Zamierzając dokonać transakcji sprzedaży posiadanego przez siebie gruntu, trzeba liczyć się z wynikającymi z tego różnymi konsekwencjami podatkowymi, w tym także z tytuł podatku od towarów i usług. Nawet jeśli prowadzimy działalność gospodarczą ale sprzedajemy majątek prywatny nie doliczamy VAT-u.
To, czy sprzedając grunt trzeba naliczyć VAT jest uzależnione od tego, czy czynność taka jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie jest istotne czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą jako taką. Trzeba zbadać, czy ta transakcja mieści się w jej ramach. Kiedy zatem w myśl przepisów prawa podatkowego powstaje obowiązek podatkowy z tytułu zbycia gruntu?
Liczy się zamiar wykonywania często
Opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów jeśli jest dokonywana przez podatnika VAT. Grunty mieszczą się w definicji towarów. Istotne jest więc kto jest podatnikiem tego podatku. Podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Kluczowe jest więc pojęcie działalności gospodarczej. Według ustawy jest to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców również w przypadku, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Można zatem zauważyć, że z przepisów tych wynika jednoznacznie, że dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy sprzedawcy można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Co więc zrobić, gdy naszą nieruchomość dzielimy na kilka mniejszych, gdyż ułatwi nam to jej sprzedaż. W takiej sytuacji mamy przecież zamiar dokonywać jej wielokrotnie.
Działania podobne do handlowców
Sprawa nie jest oczywista i wywoływała wiele wątpliwości w orzecznictwie. Zajął się nią również Trybunał Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10). W orzeczeniu znajdziemy pewne wskazówki, kiedy opodatkować sprzedaż gruntu. Nie zapłacimy VAT-u, jeśli sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podatnikiem będzie natomiast osoba, która podejmuje aktywne działania w obrocie nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo działaniach marketingowych.
Dostawa gruntu budowlanego oraz gruntu przeznaczonego pod zabudowę – 23% VAT
Oznacza to, że dostawa gruntu budowlanego oraz gruntu przeznaczonego pod zabudowę, dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Podatnik powinien jednak pamiętać, że pozostałe grunty, czyli niezabudowane oraz nieprzeznaczone pod zabudowę, podlegają zwolnieniu z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Bardzo istotnym wydaje się również fakt, że sprzedaż gruntu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę powoduje utratę prawa do zwolnienia podmiotowego od VAT, co wynika bezpośrednio z zapisu artykułu 113 ust. 13 wspomnianej ustawy. Rezultatem tego jest brak możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego od VAT nawet. Sprzedając nieruchomość nie można również liczyć na zwolnienie przewidziane dla towarów używanych. Ustawa uznaje za nie tylko ruchomości (używane co najmniej przez 6 miesięcy).
Elżbieta Węcławik, Tax Care
Adam Bujalski, księgowy Tax Care
Źródło: Tax Care
Wojciech Boczoń