Miniony miesiąc przyniósł gwałtowny wzrost przeciętnej marży kredytów w złotych. Wzrosła ona aż o 0,19 pkt. proc. (z 1,2% do 1,39%). Tak istotnych zmian tego wskaźnika nie widzieliśmy już bardzo dawno. Przyczyną tej sytuacji były znaczące podwyżki wprowadzone w czterech bankach – mBanku, Multibanku, Euro Banku i BZ WBK.
Najbardziej, bo aż o 0,5 pkt. proc., marże podwyższyły banki należące do grupy BRE, czyli mBank i Multibank. Jednak dla osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny większe znacznie mają zmiany w dwóch pozostałych bankach. Jeszcze miesiąc temu Euro Bank i BZ WBK oferowały bowiem najniższą na rynku marżę – 0,99%. Obecnie marża w BZ WBK wynosi 1,2%, a w Euro Banku 1,29%.
Podwyżki nie ominęły kredytów w euro. mBank i Multibank podwyższyły marże tego rodzaju kredytów aż o 0,6 pkt. proc. Ponieważ niewiele banków oferuje kredyty w euro, to opisana zmiana miała ogromny wpływ na przeciętna marżę. Wzrosła ona z 3,5% aż do 4,1%.
Jedyną pozytywna informacją dla kredytobiorców jest decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeni stóp procentowych. W rezultacie rata kredytu w euro na kwotę 300 000 zł może spaść o ok. 47 zł. Dodatkowo zwiększenie równicy w poziomie stóp w Polsce i Strefie Euro może wpłynąć na umocnienie się złotego i dalszy spadek rat.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Dotyczy 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto
Ceny ofertowe w czerwcu 2012
W czerwcu średnie ceny ofertowe w 15 polskich miastach spadły o kolejny procent. Dalszy spadek nie jest zaskoczeniem, szczególnie, jeśli weźmiemy pod uwagę informacje o znacznych spadkach cen transakcyjnych z maja 2012. Właściciele nie mają wyjścia i jeśli chcą doprowadzić do zawarcia transakcji, muszą obniżać ceny.
Mimo iż spodziewaliśmy się obniżek, to czerwcowe ceny w niektórych miastach można nazwać niespodzianką. Bardzo duży spadek odnotowujemy w Łodzi – w ciągu zaledwie jednego miesiąca o 4,5%, czyli o 170 złotych na każdym metrze kwadratowym. W ostatnich dwóch latach nie mieliśmy do czynienia z tak znaczną obniżką średnich cen w Łodzi, w tak krótkim czasie.
Poważny spadek ceny ofertowej, o ponad 2% nastąpił również w Gdyni, co zapewne niebawem sprawi, że ceny ofertowe zbliżą się bardziej do transakcyjnych.
W lipcu wraz z rozpoczynającym się sezonem urlopowym nastąpi dalszy spadek zainteresowania kupnem nieruchomości a wraz z nim obniżki cen, które mogą mieć jeszcze większą skalę niż w minionych miesiącach.
Średnie ceny ofertowe mieszkań VI 2011- VI 2012
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Czerwiec – dobry moment na wynajem
Czerwcowe koszty wynajmu przedstawiają się atrakcyjnie z punktu widzenia osób poszukujących mieszkań do wynajęcia. W czerwcu ceny ofertowe najmu są zauważalnie niższe niż w maju 2012. W 15 polskich miastach koszt wynajmu kawalerki spadł w ciągu miesiąca o 3,3%, mieszkań 2-pokojowych o 3,3%, a mieszkań 3-pokojowych o 2,9%. Jest to zjawisko okresowe, spowodowane wakacyjnym eksodusem studentów, którzy zwalniają mieszkania wraz z końcem roku akademickiego. W związku z tym, w krótkim czasie, na rynek trafia wiele mieszkań do wynajęcia. Jest to jednak sytuacja stosunkowo krótkotrwała, ponieważ już w sierpniu, a przede wszystkim we wrześniu rozpoczną się poszukiwania zakwaterowania na kolejny rok akademicki. Niemniej jednak inne osoby zainteresowane wynajmem mogą wykorzystać czasowy spadek cen i zwiększoną podaż i znaleźć atrakcyjne mieszkanie w dobrej cenie.
Średnie koszty wynajmu mieszkań
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Zmiany kosztów wynajmu nie mają jednorodnego charakteru we wszystkich miastach. W ciągu ostatniego roku, w największych aglomeracjach: Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku czy Poznaniu średnie koszty wynajmu wzrosły. W Poznaniu średnio o 4,7%, w Warszawie i Gdańsku o ponad 5%, a w Krakowie nawet o 7,2%. W pozostałych miastach, gdzie skala migracji jest zdecydowanie mniejsza średnie koszty nieco się obniżyły. Są to obniżki rzędu 3-4% w ciągu roku.
