Według danych prezentowanych przez Narodowy Bank Polski, w połowie roku liczba mieszkań w ofercie deweloperów wystawionych na rynek w 6 największych miastach przekroczyła 60 tys., w tym ponad 13 tys. mieszkań już gotowych.
To dwukrotnie więcej niż wynosi roczny poziom sprzedaży na tych rynkach. Średni czas sprzedaży nowego mieszkania można szacować na dwa lata, a na rynku wtórnym na 6 miesięcy. Dodatkowo, dane GUS za trzeci kwartał 2012r. pokazują, że w tym czasie oddano do użytku blisko 37 tys. nowych mieszkań oraz rozpoczęto budowę 36 tys. kolejnych, jest to jednak spadek aż o 26 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2011.
Same statystyki, jak zauważają eksperci NBP mogą być jednak mylące. Przyspieszenie budowy mieszkań przez deweloperów mogło być bowiem konsekwencją wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej nakładającej obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla nowo rozpoczynanych inwestycji (czyli wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku). Wprowadzenie do sprzedaży tak dużej liczby mieszkań przez deweloperów oznacza, że mogą je oni budować przez najbliższe 2 – 3 lata. Drugim powodem jest wygaszanie z końcem roku programu dopłat do kredytów hipotecznych – „Rodzina na swoim”. Te dwa czynniki mogły powodować, że deweloperom zależało na wprowadzeniu na rynek jak największej liczby mieszkań i w najbliższych latach nie będą rozpoczynali nowych inwestycji, czekając na dalszy rozwój sytuacji.
Podobne wnioski przedstawiają w najnowszym raporcie AMRON-SARFIN eksperci ZBP. Oni także zwracają uwagę, że deweloperzy starali się wprowadzić do oferty jak najwięcej mieszkań przed wejściem w życie przepisów ustawy nakładającej na nich obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych.
Jednocześnie, od 2006 roku spadła dostępność kredytów na zakup nieruchomości, co jeszcze istotniej wpływa na popyt na mieszkania. NBP mierzy dostępność kredytu poprzez wyliczenie jaką wielokrotność miesięcznego wynagrodzenia możemy pożyczyć w banku, z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu.
Mniejszą dostępność kredytu równoważy jednak realny spadek cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań, który obserwujemy w zasadzie od roku 2007. Dostępne są dane za III kwartał, z których wynika, że ceny transakcyjne mieszkań są obecnie na podobnym poziomie, jaki oglądaliśmy pod koniec 2006 roku.
Ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach
| Gdańsk | Katowice | Kraków | Poznań | Warszawa | Wrocław | |
| III kw. 2006 | 3 494 | 3 523 | 6 816 | 3 468 | 5 605 | 3 211 |
| IV kw. 2006 | 5 252 | 3 735 | 7 089 | 4 890 | 6 186 | 3 777 |
| I kw. 2007 | 5 490 | 3 806 | 7 192 | 6 509 | 7 302 | 7 063 |
| II kw. 2007 | 7 137 | 5 094 | 7 856 | 7 059 | 7 523 | 5 289 |
| III kw. 2007 | 7 440 | 5 698 | 8 060 | 6 993 | 7 879 | 5 836 |
| IV kw. 2007 | 6 294 | 5 718 | 7 985 | 6 899 | 8 571 | 5 545 |
| I kw. 2008 | 6 473 | 5 791 | 8 000 | 7 639 | 8 535 | 5 157 |
| II kw. 2008 | 7 740 | 5 113 | 8 027 | 7 018 | 8 611 | 5 272 |
| III kw. 2008 | 7 042 | 5 154 | 7 814 | 6 831 | 8 325 | 5 893 |
| IV kw. 2008 | 6 193 | 5 772 | 7 518 | 6 684 | 8 149 | 5 426 |
| I kw. 2009 | 5 309 | 4 995 | 7 373 | 7 028 | 7 543 | 5 063 |
| II kw. 2009 | 5 907 | 5 411 | 7 169 | 6 378 | 7 461 | 5 045 |
| III kw. 2009 | 5 804 | 4 524 | 6 866 | 6 116 | 7 585 | 5 105 |
| IV kw. 2009 | 5 476 | 4 866 | 6 981 | 5 979 | 7 680 | 5 472 |
| I kw. 2010 | 5 839 | 5 303 | 6 985 | 6 434 | 8 173 | 5 628 |
| II kw. 2010 | 5 678 | 4 511 | 6 920 | 6 644 | 7 974 | 5 938 |
| III kw. 2010 | 5 272 | 5 071 | 6 834 | 6 366 | 7 940 | 5 591 |
| IV kw. 2010 | 5 216 | 4 914 | 6 789 | 5 363 | 7 441 | 5 653 |
| I kw. 2011 | 5 692 | 5 329 | 6 886 | 6 266 | 8 037 | 5 909 |
| II kw. 2011 | 5 661 | 4 417 | 7 082 | 7 738 | 7 527 | 5 911 |
| III kw. 2011 | 5 479 | 4 697 | 6 958 | 7 708 | 7 423 | 6 149 |
| IV kw. 2011 | 5 506 | 4 604 | 6 711 | 7 186 | 7 226 | 5 643 |
| I kw. 2012 | 5 594 | 4 679 | 6 637 | 6 796 | 6 967 | 5546 |
| II kw. 2012 | 5 604 | 4 443 | 6 614 | 6 418 | 7 043 | 5 784 |
| III kw. 2012 | 5 555 | 5 004 | 6 711 | 6 029 | 6 757 | 5 467 |
Źródło: NBP.
Ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach osiągnęły (według NBP), poziom porównywalny z tym sprzed boomu mieszkaniowego z lat 2006 – 2008. Jak to możliwe, kiedy średnia cena nowego mieszkania w Warszawie wynosi nieco mniej niż 7000 za metr kwadratowy? Nominalnie ceny są dziś wyższe o około 30 proc. niż w roku 2006, jednak po uwzględnieniu inflacji oraz siły nabywczej pieniądza okazuje się, że ich poziom jest już obecnie porównywalny. Dane NBP w tym zakresie pokazują, iż średnia cena metra kwadratowego w Polsce jest dziś realnie wyższa od tej z początku 2006 roku o około 9 proc. Można oceniać, że 10 proc. to dziś mniej więcej poziom obniżki ceny kupowanego mieszkania, jaki można osiągnąć w toku negocjacji cenowych z deweloperem czy też właścicielem mieszkania na rynku wtórnym.
Biorąc pod uwagę oszczędności, jakie daje możliwość skorzystania z programu „Rodzina na swoim”, realny koszt zakupu nowego mieszkania na kredyt przed końcem roku może być aż o 20 proc. niższy niż pod koniec roku 2006.
Dodatkowo, patrząc na koszty kredytów hipotecznych trzeba uwzględniać spadek miesięcznych rat wynikających z obniżki stóp procentowych, której dokonała Rada Polityki Pieniężnej na początku listopada i grudnia oraz prognozować, że do połowy przyszłego roku stopy mogą zostać obniżone jeszcze nawet o 1 punkt procentowy.
Powyższe analizy wskazują, że ostatnie dni roku 2012 mogą być bardzo dobrym czasem na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, tak, aby możliwe było złożenie wniosku o kredyt z dopłatą.
Sytuacja zmieni się znacznie po wygaśnięciu programu „Rodzina na swoim” – nie wiemy bowiem, kiedy obowiązywać zacznie nowy program zapowiedziany przez rząd – „Mieszkanie dla młodych” oraz jak ostatecznie kształtować się będą jego założenia.
Ostatnie dni „Rodziny na swoim”
Skorzystanie z programu „Rodzina na swoim” możliwe będzie, jeśli wniosek kredytowy złożony zostanie przed końcem roku. Eksperci Invigo sprawdzili, jak w ostatnich tygodniach obowiązywania programu przedstawiają się oferty banków. Do ich porównania przyjęto, że kredytobiorca zamierza nabyć mieszkanie w Warszawie o wielkości 70 metrów kwadratowych, o wartości 400 tys. złotych i chce ten zakup w całości skredytować, czyli nie posiada żadnego wkładu własnego. Kredyt udzielany będzie na 30 lat.
Dzięki skorzystaniu z kredytu z dopłatą, dla analizowanego przykładu możliwe jest uzyskanie oszczędności na poziomie 80 tys. zł. Tyle bowiem stanowić będą łącznie dopłaty do odsetek. Obecnie średnia rata wyniesie bowiem 1681 złotych, podczas gdy rata kredytu bez programu „Rodzina na swoim” to średnio 2521 (dla 12 banków, które udzielą dziś kredytu o wybranych parametrach). Różnica w racie wynosi więc średnio aż 840 zł miesięcznie.
W ostatnich dniach obowiązywania programu „Rodzina na swoim” kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości kredytu udzieli 12 banków. Najniższą marżę oraz najniższą ratę nominalnie klient zapłaci w Alior Banku. Jednak aby uzyskać takie warunki klient będzie musiał wykupić dodatkowo przedstawiane przez bank ubezpieczenie na życie na 5 lat, którego koszt to ponad 38 tys. zł. Drugi bank w którym zapłacimy najniższą ratę kredytu, BNP Paribas także wymaga 5-cio letniego ubezpieczenia, jednak jego łączny koszt to niecałe 15 tys. zł. Porównując nie tylko wysokość podstawowej raty kredytu, ale również dodatkowe koszty związane z jego zaciągnięciem, warto zwrócić uwagę także na ofertę Kredyt Banku SA , w przypadku którego wszystkie dodatkowe koszty związane z uruchomieniem kredytu to tylko nie całe 3 tys. zł – najmniej spośród wszystkich analizowanych ofert, warto jednak pamiętać że koszt ubezpieczenia na życie w wysokości 116 zł będzie doliczamy do miesięcznej raty przez okres min. 5 lat.
Dlatego też decydując się na wybór konkretnej oferty należy poza samą marżą zwrócić również uwagę na pozostałe koszty związane z uzyskaniem kredytu.
„Rodzina na swoim” – oferty banków – kredyt na 400 tys., 100 proc. LVT, na 30 lat
| Bank | Rata równa | Rata równa z dopłatą | Marża | Prowizja zł | Ubezpieczenie niskiego wkładu | Ubezp nieruchomości miesięcznie | Ubezp życie/ od utraty pracy | Koszty związane z uruchomieniem kredytu | ||
| Alior Bank | 2294 | 1454 | 1.1 | 0 | 1152 | składka za 36 m-cy | 25 | 38407 | 640 zł miesięcznie | 39559 |
| BNP Paribas | 2344 | 1504 | 1.3/ 1.45 | 0 | 0 | 0 | 26 | 14800 | 246 zł miesięcznie | 14800 |
| Bank Pocztowy | 2383 | 1543 | 1.45 | 0 | 3120 | składka za 60 m-cy | 26 | 10800 | 300 zł miesięcznie | 13920 |
| Pekao S.A. | 2434 | 1594 | 1.49 | 5960 | 5952 | składka za 124 m-ce | 33 | 0 | 0 | 11912 |
| PKO BP | 2445 | 1605 | 1.2 | 0 | 2640 | składka za 36 m-cy | ||||
Wojciech Boczoń