Garaż podnosi cenę mieszkania średnio o 30 tysięcy

Blisko połowa deweloperów może wymagać od nabywcy mieszkania także zakupu miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. Ich łączny koszt wynosi przeciętnie 30 tys. zł. Garaż będzie można później bez przeszkód odsprzedać, o ile był opodatkowany 23-proc. VAT-em. Problem może się pojawić przy niższej stawce.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym trzeba mieć świadomość tego, że deweloper może też wymagać od nabywcy zakupu dodatkowych pomieszczeń przynależnych – miejsc postojowych i komórek lokatorskich. Szczególnie może to dziwić osoby, które nie posiadają i nie planują zakupu auta. Zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez Home Broker wśród firm budujących mieszkania 43% z nich może wymagać od osoby szukającej własnego „M” także wykupienia miejsca postojowego. W przypadku komórek lokatorskich takie wymaganie pada w 32% przypadków.

Ceny pomieszczeń przynależnych u wybranych deweloperów
Deweloper	Miasta, w których działa deweloper	Czy deweloper wymaga zakupu miejsca postojowego / komórki lokatorskiej	Średnia cena ofertowa miejsca postojowego w hali garażowej / naziemnego	Średnia cena ofertowa komórki lokatorskiej
Activa	k. Gdańska	nie / tak	n/d / 6000	gratis
AS-BAU	Wrocław	tak / tak	24000 / –	6000
ART-BUD	Poznań	nie / n/d	20000 / –	n/d
AW Inwest	k. Warszawy	tak / nie	22000 / –	3200
BA-WA	k. Warszawy	nie / nie	30000 / –	17500
Belveder	Poznań	nie / n/d	15000 / –	n/d
Bouygues Immobilier	Warszawa	tak* / nie	29000 / –	3000
Budros	k. Gdańska	nie / nie	15740 / –	7200
Breevast Development	Warszawa	tak / nie	20000 / –	7000
DAMARO Construction	Radzymin k. W-wy	tak / n/d	– / 2500	n/d
Euro Styl	Trójmiasto i okolice	tak* / tak	24650 / 10125	4500
			19000 / n/d	n/d
		tak* / nie	23165 / 8000	4000
J.W. Construction	Warszawa, Łódź, Gdynia	tak / nie	brak danych	nie podano
Layetana Developments	Warszawa	nie / nie	35670 / –	9600
LC Corp	Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdynia	nie / nie	23500 / –	6000
Marti Solanes Development	Kraków	nie / nie	23000 / –	4000
Mill-Yon	Warszawa, Gdańsk	nie / nie	35300 / –	20000
			35000 / –	12200
M-Alfa	Gdańsk	nie / tak	23000 / 9000	7000
NDI	k. Gdańska	nie / tak	30000 / –	8500
P.B. EKO	Gdańsk	nie / tak****	18500 / –	9000
PBG Erigo	Poznań	tak* / tak*	18300 / 10000	5000
	Gdańsk			3900
PRIBO Nieruchomości	Warszawa	nie / nie	35000 / –	11000
PWD	Poznań	tak / tak	w cenie mieszkania	w cenie mieszkania
Robyg***	Gdańsk	tak* / tak	n/d / 8000	7000
Ronson Development	Warszawa, Poznań	nie / nie	34000  / –	11700
Start	Kraków	nie / nie	25000 / –	4500
Virke	Poznań	nie / n/d	36887 / –	n/d
Warsaw Trust Development	Warszawa	tak / nie	21400 / –	3600
*- wymóg podlega negocjacji
**-komórka lokatorska na poziomie garaży VAT 23%
***-dane dotyczą Osiedla Lewandowe Wzgórza
****-w niektórych inwestycjach zakup dobrowolny

Cena wzrasta o 10%

Wymaganie wykupienia dodatkowych pomieszczeń przynależnych znacznie podnosi koszt zakupu własnych „czterech ścian”. Zgodnie z ankietą przeprowadzoną prze Home Broker średnia cena miejsca postojowego w garażu podziemnym to 23,1 tys. zł. Trzykrotnie mniej, bo 7,7 tys. zł trzeba zapłacić za miejsce pod gołym niebem. Takie rozwiązanie jest jednak najczęściej możliwe jedynie na obrzeżach miast, gdzie grunt jest tańszy, a zabudowa mniej zwarta. Dodatkowe 7,6 tys. trzeba też wydać na komórkę lokatorką, której przeciętna wielkość to 4 m kw. Gdy więc deweloper oprócz mieszkania, będzie chciał też sprzedać miejsce postojowe i komórkę lokatorską, to podniesie to koszt zakupu własnego „M” o 30,7 tysięcy. Przeciętne mieszkanie, które w bieżącym roku znalazło nabywcę kosztowało u dewelopera 317 tys. zł – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawartych w Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie, Wrocławiu. Podwyżka ceny związana z koniecznością nabycia dodatkowych pomieszczeń przynależnych można więc oszacować na 9,7 %.

Do firm, które nie wymagają od nabywców mieszkań zakupu miejsca postojowego i komórki lokatorskiej należą: ART-BUD, BA-WA, Belveder, Budros, Virke, Layetana Developments, LC Corp, Mill-Yon, PRIBO Nieruchomości, Pryzma, Ronson Development, Start. Odstępstwo od wymogu dodatkowych zakupów możne mieć miejsce w: Bouygues Immobilier, Euro Styl, P.B. EKO i PBG Erigo. Warto jednak zaznaczyć, że nie wszyscy nabywcy postrzegają wymaganie nabycia dodatkowego miejsca przynależnego jako negatywną stronę oferty dewelopera. – Szczególnie w centrach miast, gdzie deficyt miejsc postojowych jest na porządku dziennym, deweloperzy widzą, że popyt na nie przewyższa podaż i muszą wprowadzać reglamentację. – zauważa Bartosz Jankowski, menadżer ds. rynku pierwotnego Home Broker.

„VAT-owy” zawrót głowy

Powyżej przytoczone ceny pomieszczeń przynależnych są wartościami brutto, a więc zawierają już w sobie VAT. Jego stawka jest pochodną tego jaki jest status prawny garażu. 23% trzeba będzie zapłacić gdy cała hala garażowa jest wyodrębniona jako samodzielna nieruchomość z księgą wieczystą, w której osoba kupująca miejsce postojowe widnieje jako współwłaściciel. Inaczej będzie gdy garaż stanowi część wspólną budynku tak samo jak korytarze, windy czy grunt pod budynkiem. Wtedy możliwe jest zastosowanie stawki 8%.

Decyzja zapada na etapie projektowania

Praktyka pokazuje, że deweloperzy stosują oba przedstawione rozwiązania. Cena ostateczna pomieszczenia przynależnego może więc być różna u poszczególnych deweloperów. Ten sam garaż, który netto kosztowałby 20 tys. zł w jednej firmie będzie się wiązał z koniecznością zapłacenia 21,6 tys. zł, a w innej 24,6 tys. zł. W przypadku miejsc postojowych najczęściej trzeba się liczyć z koniecznością zapłacenia podstawowej, wyższej stawki VAT. Niższa obowiązuje zazwyczaj na komórki lokatorskie.

Trudniej sprzedać tańszy garaż

Oszczędność poczyniona na etapie zakupu pomieszczenia przynależnego może być jednak mieczem obosiecznym. Właściciel tańszego garażu może mieć bowiem problem z jego spieniężeniem. Byłoby tak, gdyby garaż stanowił część wspólną budynku, a nie miałby odrębnej księgi wieczystej. Takie prawne „połączenie” uniemożliwia sprzedaż garażu czy komórki lokatorskiej bez jednoczesnego zbycia mieszkania. Inaczej byłoby gdyby cała hala garażowa posiadała odrębną księgę wieczystą, w której nabywca miejsca postojowego widniałby jako współwłaściciel. Takie prawo w prosty sposób można przenieść na inna osobę aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem.
.

Stawki VAT na pomieszczenia przynależne stosowane przez wybranych deweloperów
Deweloper	Miasta, w których działa deweloper	Stosowana stawka VAT na miejsca postojowe w hali garażowej	Stosowana stawka VAT na miejsca postojowe naziemne	Stosowana stawka VAT na komórki lokatorskie
Activa	k. Gdańska	n/d	8%	8%
ART-BUD	Poznań	23%	23%	n/d
AS-BAU	Wrocław	8%	8%	8%
AW Inwest	k. Warszawy	23%	23%	8%
BA-WA	k. Warszawy	8%	8%	8%
Belveder	Poznań	23%	23%	n/d
Bouygues Immobilier	Warszawa	23%	23%	8%*
Budros	k. Gdańska	23%	n/d	8%
Breevast Development	Warszawa	23%	23%	23%
DAMARO Construction	Radzymin k. W-wy	23%	23%	n/d
Euro Styl	Gdańsk, k. Gdańska, Gdynia	23%	8%	8%
J.W. Construction	Warszawa, Łódź, Gdynia	23%	23%	23%
Layetana Developments	Warszawa	23%	23%	23%
LC Corp	Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdynia	23%	23%	8%
Marti Solanes Development	Kraków	23%	23%	23%
Mill-Yon	Warszawa, Gdańsk	23%	23%	8%
M-Alfa	Gdańsk	8%	23%	nie podano
NDI	k. Gdańska	23%	23%	8%
P.B. EKO	Gdańsk	23%	n/d	nie podano
PBG Erigo	Poznań, Gdańsk	8% lub 23%		8%
PRIBO Nieruchomości	Warszawa	23%	23%	8%
PWD	Poznań	23%	23%	w cenie mieszkania
Robyg***	Gdańsk	n/d	8%	8%
Ronson Development	Warszawa, Poznań	23%	23%	8%
Start	Kraków	23%	23%	23%
Virke	Poznań	23%	bezpłatne	n/d
Warsaw Trust Development	Warszawa	nie podano	nie podano	nie podano
*-komórka lokatorska na poziomie garaży VAT 23%

 

Wynajmij zamiast kupować

Ciekawe rozwiązanie, które pozwala uniknąć zakupu miejsca postojowego zaproponował poznański deweloper Pryzma. W firmie tej korzystanie z miejsca postojowego przez dwa lata jest bezpłatne, a w kolejnym roku opłata wynosić będzie 80 zł / mc w przypadku parkingu naziemnego i 120 zł / mc w przypadku hali garażowej.

Źródło: Home Broker