Własne cztery kąty to marzenie każdego. Odkładamy pieniądze, zaciągamy kredyty, czekamy miesiącami na oddanie mieszkania do użytku. Emocje, które nam towarzyszą, są tak duże, że często zapominamy o podstawowych środkach ostrożności. Dlatego eksperci z wyszukiwarki nieruchomości Morizon.pl, postanowili wskazać najważniejsze kwestie, które należy brać pod uwagę, decydując się na kupno nieruchomości od dewelopera.
Inwestycja w nieruchomość to bardzo duży wydatek, dlatego szczególnie ważne jest, by deweloper, którego wybierzemy, był sprawdzony a sporządzona z nim umowa zabezpieczała nas przed ewentualnymi nieprzyjemnościami. Eksperci wyszukiwarki nieruchomości Morizon.pl podpowiadają, jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed dokonaniem zakupu oraz jak spisać umowę, by była ona bezpieczna dla kupującego. Zasadnicze kwestie, które należy brać pod uwagę to:
– sprawdzenie inwestycji, które do tej pory przeprowadził deweloper,
– sprawdzenie hipoteki lokalizacji, na której ma powstać budynek,
– zawarcie w umowie zapisów dotyczących odstąpienia od inwestycji,
– określenie warunków odbioru inwestycji.
Dobry deweloper to sprawdzony deweloper
Firma, której powierzamy nasze pieniądze musi być sprawdzona. Najbardziej podstawowe działanie to wyszukanie informacji na jej temat w internecie, zebranie opinii na forach, odwiedzenie inwestycji, które do tej pory oddała do użytku. Możemy się również pokusić o wizytę w wydziale KRS sądu rejonowego, w którym zarejestrowana jest spółka i sprawdzenie jej dokumentów. Większość tych działań podejmuje każdy, kto poważnie myśli o zakupie nieruchomości od dewelopera, to jednak nie wszystko, na co powinniśmy zwrócić uwagę.
Obciążona hipoteka? Nie podpisuj umowy stanowczej!
Kolejnym, bardzo ważnym, a często pomijanym krokiem, jest poproszenie o pokazanie aktualnego odpisu z Ksiąg Wieczystych nieruchomości gruntowej, na której stoi lub będzie stać budynek. Nieruchomość musi być własnością dewelopera, z którym zamierzamy podpisać umowę, ewentualnie może być w jego użytkowaniu wieczystym. Nie możemy zgodzić się na inwestycję w lokalizacji, która ma obciążoną hipotekę. Jeżeli nieruchomość posiada obciążenia, nie znaczy to, że musimy z niej kategorycznie rezygnować. Istnieje szansa na zawarcie umowy przestępnej, która będzie posiadała warunek, że ostateczna umowa zostanie podpisana jedynie w momencie, gdy nieruchomość zostanie zwolniona z wszelkich obciążeń.
Osobiście radzę podpisywać umowy przedwstępne, gdyż są one dodatkowym zabezpieczeniem dla obu stron. Powinno się zawierać je przed notariuszem lub z podpisami, które są notarialnie poświadczone. Prawo nie nakłada takiego bezwzględnego wymogu i umowa jest co do zasady ważna, jednak w sytuacjach gdy inwestujemy większą sumę warto zwracać uwagę na szczegóły. Szczególnie warte rozważenia jest negocjowanie w kierunku rzeczywistego zabezpieczenia każdej z wpłacanych przez kupującego rat, np. w formie hipoteki kaucyjnej. Taki zabieg powoduje, że w przypadku problemów dewelopera klient jest w lepszej sytuacji, niż wówczas gdy ograniczy się do wpisania roszczenia w księdze wieczystej – mówi prezes Morizon.pl Bolesław Drapella.
Nic lepiej nie zabezpiecza niż sprawdzona przez prawnika umowa
Umowy z deweloperami mają fundamentalne znaczenie dla życia i przyszłości kupującego, dlatego należy konsultować ich treść – zarówno tych przedwstępnych jak i stanowczych – z wykwalifikowanymi prawnikami. Ich wiedza i doświadczenie, są szczególnie cenne w przypadku tzw. klauzul abuzywnych tj. takich, które nie były uzgadniane indywidualnie z klientem a mogą naruszać jego interesy, oraz skutków prawnych poszczególnych – niekorzystnych lub restrykcyjnych – postanowień.
Odstąpienie od umowy się zdarza… Co zrobić by na nim nie stracić?
Jeżeli chodzi o samą umowę, należy zadbać o to, by znalazły się w niej postanowienia mówiące, że transze ceny za nieruchomość płatne będą w terminach zbieżnych z transzami wypłaty kredytu lub że będą one zależne od postępów prac budowlanych. Nie możemy zgodzić się na sztywne, z góry określone terminy. Kolejna kwestia, która jest bardzo ważna to warunki, w których deweloper może odstąpić od umowy. Jeżeli zdecyduje się na taki krok, musi podać jego poważną przyczynę bądź zapłacić karę umowną w zaznaczonej przez nas wysokości – najczęściej jest to 20 proc. ceny lokalu. Z kolei klient może odstąpić od umowy w wypadku, gdy następują opóźnienia w oddaniu nieruchomości lub w usunięciu występujących w niej usterek – dłuższe niż 60 dni – ewentualnie deweloper powinien zapłacić karę umowną za taki stan rzeczy.
Prezes Morizon.pl Bolesław Drapella podpowiada: Dobrze jest również wynegocjować z deweloperem to, aby ostatnia rata była wpłacona w dniu finalnej umowy sprzedaży, czyli w momencie podpisania aktu notarialnego, a nie np. w dniu odbioru lokalu. Zdarza się bowiem tak, że deweloper traci motywację do szybkiego doprowadzenia do finalnej umowy sprzedaży, jeśli całość kwoty wcześniej uzyska.
Odbierasz mieszkanie? Pilnuj każdego szczegółu
Pozostaje jeszcze kwestia odbioru mieszkania. Powinniśmy zadbać również o to, by w umowie znalazły się punkty odnoszące się do tego tematu. Przede wszystkim musimy się zatroszczyć o odpowiednio wysoki standard wykończenia mieszkania i jego otoczenia tj. zieleń, place zabaw, chodniki. Należy zwracać uwagę na każdy szczegół, w końcu jest to inwestycja na wiele lat. Kolejną sprawą jest zapis, że deweloper nie ma prawa zobowiązać nas do odbioru nieruchomości z wadami i usterkami, ewentualnie mogą być one niewielkie i nie mające wpływu na jakość korzystania z nieruchomości. Deweloper musi również określić termin, kiedy zostaną one usunięte. Jeżeli zostanie on przekroczony deweloper powinien ponieść odpowiednie konsekwencje, czyli np. zapłacić karę, której wysokość również określona jest w umowie.
Źródło: Interlook Consultancy
Wojciech Boczoń
