Wrzesień przyniósł największy w historii jednorazowy spadek indeksu cen transakcyjnych mieszkań – o 3,7 proc. Towarzyszy mu rosnący wolumen dokonywanych transakcji, uwzględnianych przy jego wyliczaniu.
We wrześniu, po sezonowej mniejszej aktywności w miesiącach wakacyjnych, dynamika zmian zachodzących na rynku mieszkaniowym zdecydowanie przyspieszyła. Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie operacji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, po uwzględnieniu danych z ostatniego miesiąca, zanotował spadek o 3,74 proc. w porównaniu ze stanem na koniec sierpnia br. Tym samym publikowany od początku 2008 roku wskaźnik zanotował kolejny niechlubny rekord. Jest to bowiem jak dotychczas największy jednorazowy miesięczny spadek jego wartości. Od początku roku indeks stopniał o 11,8 proc.
Tracącemu na wartości indeksowi towarzyszy rosnący wolumen dokonywanych transakcji uwzględnianych przy jego wyliczaniu. Tym razem było ich blisko 3200, a wzrost wobec ubiegłego miesiąca sięgnął 11,4 proc. To też o ponad 4 proc. lepiej niż w tym samym czasie rok temu. Tegoroczna średnia miesięczna liczba transakcji jest o 14,6 proc. niższa niż a analogicznym okresie roku ubiegłego.
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
Silne miesięczne spadki średnich cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie i Krakowie sprawiły, że spośród monitorowanych przez nas miast w skali roku to właśnie poprzednia i obecna stolica Polski zanotowały ich największe tąpnięcie – po 17,7 proc. Z kolei najmniejsza przecena wystąpiła w Bydgoszczy (minus 3,2 proc.), Olsztynie (minus 4,5 proc.) oraz Katowicach (minus 4,6 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
| miasto | mediana cen m2 we wrześniu 2012 r. | roczna zmiana ceny | miesięczna zmiana ceny |
| Białystok | 3719 zł | -15.3% | 1.7% |
| Bydgoszcz | 3867 zł | -3.2% | -1.3% |
| Gdańsk | 4807 zł | -11.6% | -3.0% |
| Katowice | 3430 zł | -4.6% | 1.9% |
| Kraków | 5333 zł | -17.7% | -7.4% |
| Lublin | 4296 zł | -10.9% | -5.6% |
| Łódź | 3741 zł | -11.6% | 1.2% |
| Olsztyn | 4299 zł | -4.5% | -3.2% |
| Poznań | 5263 zł | -5.4% | 1.8% |
| Szczecin | 4095 zł | -10.4% | -3.9% |
| Toruń | 4024 zł | -7.9% | -3.3% |
| Warszawa | 6403 zł | -17.7% | -6.0% |
| Wrocław | 5203 zł | -11.0% | -1.9% |
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.
Komentarz i prognoza
Duży miesięczny spadek indeksu cen transakcyjnych przy jednoczesnym wzroście liczby zawieranych transakcji można tłumaczyć nieznacznie, ale jednak zwiększonym zainteresowaniem programem Rodzina na Swoim. Wygasa on wraz z końcem roku i żeby z niego skorzystać, a oferowane ulgi w postaci dopłaty do odsetek są nie do pogardzenia, pozostało już stosunkowo niewiele czasu.
O wpływie RnS na kształtowanie się cen transakcyjnych może świadczyć też fakt, że najbardziej spadły one tam, gdzie występowały największe różnice między nimi a ustalonymi dla programu limitami cen (vide Kraków czy Warszawa). Tam gdzie limity są zbliżone bądź nawet wyższe spadki są wyraźnie mniejsze, a w niektórych przypadkach w relacji miesiąc do miesiąca ceny nieco wzrosły.
Można przypuszczać, że czwarty kwartał br. przyniesie wzrost zainteresowania Rodziną na Swoim, co może pociągnąć za sobą dalszy spadek indeksu cen transakcyjnych. Trzeba jednak mieć na uwadze, że prezentowany przez nas wskaźnik ma ilustrować zachowanie cen mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni. Nie rozróżniamy przy tym całkowitej powierzchni lokali ani tym bardziej ich lokalizacji. Jeśli więc z powodów opisanych powyżej w ogólnej liczbie zawieranych transakcji rośnie udział lokali spełniających kryteria RnS, czyli zasadniczo mniejszych i tańszych, to w oczywisty sposób przekłada się to na spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkania dla danego miasta w ujęciu globalnym. Nie oznacza to natomiast, że ceny we wszystkich segmentach rynku mieszkaniowego zachowują się tak samo.
Bernard Waszczyk, Open Finance
