Znaczna podaż nowych mieszkań w większości miast i zaostrzona polityka kredytowa banków spowodowały, że firmy deweloperskie walczą dziś o klienta coraz bardziej konkurencyjnymi cenami. W ciągu roku nowe mieszkania w Warszawie staniały średnio o około 8 procent, wylicza redNet Property Group.
Do obniżek cen doszło w 15 z 18 dzielnic. Największe spadki stawek deweloperskich miały miejsce w Śródmieściu (11,4 proc.), na Targówku, w Wesołej oraz na Woli. Z kolei do wzrostu średnich cen za nowe lokale doszło na Białołęce, Pradze-Północ oraz we Włochach. Wynika to głównie ze zmiany struktury oferty w tych dzielnicach bowiem pojawiły się w nich droższe projekty.
Stawki sięgnęły minimum
Według analityków RynekPierwotny.com ceny mieszkań dojdą wkrótce do swoich kilkuletnich minimalnych wartości, po czym nastąpi ożywienie i odbicie na rynku. Kupujący mają dziś na rynku najlepsze od lat możliwości negocjacyjne. Najbardziej okazyjne ceny można znaleźć w inwestycjach, w których została końcówka oferty.
Na wyprzedażach mieszkań u deweloperów stawki są znacznie niższe niż wynosi średnia cena za mkw. dla danego miasta, czy dzielnicy. Na przykład na warszawskim Bemowie na Osiedlu Lazurowa przy ulicy Batalionów Chłopskich można kupić ostatnie mieszkania w cenie 5500 zł/mkw. Tymczasem, jak podaje redNet Property Group przeciętna cena nowego mieszkania w tej dzielnicy to 7590 zł/mkw. Wybierając jedno z kilku mieszkań, jakie zostały jeszcze w inwestycji PBM Południe Development można zyskać nawet 80 000 złotych rabatu.
Taniej o 400-500 zł/mkw. niż rok temu
Jak podaje Związek Banków Polskich, stołeczne mieszkania kupowane są dziś taniej niż rok temu średnio o 500 zł/mkw. O tyle spadła przeciętna stawka transakcyjna 1 mkw. mieszkań nabywanych na rynku wtórnym i pierwotnym w Warszawie. W innych miastach obniżki są nieco mniejsze. O ponad 400 zł za mkw. mniej niż 12 miesięcy wcześniej we wrześniu br. płacili kupujący za mieszkania w Gdańsku, Krakowie, Łodzi, a o 400 zł we Wrocławiu i aglomeracji katowickiej. Na koniec trzeciego kwartału 2012 roku nabywcy warszawskich lokali deweloperskich wykładali średnio 7333 zł/mkw.
Trudności z zakupem mieszkań w przypadku wielu osób wiążą się ze znacznie osłabionymi obecnie możliwościami uzyskania finansowania w bankach, w których obowiązują restrykcyjne zasady obliczania zdolności kredytowej. Polacy pożyczają na mieszkanie średnio 199 tys. zł (dane ZBP).
Niższe raty kredytów
W najbliższym czasie planowane jest jednak wdrożenie zmian zapisów rekomendacji, które powinny zwiększyć ogólną dostępność kredytów. Niestety informacje, jakie płyną z banków nie wskazują na to, żeby w krótkiej perspektywie redukcji miły ulec marże kredytowe. Jeśli w przyszłym roku chętnych na kredyty ubędzie, banki tym bardziej nie opuszczą swoich marż. Większość banków zapowiada zakończenie trwających dziś promocji kredytów z początkiem 2013 roku.
Jak obliczają analitycy porównywarki Comperia.pl, w listopadzie br. w porównaniu z miesiącem poprzednim, średnie marże kredytów hipotecznych nieznacznie wzrosły. W przypadku zobowiązania w złotych w wysokości 300 tys. zł, które stanowi 80 proc. wartości nieruchomości przeciętna marża standardowego kredytu wyniosła 2,35 proc., podczas gdy miesiąc wcześniej – 2,34 proc. Marża kredytu promocyjnego, z koniecznością wykupu dodatkowych produktów banku, w ciągu ostatniego miesiąca wzrosła do 1,52 proc. z 1,49 proc.
Pomimo lekkiej tendencji wzrostowej marż oprocentowanie hipotek spada. Dzieje się tak dzięki dokonanej ostatnio przez Radę Polityki Pieniężnej już kolejny raz z rzędu obniżce stawki WIBOR, która jest składową oprocentowania kredytu hipotecznego. Informacje płynące z RPP wskazują, że rozpoczął się cykl łagodzenia polityki finansowej. Już oczekiwane są dalsze obniżki stóp procentowych.
PBM Południe Development
Wojciech Boczoń
