Hipoteki: coraz trudniejsza sytuacja

Analizy 30.03.2012 (13:55)

Kredyty

Po raz pierwszy od powstania w czerwcu 2009 r. Indeks Dostępności Kredytowej spadł rok do roku. W porównaniu do marca 2011 r. jest o 1,1 proc. niżej.

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł w marcu o 1,88 pkt (1,65 proc.) i wynosi 112,35 punktów. Jednocześnie indeks zanotował spadek w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Porównując do marca 2011 r. IDK obniżył się o 1,25 pkt, czyli 1,1 procent. To pierwszy taki przypadek od czerwca 2009 r. kiedy wskaźnik został utworzony.

W listopadzie i grudniu przedsiębiorstwa wypłacają pracownikom trzynastki i premie, co powoduje wzrost średniej pensji i liczonej na jej podstawie przeciętnej zdolności kredytowej. Aby tego uniknąć na indeks spoglądamy także w ujęciu rocznym, porównując notowania z odpowiednich miesięcy. Odczyt z marca ubiegłego roku to 113,60 pkt, o 1,25 pkt więcej niż w marcu 2012 r. Warto jednak zwrócić uwagę, że zmiana ta nie jest efektem spadku średniej pensji, bo w porównaniu do ubiegłorocznego marcowego odczytu płaca wzrosła o 4,27 procent.

Na przełomie 2010 i 2011 r. IDK rósł w skali roku o ponad 10 proc., przez kolejnych kilka miesięcy wzrost wynosił 7-9 proc., aż w połowie roku dynamika zaczęła spadać i jesienią nie przekraczała już 5 procent. W ostatnich trzech miesiącach roczny wzrost wskaźnika wahał się w przedziale 1-2 proc., by w końcu zamienić się w spadek.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

miesiąc	zmiana r/r
czerwiec 2010	9,18%
lipiec 2010	9,66%
sierpień 2010	8,88%
wrzesień 2010	8,38%
październik 2010	9,13%
listopad 2010	8,07%
grudzień 2010	10,18%
styczeń 2011	9,91%
luty 2011	8,52%
marzec 2011	8,88%
kwiecień 2011	8,67%
maj 2011	7,49%
czerwiec 2011	3,91%
lipiec 2011	5,66%
sierpień 2011	5,50%
wrzesień 2011	4,31%
październik 2011	4,07%
listopad 2011	4,17%
grudzień 2011	1,49%
styczeń 2012	1,00%
luty 2012	1,88%
marzec 2012	-1,10%

Źródło: Open Finance

Spowolnienie dynamiki wzrostu indeksu jest z jednej strony efektem sytuacji w globalnej gospodarce (banki bojąc się kryzysu nie chcą zbyt lekką ręką udzielać kredytów), a z drugiej działań Komisji Nadzoru Finansowego – na przełomie roku w życie weszła druga część nowej rekomendacji S, która ogranicza zdolność kredytową osób chcących zadłużyć się na więcej niż 25 lat.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC

Źródło: Open Finance

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów rynkowych: średniej marży, maksymalnego możliwego LtV oraz zdolności kredytowej. O ile maksymalne możliwe LtV i średnia marża nadal trzymają się na dość atrakcyjnych poziomach to zdolność kredytowa jest coraz niższa. Rodzina 2+1 zarabiająca dokładnie dwukrotność średniej krajowej otrzyma kredyt na kwotę 399 tys. zł. Ostatni raz poniżej wartości 400 tys. byliśmy w lutym 2010 roku.

Pozostałe parametry wpływające na IDK zmieniają się wolniej, w marcu średnia marża wzrosła o 0,02 pkt proc., do 1,34, a uśrednione maksymalne możliwe LtV pozostaje na niezmienionym poziomie od listopada 2011 r. i wynosi 101,82 procent.

Indeks Dostępności Kredytowej powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki pod względem sprzedaży kredytów. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń, Open Finance

Źródło: Open Finance