Wolumen obrotów w 2012 roku może utrzymać się na ubiegłorocznym poziomie, jednak inwestorzy pozostaną ostrożni a rynek zróżnicowany.
W ostatnim kwartale 2011 r. wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie był wyższy od oczekiwań i wzrósł o 17,7% osiągając poziom 36,8 mld euro. Wartość inwestycji za cały ubiegły rok wzrosła w porównaniu z 2010 r. o 7,8% do 126,2 mld euro.
Za wzrost wolumenu inwestycji odpowiadają głównie inwestorzy zagraniczni, których aktywność w ciągu roku wzrosła o 16,2%, dzięki czemu ich udział w rynku zwiększył się z poziomu 33,2% w 2010 r. do 35,8%. Wartość inwestycji podmiotów krajowych zwiększyła się o 3,6% w porównaniu z 2010 r.
Największym zainteresowaniem nadal cieszyły się najważniejsze rynki, tj. Wielka Brytania, Niemcy i Francja, na które przypadło 61,4% wartości wszystkich inwestycji w ubiegłym roku.
Przewidzenie spadku udziału krajów PIIGS (Portugalii, Włoch, Irlandii, Grecji i Hiszpanii) w rynku inwestycyjnym było stosunkowo łatwe. Wartość inwestycji w tych krajach zmniejszyła się w ciągu roku o 25,9%, podczas gdy pozostałe państwa strefy euro odnotowały wzrost o 17,7%.
Największy wzrost aktywności inwestycyjnej odnotowano na rynkach wschodzących. W grupie 10 państw o najwyższym wzroście wolumenu inwestycji w ubiegłym roku znalazło się 7 rynków z Europy Środkowo-Wschodniej: Bułgaria, Estonia, Słowacja, Czechy, Węgry, Rosja i Chorwacja. W pierwszej dziesiątce uplasowały się tylko trzy kraje z Europy Zachodniej, tj. Szwajcaria, Dania i Francja.
Profil ryzyka wśród inwestorów jednak wyraźnie się zmieniał w ciągu roku. Wolumen inwestycji na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej wzrósł o 75% w 2011 r., natomiast w Europie Zachodniej zwiększył się zaledwie o 2,8%. Niemniej w drugim półroczu wartość obrotów na rynkach zachodnich wzrosła o 19,7%, a w Europie Środkowo-Wschodniej praktycznie się nie zmieniła (0,1%) ze względu na większą ostrożność kupujących w obliczu pogłębiającego się kryzysu zadłużenia strefy euro.
Pomimo tego wolumen inwestycji w Europie Środkowej wzrósł o 115,7%, a udział tego rynku wyniósł 4,7% i był najwyższy w historii. Wynikało to z faktu, że inwestorzy zaczęli inaczej oceniać realny poziom ryzyka w tym regionie i byli zainteresowani rynkami oferującymi odpowiednie aktywa i potencjał wzrostu.
Wolumen obrotów w Skandynawii nie uległ większym zmianom przy silnym popycie i ograniczonej podaży aktywów. Wartość inwestycji zmniejszyła się tylko w Finlandii, natomiast wzrosła w Norwegii, Szwecji, a zwłaszcza w Danii.
Wszystkie sektory cieszyły się zainteresowaniem inwestorów, ale najwięcej zyskał rynek nieruchomości magazynowych, którego udział w łącznych obrotach osiągnął poziom 9,4%, dzięki wzrostowi inwestycji o 24,5%. Udział sektora biurowego przy wzroście inwestycji o 11% wyniósł 44%, natomiast udział sektora nieruchomości handlowych nieznacznie się zmniejszył z 33% do 32% przy wzroście wolumenu obrotów o zaledwie 3%.
Popyt na nieruchomości handlowe uznawane przez inwestorów za bezpieczne aktywa był jednak silny, ale podaż obiektów odpowiedniego rodzaju jest nadal poniżej oczekiwań. Ponadto ograniczona dostępność finansowania większych inwestycji również hamowała aktywność w tym sektorze. Pod koniec ubiegłego roku Wielka Brytania znów wysunęła się na pierwsze miejsce (przed Niemcami) jako największy rynek nieruchomości handlowych. Wielka Brytania jest również największym rynkiem nieruchomości biurowych, przed Francją oraz Niemcami.
