Czy ceny mieszkań utrzymają swój obecny poziom? Jakie zmiany na rynku nieruchomości będą miały na nie decydujący wpływ?
Analitycy ostrożnie wypowiadają się na temat przyszłych tendencji cenowych na rynku nieruchomości. Część z nich przewiduje niewielką korektę stawek, część mówi o ich stabilnym poziomie w najbliższym czasie.
Ankietowani doradcy Home Broker wskazują na 2,2 procentowy średni spadek cen w ciągu najbliższego roku w największych miastach, biorąc pod uwagę globalnie rynek nieruchomości. Przy tym, sytuacja w każdym z miast ma być inna. Prognozując obniżkę, zwracają uwagę na dużą podaż lokali na rynku pierwotnym oraz mniejszą dostępność mieszkań kupowanych wcześniej na kredyt z rządową dopłatą.
Analitycy Reas twierdzą zaś, że formułowanie długoterminowych prognoz dotyczących cen na rynku mieszkaniowym jest dziś wyjątkowo ryzykowne. Na kształtowanie się stawek ma bowiem wpływ zbyt duża liczba różnych czynników. Duże zmiany na rynku może przynieść ustawa deweloperska, która może zacząć obowiązywać za ponad pół roku. Dlatego, do końca 2010 roku deweloperzy będą się starali utrzymać ceny na obecnym poziomie, podobnie z resztą, jak obecne promocje, prognozują w Reas.
Rynek wtórny i kredytowy
Jak zachował się będzie w najbliższym czasie rynek wtórny? W tej chwili w dużych miastach, takich jak Warszawa pośrednicy nie obserwują spadków cen transakcyjnych i nie spodziewają się ich, szczególnie w przypadku małych mieszkań. Zdaniem oceniających z Metrohouse, ceny na rynku wtórnym będą zależały od sytuacji na rynku pierwotnym. Jeśli oferta deweloperów będzie coraz bardziej konkurencyjna, wówczas ceny mieszkań na rynku wtórnym będą spadać.
Decydująca dla cen nieruchomości będzie też sytuacja na rynku kredytowym. Jeśli wyższe koszty i mniejsza dostępność pożyczek wpłynie na obniżenie popytu, sprzedający będą musieli wprowadzać upusty. W drugim kwartale tego roku banki w prawdzie udzieliły o 8 proc. więcej kredytów niż w pierwszych trzech miesiącach roku, ale wzrost był już mniejszy niż w przypadku I kw. do poprzedniego okresu. Poza tym czeka nas jeszcze wejście w życie całości przepisów związanych z rekomendacją S, co może jeszcze bardziej ograniczyć dostęp do kredytów.
Ceny a ustawa deweloperska
Z kolei inwestorzy alarmują, że ustawa deweloperska, która ma zostać wprowadzona podniesie ceny mieszkań. Nowe zasady narzucające na deweloperów obowiązek zakładania funduszy powierniczych lub uzyskiwania gwarancji bankowych zwiększą koszt budowy i mogą spowodować wzrost stawek za metr kwadratowy o 2 – 4 proc., szacują przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Deweloperzy są podobnego zdania. – Kiedy projekt ustawy o ochronie klientów firm deweloperskich wejdzie w życie mieszkania najprawdopodobniej zdrożeją. Tego rodzaju zabezpieczenie, nie tylko wygeneruje dodatkowe koszty inwestycji, ale wyeliminuje z rynku firmy, których nie będzie stać na dodatkowe zabezpieczenia – twierdzi Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development. – Poza tym utrzymanie korzystnych form płatności, jakie oferujemy dziś naszym klientom kupującym mieszkania na Osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach (system 10/90), czy na osiedlu Red Park w poznańskim Dębcu (system 15/85) także nie będzie już możliwe – dodaje.
Nowa ustawa wprowadza bowiem obowiązkowe środki ochrony wpłat dokonywanych przez klientów firm deweloperskich w bankach. Przepisy, które mają zostać wprowadzone narzucają konieczność zakładania mieszkaniowych rachunków powierniczych lub uzyskania gwarancji bankowych. Trudno dziś określić, jakie wygeneruje to koszty, bo banki nie mają jeszcze takich produktów dla deweloperów.
Dodatkowy koszt budowy
Sytuacja, kiedy 100 proc. powierzonych deweloperom środków będzie pozostawało w dyspozycji banku wymusi na inwestorach konieczność finansowania budowy kredytem. Koszty inwestycji mogą wzrosnąć wtedy 1-3 proc., oceniają analitycy Reas. To jednak mniejszy koszt niż koszt gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych, które mogą podnieść koszty inwestycji o ponad 10 proc., obliczają.
Ustawa określa również wyraźne zasady i tryb zawierania umów deweloperskich. Umowa będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego i stanowić będzie podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy, będą obciążać dewelopera i nabywcę w równych częściach.
Źródło: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń
