Ceny nieruchomości wróciły do poziomu sprzed kryzysu

Polacy nadal kupują mieszkania głównie dzięki kredytom bankowym. Tłumnie korzystają też z rządowego programu Rodzina na swoim. Czy szumnie zapowiadane zmiany reguł dofinansowywania wstrząsną spokojnym jak na razie rynkiem kredytów mieszkaniowych?

W piątej edycji swojego raportu Związek Banków Polskich ponownie donosi o kondycji rynku kredytów i cen transakcyjnych nieruchomości. Danym z powodzeniem można się przyglądać na dwa sposoby – jako informacjom za trzeci kwartał 2010 oraz jako podsumowaniu okresu od stycznia do września.

Spojrzenie wyłącznie na trzy ostatnie miesiące mogłoby budzić optymizm i pozwalać sądzić, że najgorsze za nami. W kontekście pełnych dziewięciu miesięcy nie da się jednak ukryć, że był to czas niewdzięczny dla kupujących mieszkanie na kredyt.

Kredyty mieszkaniowe nadal kuszą Polaków

Już wiadomo, że obecny rok nie przerwie charakterystycznego dla ostatniej dekady trendu wzrostowego w nabywaniu mieszkań poprzez kredyt. Polacy są winni bankom niemal 250 mld złotych w związku z pożyczkami na zakup własnego „M”. Po wyróżniającym się II kwartale bieżącego roku, w trzecim akcja kredytowa skurczyła się i zakończyła mniejszą liczbą nowo podpisanych umów (odpowiednio 61 150 i 63 972).

Choć umów jest nieco mniej, dotyczą coraz dłuższych okresów kredytowania. ZBP zauważa wzrost zobowiązań zaciąganych na 35 i więcej lat. „Ich odsetek w ciągu bieżącego kwartału wzrósł z poziomu 6,78% do 9,11%, a w ciągu całego roku zwiększył się niemal trzykrotnie” – wynika z raportu.

11 tysięcy kolejnych rodzin na swoim

Złoty niezmiennie pozostaje wiodącą (72,8%) walutą kredytów na mieszkanie. Prawie 22% wartości wszystkich kredytów udzielono w III kw. w euro i było to nieco mniej (o 1,8 pp) niż w II kwartale. Prócz obostrzeń nałożonych na same banki, przewaga kredytów złotowych wynikała również z nadal funkcjonującego programu Rodzina na swoim, wspierającego w nabywaniu pierwszego mieszkania.

W III kwartale 2010 banki pożyczyły klientom aż 2,06 mld zł w ramach kredytów z tą rządową dopłatą. To o 16%  więcej niż w kwartale drugim. 11 tysięcy umów kredytowych zawartych w ramach programu Rodzina na swoim od lipca do września to więcej niż w II (9746) i I (8098) kwartale tego roku. Popularność programu wcale więc nie maleje, a szumne zapowiedzi zmian w systemie wsparcia, wręcz przyspieszają niejedną decyzję o przystąpieniu do Rodziny na swoim. Jeśli dziś preferencyjne kredyty stanowią tak istotny udział w ogóle zaciąganych zobowiązań, rodzi się pytanie o rozwój akcji kredytowej banków wtedy, gdy Rodziny na swoim zabraknie.

Ceny mieszkań stabilne, lecz są i wzrosty

Mimo deklarowanej przez Polaków chęci kupna mieszkania przede wszystkim nowego, nadal znaczna większość transakcji zawierana jest na rynku wtórnym. Warszawa, Wrocław, Kraków, Łódź, Poznań – w każdym z tych miast ponad 70% mieszkań pochodzi „z drugiej ręki”.

Z największym wydatkiem nadal muszą liczyć się planujący zakup nieruchomości w stolicy. W Warszawie w III kwartale transakcyjna cena metra kwadratowego mieszkania wynosiła 8151 zł. To nieznacznie mniej (o 0,69%) niż w poprzednim okresie. Ceny delikatnie spadły również w Aglomeracji Katowickiej (3301 zł), Białymstoku (4162 zł), Gdańsku (5680 zł) i Poznaniu (5698 zł). Sprzedający żądali za mieszkania więcej niż wcześniej w Łodzi (4370 zł), Krakowie (6921 zł) i Wrocławiu (6338 zł). W stolicy Dolnego Śląska średnia cena transakcyjna wzrosła o 350 zł w stosunku do poprzedniego kwartału, w sercu Małopolski – o 157 zł – tu wzrosty na 1 mkw są więc zauważalne.

Nowość – wskaźnik M3, czyli na co stać trzyosobową rodzinę

W piątej edycji swojego raportu ZBP zaproponował nowość. To syntetyczny wskaźnik M3, pokazujący dostępność przeciętnego mieszkania dla trzyosobowej rodziny w zależności od aktualnych warunków ekonomicznych. Zebrane jak dotąd przez bankowców dane pozwalają na podanie wyniku Indeksu po II kwartale 2010. Wyniósł on 104,28 pkt.