Michael Rhydderch, dyrektor zespołu ds. rynków kapitałowych w Europie firmy Cushman & Wakefield, powiedział: – Obserwujemy dużą nerwowość na rynkach, a niepewność co do rozwoju sytuacji może hamować aktywność inwestycyjną w bieżącym roku. Jednak niestabilność na rynkach aktywów innych kategorii oraz względny poziom stóp kapitalizacji będą czynnikami pobudzającymi popyt na najlepsze nieruchomości na rynkach uznawanych za bezpieczne. Dzięki większej podaży nowych obiektów i zaangażowaniu inwestorów, którzy dotychczas przyjmowali postawę wyczekującą, obroty na europejskim rynku inwestycyjnym w nieruchomości mogą utrzymać się na wysokim poziomie ok. 123-128 mld euro.
W związku z ograniczaniem kredytowania przez banki uzyskanie przystępnego kredytu będzie trudne dla wszystkich inwestorów za wyjątkiem kredytobiorców o najwyższej zdolności kredytowej i mających najlepsze zabezpieczenia w postaci aktywów. Jednak w aktualnych warunkach może również pojawić się większa liczba okazji inwestycyjnych. Michael Rhydderch powiedział: – W bieżącym roku wzrośnie wolumen zapadających kredytów i wiele z nich nie będzie refinansowanych. To z kolei zwiększy podaż na rynku.
Po stronie popytowej duże fundusze państwowe i emerytalne z całego świata (przede wszystkim z Ameryki Północnej i Dalekiego Wschodu) będą nadal zainteresowane najlepszymi aktywami na najważniejszych rynkach. Inwestorzy typu private equity również będą kluczowym graczem w tym roku, podejmującym jak zwykle wyższe ryzyko, natomiast osoby prywatne z Europy, Azji i Bliskiego Wschodu będą zainteresowane ryzykiem na zróżnicowanym poziomie. Niemniej wszyscy inwestorzy będą uważnie obserwować potencjalne rynki i sektory. Wielu zmodyfikuje poziom akceptowanych cen i ryzyka, aby zrealizować swoje cele inwestycyjne.
Michael Rhydderch dodał: – W 2012 r. rynki dysponujące aktywami o ograniczonej płynności mogą zaoferować największe zyski. Utrzyma się jednak duże zainteresowanie najważniejszymi rynkami, które powinny przynieść zyski na co najmniej stabilnym poziomie. Stopy kapitalizacji są nadal dość atrakcyjne i mogą się zmniejszyć. Dobre perspektywy pojawią się w krajach skandynawskich, które mogą pochwalić się wzrostem gospodarczym powyżej średniej i niskim ryzykiem rynkowym, oraz w niektórych państwach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie utrzyma się obecne tempo rozwoju gospodarczego, zwłaszcza w Polsce, Rosji, a także prawdopodobnie w Turcji.
David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: – Powrót zaufania do gospodarki i na rynku nieruchomości będzie najważniejszy w bieżącym roku. W najbliższej przyszłości kryzys w strefie euro na pewno się nie skończy i będą mu towarzyszyć bardziej radykalne programy oszczędnościowe, ograniczanie płynności i rozpoczęcie głębszych reform. Nie jest to recepta na trwałe poczucie pewności, ale dramatyczny rozpad strefy euro w 2012 r. jest nadal mało prawdopodobny, zważywszy na koszt dla krajów ewentualnie ją opuszczających oraz w niej pozostających. – Jednak nadal nie wiadomo, jak rozwinie się kryzys zadłużenia państw. W związku z tym inwestorzy budujący portfele nieruchomości dojdą do wniosku, że zarządzanie ryzykiem wymaga dywersyfikacji inwestycji, a nie tylko posiadania kluczowych aktywów na kilku rynkach o niskim ryzyku. Z tego względu w drugiej połowie 2012 r. może stopniowo wzrastać wolumen inwestycji na nowych rynkach, jednak z wyjątkiem rynków drugorzędnych.
Łukasz Lorencki, konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych oddziału Cushman & Wakefield w Warszawie, zgadza się z tym stwierdzeniem i dodaje: – W 2012 r. zainteresowanie inwestorów najlepszymi nieruchomościami nie osłabnie, a atrakcyjne budynki biurowe w Warszawie oraz popularne centra handlowe w największych miastach będą wciąż najbardziej pożądanymi przez kupujących aktywami. Zdecydowanie ostrożniej inwestorzy będą patrzeć na nieruchomości drugorzędne pod względem klasy bądź lokalizacji i to właśnie ten segment będzie najbardziej podatny na zmiany makroekonomiczne, zwłaszcza te dotyczące dostępności finansowania bankowego.
Źródło: FIRST Public Relations Sp. z o.o.
