystywanych kart kredytowych i spłacenie drobnych kredytów.
Najważniejsze, o czym musimy jednak pamiętać przy procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, to nieukrywanie niczego. Jeżeli boimy się, że nie przedstawimy w banku odpowiednich zaświadczeń, to lepiej skorzystać z pomocy doradcy kredytowego. Taka osoba wie, jakie zadawać pytania i „wyciągnie” z nas wszystkie niezbędne informacje. Pamiętajmy, że doradca chce nam pomóc w uzyskaniu kredytu, dlatego możemy mieć pewność, że nie będzie działał na naszą niekorzyść. Poza tym, bez względu na to, z jakiego źródła pochodzą nasze dochody, musimy je udokumentować zarówno odpowiednimi zaświadczeniami, kopiami umów i rachunków, jak i wpływami na konto.
Wojciech Boczoń
