Fala dużego wzrostu zachorowań na koronawirusa w Europie i podejmowanych koniecznych działań ochronnych przez poszczególne kraje powoduje negatywne skutki gospodarcze, które mogą odbić się też na rynku nieruchomości. Prześledzimy więc fakty i doświadczenia z innych rynków, które przeszły już przez największą kulminację zachorowań.
Zachować spokój
Obecnie epidemia wirusa SARS-CoV-2 w Chinach zamiera. Narodowa Komisja Zdrowia przekazała informację, że w ubiegłym tygodniu odnotowano zaledwie kilka nowych przypadków koronawirusa w populacji 1,386 miliarda ludzi. Pamiętajmy, że dużo bardziej narażone od Polski na pandemię Tajwan czy Japonia – które bardzo szybko podjęły rozszerzone działania profilaktyczne – uniknęły większych problemów i obroniły się przed kryzysem.
Doświadczenia innych
Chiny wracają już do pracy, wiceminister przemysłu Chin Xin Guobin powiedział w ubiegłym tygodniu, że wskaźnik wznowienia pracy poza prowincją Hubei wynosi około 60 proc. dla małych i średnich firm oraz ponad 95 proc. w przypadku większych. Rynek nieruchomości jest dla Chin jednym z najważniejszych sektorów gospodarki.
„Chiński rynek jest zupełnie inny niż polski. Nieruchomości kupuje się dużo częściej w celach inwestycyjnych, jednak dla przeciętnego mieszkańca Chin są one bardzo drogie i nierzadko na zakup składają się całe rodziny lub kupują je majętni inwestorzy. Wpływ epidemii na rynek mieszkaniowy najlepiej widoczny był w danych dotyczących chińskich deweloperów. Sprzedaż w lutym spadła o 38 proc. w skali roku (w porównaniu z lutym 2019). W ujęciu miesięcznym sprzedaż w lutym spadła nawet o 44 proc. (luty vs styczeń 2020). Paraliż rynkowy najbardziej dotknął mniejsze firmy, jednak wszystkie ucierpiały po tym, jak lokalne samorządy nakazały zamknięcie biur sprzedaży” – opowiada Barbara Bugaj. Podkreśla, że reakcją chińskiego rynku nieruchomości był totalny paraliż obrotu. „Transakcje niemal całkowicie wyhamowały. Nie można było więc mówić ani o spadku, ani o wzroście cen, bo obrót praktycznie nie istniał” – mówi ekspertka SonarHome.
To efekt kwarantanny i zamykania biur sprzedaży. Wiele firm przeniosło sprzedaż do internetu. „Szacuje się, że 92 ze 100 największych firm działa sprzedając nieruchomości online” – mówi Barbara Bugaj. Zwraca uwagę, że tylko jednemu z większych chińskich deweloperów udało się w lutym zwiększyć sprzedaż w skali roku (w porównaniu do lutego 2019 r.). Jednak stało się to dopiero po ogłoszeniu kampanii marketingowej, w której firma oferowała 25 proc. zniżki na 613 nieruchomości. Promocje (trzy apartamenty w cenie dwóch) zaoferowały też inne spółki. „Kupujący mogli anulować umowę w ciągu 30 dni. Deweloper zwracał im depozyt plus odsetki” – dodaje Bugaj.
Polscy deweloperzy są w innej sytuacji, w dużej mierze finansują się bieżącymi wpłatami klientów. „W polskich warunkach, z uwagi na rachunki powiernicze, nie ma takich sytuacji” – zwraca uwagę analityczka SonarHome. „Tymczasem prawie połowa finansowania chińskich deweloperów to bieżąca sprzedaż nieruchomości. Dlatego wyhamowanie sprzedaży, zamknięcie biur i brak transakcji tak bardzo wpływają na płynność finansową firm – nie dysponują one bowiem zapasem gotówki ani na bieżącą działalność, ani na spłatę długu. Analiza agencji ratingowej S&P co prawda wykazała, że większość spółek powinna przetrwać problemy płynnościowe, jednak ok. 33 proc. będzie miało problemy” – donosi portal Rz.pl. Z kolei Larry Hu, szef jednej z chińskich firm analitycznych podkreśla w wywiadzie dla FT, że rynek nieruchomości doszedł do punktu zwrotnego, zanim jeszcze uderzył wirus, co spotęgowało negatywne skutki. Pamiętajmy jednak że to zupełnie inny rynek do naszego.
Złagodzić skalę zachorowań
Rynek nieruchomości w każdym kraju ma inną specyfikę. Jak przewidują eksperci serwisu alebank.pl, na rynku nieruchomości możliwe są również dwa inne scenariusze.
„Po pierwsze, może to być kilkumiesięczne zmniejszenie liczby transakcji, związane z ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Jeśli epidemia się rozprzestrzeni w naszym kraju, to potencjalni kupujący mogą wstrzymać się z decyzją o zakupie. Gdy zagrożenie minie, sytuacja na rynku może wrócić do normy” – pisze w swojej analizie Jarosław Sadowski z Expandera. Drugi scenariusz wydarzeń, jaki przedstawia, to całkowite zatrzymanie się boomu mieszkaniowego.”Jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie” – tłumaczy ekspert. Drugi ciąg zdarzeń analityk Expandera uzasadnia ponadto zachowawczym zachowaniem inwestorów.