Pomysłodawcy wskaźnika wyjaśniają – wartości poniżej 100 pkt świadczą, że przeciętne dochody 3-osobowej rodziny są niewystarczające do uzyskania kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania.  Właśnie taki metraż przyjęto za modelowy dla rodziny w składzie 2 osoby dorosłe + 1 dziecko  w wieku 13-15 lat.  Szacunkowy dochód netto do dyspozycji takiego gospodarstwa domowego kształtuje się na poziomie dwukrotności średnich krajowych zarobków.

Wskaźnik na poziomie powyżej 100 punktów oznacza, że „w danym okresie zakup mieszkania przez przykładową rodzinę może być wsparty kredytem hipotecznym w większym stopniu.”

Szanse na pozyskanie kredytu będą porównywane co okres dla tego samego modelu rodziny i będą zmieniały się w zależności od licznych czynników. „Wpływ na zmiany w dostępie do mieszkania mają dynamika cen nieruchomości oraz zmiana warunków makroekonomicznych – oprocentowania kredytów, średnich zarobków, kosztów utrzymania” – czytamy w raporcie ZBP.

>>> Pobierz pełną wersję raportu

Choć nie mamy jeszcze nawet astronomicznej zimy, bankowcy i deweloperzy już przebierają nogami ze zniecierpliwienia przed kolejną kredytową wiosną. Podniesienie stawki VAT, ostrożnościowe rekomendacje dla banków, modyfikacje w rządowym programie Rodzina na swoim to tylko niektóre ze znaków zapytania w pytaniu o schyłek roku. Deweloperzy podkreślają, że to ostatni moment, by zdążyć z zakupem przez noworoczną podwyżką cen. Kogo jednak wobec nowej polityki banków nie stać na kredyt, nie ma wyjścia, na swoją prywatną wiosnę będzie musiał zaczekać.

Malwina Wrotniak
Bankier.pl

Komentarz Głównego Ekonomisty Bankier.pl, dr. Bogusława Półtoraka:
Globalny kryzys finansowy nie spowodował, że Polacy odwrócili się od kredytów hipotecznych. Taki wniosek nasuwa się po analizie sytuacji na rynku kredytowym i nieruchomości mieszkaniowych. Stabilizacja rynku przeszła w normalizację. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu posiadanie zdolności kredytowej i upatrzonej inwestycji nie gwarantowało, że bank udzieli kredytu, bo prostu brakowało na rynku międzybankowym środków. Te banki, które nie miały własnego zaplecza kapitałowego szybko popadły w niebyt i zahamowały akcję kredytową. Stabilizacja sytuacji w finansowym świecie spowodowała, że znów mogą liczyć na wsparcie swoich zagranicznych grup kapitałowych, stąd chociażby renesans w części banków kredytów w euro. Nie trudno oprzeć się wrażeniu, że niektóre banki chcą jeszcze spić śmietankę przed planowanym „zakazem” kredytów denominowanych, który – jak podkreślamy już od lat – dawno powinien być wprowadzony dla osób nie zarabiających w danej walucie.

Alternatywą dla dochodowych oczywiście dla banków kredytów denominowanych, pozostają kredyty w złotych, które są po prostu najtańsze w historii. W przedsionku euro, to one dają dziś kredytobiorcy największe bezpieczeństwo. Oczywiście dla wyjadaczy wisienek bardziej liczy się dziś o kilkanaście procent niższa rata w euro czy frankach. Każdy jednak rozsądny kredytobiorca zarabiający w złotych, obserwując zmienność kursu złotego w ostatnich miesiącach dojdzie do prostego wniosku, że skórka przy tak gwałtownych zmianach kursu i przy obecnie mocnym złotym nie jest warta wyprawki.

Rok 2011 będzie rokiem kredytów w złotych i finiszem kontrowersyjnej RnS. Rynek kredytowy w Polsce ciągle jednak czeka na kolejny krok – wprowadzenie euro, wtedy niskie stopy bazowe wraz z dzisiejszymi marżami złotowymi spowodują obniżenie kosztów odsetkowych niemal dwukrotnie. I dopiero wtedy będzie można mówić o dostępnych bezpiecznych kredytach hipotecznych.

Ciekawostką wynikającą z najnowszego raportu jest powrót średnich cen kredytowanych nieruchomości do poziomu z 2007 roku. Na spadki średnich cen trudno będzie w takich warunkach już liczyć. Można chyba już oficjalnie ogłosić kolejną fazę wzrostu popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Miejmy nadzieję, że banki tym razem nadążą za potrzebami kupujących.

Źródło: Bankier.pl