W ostatnich miesiącach banki nie tylko stawiają coraz wyższe wymagania kredytobiorcom, ale też podnoszą ceny hipotek. Chodzi nie tylko o marże, na które zwracają uwagę wszyscy kredytobiorcy, ale też koszty dodatkowe – opłaty, prowizje i ubezpieczenia. Na te powinniśmy teraz zwracać szczególną uwagę, bo są najwyższe od ponad 6 lat – wynika z wyliczeń HRE Investments.
W powszechnej opinii kredyty są dziś tanie. Niestety jest to tylko część prawdy. Trzeba bowiem pamiętać, że na oprocentowanie długu mieszkaniowego w Polsce składają się dwa główne elementy – zmienny, czyli stawka WIBOR (ten faktycznie jest dziś niski) oraz stały, czyli marża banku. Ta druga część oprocentowania zostaje z nami przez cały okres kredytowania, a więc nie dziwne, że właśnie na marży skupia się większość osób polujących na atrakcyjny kredyt hipoteczny.
Marża niska nie jest
Spójrzmy więc na konkretne dane. W grudniu 2019 roku nowo udzielony kredyt mieszkaniowy był oprocentowany na 4,38%. Odejmując od tego wyniku stawkę WIBOR 3M otrzymujemy przeciętną marżę na poziomie 2,67%. To sporo, bo średnia za ostatnich 15 lat nie przekracza 2,3%, a ponadto w analizowanym czasie (180 miesięcy) znajdziemy tylko 39 miesięcy, w których kredyty były droższe niż dziś.
Pęcznieją koszty dodatkowe
Marża to jednak nie wszystko – zdają się mówić dane o kredytach mieszkaniowych zbierane przez Narodowy Bank Polski. Wynika z nich, że w ostatnim czasie banki wyraźnie podnoszą dodatkowe koszty zawiązane z zaciąganiem kredytów mieszkaniowych. We wcześniej wspomnianym grudniu dołożyły one już prawie jedną piątą kosztów (18,4%) do uzgodnionej z bankiem marży. Tak dużo nie inkasowały banki w formie dodatkowych opłat od ponad 6 lat.
To dlatego w przypadku nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych przeciętne RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), która uwzględnia nie tylko oprocentowanie, ale też wszystkie dodatkowe koszty, wyniosła w grudniu 2019 roku aż 4,87% – przy przeciętnym oprocentowaniu na poziomie znacznie niższym, bo wynoszącym 4,38%. Dla porównania w marcu 2016 roku przeciętny kredyt mieszkaniowy był oprocentowany na 4,41% przy nieznacznie tylko wyższym RRSO (4,56%).
Prowizje, opłaty i ubezpieczenia
Co składa się na te wszystkie koszty dodatkowe? Katalog jest bardzo obszerny. Znajdziemy tu np. prowizję za udzielenie kredytu czy opłatę za wycenę nieruchomości, ale też koszty ubezpieczenia od ognia i wody, posiadania konta w banku kredytującym czy wszelkich innych wykupionych przy okazji ubezpieczeń od utraty pracy czy na życie.
Marża też pęcznieje
I choć klienci powinni zwracać dziś coraz większą uwagę właśnie na wspomniane koszty dodatkowe, to oczywiście wciąż ważna pozostaje sama marża kredytowa. Ta niestety też w ostatnim czasie rosła. Podczas gdy w grudniu 2019 roku zarobek banków na nowo udzielonych kredytach wynosił 2,67%, to jeszcze w czerwcu ubiegłego roku było to 2,53%. Wydawałoby się, że różnica na poziomie 0,14 pkt. proc., czyli 14 punktów bazowych, to kosmetyka. W przypadku kredytu zaciągniętego na 30 lat i kwotę 300 tysięcy złotych oznacza to jednak miesięczną ratę wyższą o 25 złotych (1499 zł zamiast 1474 zł). Przez cały okres kredytowania w sumie daje to więc prawie 9 tysięcy dodatkowych odsetek, co jest już kwotą, wobec której trudno przejść obojętnie.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń