Hipoteki: raty wzrosną do 15 proc.

W ciągu 18 miesięcy oprocentowanie niektórych kredytów hipotecznych podwoi się, a miesięczne raty mogą wzrosnąć o kilkanaście procent – wynika z prognoz Open Finance.

Zakładając, że przez dwa lata kursy walut nie zmienią się istotnie, najsilniej – nawet o 15 proc. – mogą wzrosnąć raty kredytów we frankach szwajcarskich. Niemal w takiej samej skali można spodziewać się wzrostu rat kredytów złotowych, natomiast w przypadku euro zmiany oprocentowania mogą okazać się najmniej dokuczliwe dla kredytobiorców.

Do takich wniosków doprowadziło nas porównanie notowań kontraktów na stopę procentową (FRA) dla złotego, euro i franka. W przypadku każdej z tych walut rynek spodziewa się istotnego wzrostu stóp procentowych w 2011 roku i później. Biorąc pod uwagę fakt, że wzrost nastąpi niemal z zerowej stawki (w przypadku LIBOR CHF) należy liczyć się nawet z pięciokrotnym wzrostem stopy procentowej w Szwajcarii, stopy w strefie euro mogą wzrosnąć o połowę, a w Polsce o ok. 30 proc.

Jak zmienią się stopy procentowe

Stopa procentowa	Obecnie (21.07.2010)	Na koniec 2011 roku
WIBOR 6M	3,99 proc.	5,10 proc.
CHF LIBOR 6M	0,22 proc.	1,24 proc.
EURIBOR 6M	1,13 proc.	1,60 proc.

Źródło: Reuters, kontrakty FRA 18×24 (w przypadku CHF LIBOR kontrakt syntetyczny z 12×18 i 12×24)

Szczęśliwie, zmiana wysokości rat kredytów nie będzie aż tak silna. Co prawda wzrost oprocentowania kredytów we frankach o 100 punktów bazowych może oznaczać niemal podwojenie oprocentowania (a w przypadku kredytów z marżą poniżej 1 pkt proc. nawet większą zmianę), to nominalnie oprocentowanie pozostanie niskie i dla najtańszych kredytów (z marżą poniżej 1,2 pkt proc.) utrzyma się poniżej 2,5 pkt proc.

Poniżej przedstawiamy symulację zmiany wysokości rat w zależności od poziomu marży. Nominalnie zmiany te sięgają od 25-30 PLN miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN w euro,
do 70-80 PLN w przypadku kredytu złotowego.

W tym miejscu należy dodać, że o ile wskazania kontraktów FRA są w dużej mierze zgodne z oczekiwaniami ekonomistów w przypadku stóp procentowych w ECB i NBP, to już w przypadku stóp w Szwajcarii ekonomiści Goldman Sachs, JP Morgan i Morgan Stanley oczekują wyższych stóp procentowych (Goldman oczekuje, że trzymiesięczny LIBOR dla CHF wzrośnie nawet do 2,3 proc. na koniec 2011 roku, dwa pozostałe sądzą, że będzie to 1,5 proc.).

Jak zmienią się raty kredytów w zależności od marży

Waluta kredytu	Stopa plus 1 pkt proc. marży	Stopa plus 2 pkt proc. marży	Stopa plus 3 pkt proc. marży
PLN	+13,1 proc.	+12,2 proc.	+11,4 proc.
CHF	+15,1 proc.	+14,1 proc.	+13,5 proc.
EUR	+6,2 proc.	+5,9 proc.	+5,6 proc.

Źródło: Obliczenia własne dla kredytów 30-letnich. Raty stałe, spread 6 proc. Zmiany kursowe pominięte

Ratunek w kursie złotego

O ile wzrost rat kredytów złotowych jest „przesądzony” (na podstawie prognoz zmiany stóp procentowych), o tyle na ostateczną wysokość rat kredytów walutowych wpływa także poziom kursu walutowego. Co prawda prognozowanie jego wysokości w 18-miesięcznym horyzoncie czasowym jest zajęciem karkołomnym i skazanym na niepowodzenie, to warto przypomnieć, że w ostatniej fazie podwyżek stóp procentowych, złoty umacniał się zarówno wobec euro jak i franka. W okresie kwiecień 2007 – czerwiec 2008 (w tym czasie RPP dokonywała podwyżek stóp procentowych) złoty zyskał 17 proc. wobec franka i 13,5 proc. wobec euro. Zatem wzrost rat wynikający z wyższego oprocentowania kredytów walutowych ma szansę zostać zniwelowany przez wzrost notowań złotego. Byłaby to zatem sytuacja odwrotna (choć równie korzystna) do tej z ostatnich miesięcy, kiedy to wzrost rat wynikający ze wzrostu notowań franka był amortyzowany przez spadające stopy procentowe w Szwajcarii.

W przypadku kredytów złotowych także można jeszcze ustrzec się przed wzrostem rat kredytów decydując się na zaciągnięcie kredytu o stałym oprocentowaniu (w okresie pierwszych pięciu lat). Problem w tym, że obecna oferta rynkowa (dostępna w BZ WBK, PKO BP i Deutsche Banku) oferuje oprocentowanie wyższe o ok. 2-2,5 pkt proc. od kredytów ze zmienną stopą. Zatem ceną za ochronę przed wzrostem stóp jest wyższa rata już od samego początku spłacania kredytu.

Wnioski

Bez względu na nadzieje związane z ewentualnym umocnieniem złotego, wszyscy kredytobiorcy powinni mieć świadomość, że stopy procentowe – a za nimi oprocentowanie kredytów – znajdują się obecnie na historycznie niskich poziomach i w dalszej perspektywie możliwy jest ich wzrost. Należy być przygotowanym na taki rozwój wypadków i przewidzieć w budżecie domowym rezerwy na pokrycie wyższych zobowiązań wynikających ze wzrostu rat.

Źródło: Open Finance