Najdroższym miastem nadal pozostaje Warszawa, gdzie obecnie za wynajem kawalerki trzeba zapłacić ponad 1500 złotych i jest to 100 złotych więcej niż przed rokiem. W Warszawie najbardziej wzrosły koszty wynajmu mieszkań 3-pokojowych, w ciągu roku o 275 złotych. We Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku koszty wynajmu kształtują się na podobnym poziomie: kawalerka 1100-1200 złotych, mieszkanie 2-pokojowe 1400-1500, a mieszkanie 3-pokojowe za około 2 tysiące miesięcznie.
Najtańszymi miastami pozostają Toruń i Łódź, gdzie kawalerkę można wynająć za750 złotych, a mieszkanie 3-pokojowe za koszt wynajmu kawalerki w Warszawie. Co więcej na przestrzeni dwóch ostatnich lat koszty wynajmu spadały.
Porównanie średnich kosztów wynajmu mieszkań w latach 2010, 2011 i 2012
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Ceny transakcyjne
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres IV 2012-V I 2012.
Wtórny rynek mieszkań jest w dalszym ciągu przeszukiwany pod względem ofert z najniższej półki cenowej – dostępnych dla przeciętnego nabywcy. Spośród monitorowanych transakcji w stolicy w ostatnich trzech miesiącach zaledwie kilkanaście posiadało cenę m kw. wyższą niż 10000 zł. Segment mieszkań o podwyższonym standardzie nadal nie jest przedmiotem zainteresowania nabywców, którzy poszukując mieszkania największą wagę przywiązują do możliwości uzyskania jak największego metrażu przy możliwie najniższej cenie całkowitej. Stąd utrzymująca się popularność mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, lokali do remontu, a także mieszkań zlokalizowanych w oddalonych od centralnych rejonów miasta osiedlach.
Znajduje to odzwierciedlenie w kształtowaniu się cen. Analiza transakcji sprzedaży mieszkań w wiosennych miesiącach IV-VI br. wskazuje na kontynuację spadków średnich cen. Liderem spadków jest ponownie Poznań, gdzie sprzedawane mieszkania uzyskują średnią cenę poniżej 5000 zł za m kw. Obserwowana w transakcjach średnia wartość m kw. wynosi 4870 zł i jest o 5,1 proc. niższa niż w czerwcowym raporcie. Poznań jest drugim miastem, które w ostatnim czasie przełamało granicę cenową 5000 zł za m kw. Przed miesiącem podobną sytuację odnotowaliśmy w przypadku Gdyni. Ceny ofertowe mieszkań nie spadają w podobnym tempie, więc powiększa się procentowa różnica pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających a realnymi cenami sprzedaży. Dziś różnica ta w Poznaniu wynosi już prawie 10 proc., podczas gdy zwykle nie była większa niż 6 proc. W Gdyni dysproporcje są największe. Średnie ceny ofertowe są aż o 16 proc. wyższe niż przeciętne ceny transakcyjne.
W Krakowie i Warszawie spadki cen przekroczyły 1 proc. Natomiast w Gdyni i w Łodzi wyniosły odpowiednio 0,6 i 0,8 proc. Nieco wyższe ceny niż przed miesiącem widoczne są w transakcjach realizowanych we Wrocławiu (0,6 proc.) i w Gdańsku (1,8 proc.).
Na rynku częściej niż zwykle pojawiają się okazje cenowe wynikające ze znacznego obniżenia ceny ofertowej przez właścicieli mieszkań, których sprzedaż znacznie się wydłuża. Zwykle są to mieszkania o powierzchniach przekraczających 60 m kw. Przeważa budownictwo wielkopłytowe oraz mieszkania w kamienicach. Na przykład w Gdańsku pojawiły się transakcje w cenie poniżej 3500 zł za m kw., w Łodzi co siódma transakcja zawierana jest w cenie niższej niż 3000 zł za m kw., a w Warszawie spotyka się transakcje w cenie m kw. niższej niż 5500 zł. W stolicy w tej cenie można kupić mieszkania w dzielnicach znacznie oddalonych od centrum, przeważa budownictwo z lat 70-tych.
Dzięki spadającym cenom zwiększa się wielkość nabywanych lokali. Już tylko w Łodzi średnia powierzchnia sprzedawanego mieszkania jest mniejsza niż 50 m kw. W pozostałych analizowanych miastach przekracza powyższy metraż. Największe mieszkania sprzedawane są we Wrocławiu (54,3 m kw.).
W porównaniu do połowy 2011 r. ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym spadły we wszystkich siedmiu analizowanych miastach. Największy spadek dotyczy rynku w Poznaniu i wynosi 10,06 proc. Do takiego wyniku przyczyniły się zwłaszcza korekty z wiosennych miesięcy br. O prawie 10 proc. niższe ceny odnotowujemy w Krakowie (9,96 proc.). W pozostałych miastach spadki wynoszą od 6,32 do 8,61 proc.
Źródło: Szybko.pl
Wojciech Boczoń