Zanim wirus pojawił się Polsce, rynek wtórny nie reagował na wiadomości ze światowych rynków. Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome wskazuje iż: „Jeśli jednak epidemia będzie miała trwały charakter i wywrze wpływ na gospodarkę, odbije się to również na rynku nieruchomości. Jest zbyt wcześnie aby przewidywać skutki epidemii dla rozgrzanego dotychczas rynku, jednak ocena zachowań konsumenckich jest jak najbardziej możliwa”.
Pamiętajmy, że ubiegły rok został zamknięty rekordową liczbą 207 tyś oddanych do użytkowania nowych mieszkań. Łagodna zima sprzyjała też pracy generalnych wykonawców. Średnia cena 1 m2 nowego mieszkania w Warszawie w lutym wynosiła ok 11 tyś zł, a pobyt jest bardzo wysoki.
Klienci przeszli do internetu
Obecna sytuacja znacząco wpływa na zachowania kupujących. Pamiętajmy, że proces zakupu mieszkania wynosi zwykle od 4 do 6 m/c. W Azji przez pewien czas potencjalni konsumenci ograniczyli spotkania i weryfikowanie ofert w biurach sprzedaży, ale znacząco wzrosło ich śledzenie w internecie. Konsumenci, którzy nie mają potrzeby pilnego zakupu mieszkania czy domu, odłożą decyzję do ustabilizowania się obecnej sytuacji. Wiele firm już wprowadziło system pracy zdalnej, jednak wiele osób wykorzysta ten okres i wolny czas na szukanie ofert w sieci i ich analizowanie. Większość serwisów już zanotowała znaczący wzrost aktywności online. Zyskają ci, którzy mają wypracowaną dobrą pozycję e-commerce i oferują standardowe mieszkania (poniżej 60 m2).
„Pierwszą reakcją na epidemię najprawdopodobniej będzie zmniejszony obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Gdy rynek będzie hamował, ceny nie muszą od razu spadać” – ocenia Mateusz Romanowski, założyciel SonarHome. „Zakładamy, że w początkowym stadium wyhamowania sprzedaży będziemy obserwować stabilizację lub ograniczenie wzrostu cen mieszkań do minimum. Nie wykluczamy jednak przejściowego spadku cen spowodowanego zastojami transakcji w niektórych segmentach rynku. W scenariuszu optymistycznym szybkie działania prewencyjne rządu mogą pomóc w skróceniu skutków epidemii. Istnieje możliwość, że wyhamowanie obrotu potrwa zaledwie dwa – trzy miesiące. Przy czym będziemy obserwować niższą liczbę transakcji i stabilizację cen mieszkań. Po stopniowym wygaszaniu epidemii mogłoby dojść również do odbicia w drugiej połowie roku lub w ostatnim kwartale, szczególnie gdy wcześniejszemu obniżeniu uległaby stopa referencyjna NBP. Eksperci zauważają, że dzisiejsza sytuacja wymusza zmiany w obsłudze rynku nieruchomości, co oznacza, że digitalizacja procesu sprzedaży w dobie koronawirusa jest odpowiedzią na zapotrzebowanie strony sprzedającej” – mówi Mateusz Romanowski w portalu Rz.pl.
Ograniczanie negatywnych skutków
Prognozuje się, że PKB dla Polski może wynieść od 2,7 do nawet poniżej 2 proc. w scenariuszu negatywnym. Kluczowe jest jak długo potrwa obecna sytuacja i kiedy przywrócimy pełną wydajność łańcucha dostaw. Branża nieruchomości składa się z wielu czynników i elementów takich jak np. pośrednicy nieruchomości, deweloperzy, segmenty firm budowlanych (generalni wykonawcy), inwestorzy oraz nabywcy. Im dłużej potrwa obecna sytuacja, tym bardziej zaburzy to relacje gospodarcze, co wpłynie na nastroje konsumenckie. To właśnie ten czynnik utrzymywał wysoki popyt napędzający rynek nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że Hongkong, który w lutym niemal zamroził transakcje, odnotowując ich spadek o 80%, notuje już wyraźne wzrosty. Część analityków przewiduje, że załamanie będzie mieć charakter krótkotrwały, a sytuacja wróci do normy i rynek odżyje. Powodem jest olbrzymi popyt – podobny na nowe mieszkania obserwujemy w Polsce. Upraszczając, wysoki popyt wskazuje, że zamiast czterech klientów chętnych na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, w gorszym scenariuszu zostanie jeden lub dwóch.
Zanim wszystko wróci do normy
Jak podaje portal Politico: „Polska będzie największym w Unii beneficjentem funduszu przeznaczonego na walkę ze skutkami epidemii koronawirusa i ma otrzymać ponad 7,4 mld euro. Fundusz, którego wysokość określano jako 25 mld euro, w tym 1 mld dla Polski, został, jak wynika z dokumentu ogłoszonego w piątek przez Dyrekcję Generalną ds. Budżetu UE, podwyższony nieoczekiwanie do 37,3 mld euro.” Rząd przewiduje też wsparcie na poziomie administracyjnym, podatkowym i inwestycyjnym dla poszczególnych gałęzi gospodarki. Te działania mają złagodzić negatywny wpływ na wzrost PKB, który niewątpliwe wystąpi. Najbardziej zagrożone negatywnym wpływem pandemii są teraz branża turystyczna i hotelarska, MICE i transportowa.
„O ile zatem nawet w przypadku umiarkowanego spowolnienia gospodarczego na rynku wtórnym będziemy być może świadkami spowolnienia tempa wzrostu cen lub nawet ich spadku, o tyle na rynku pierwotnym trudno się tego spodziewać. Nawet w sytuacji spadku popytu na mieszkania trzeba oczekiwać raczej redukcji skali produkcji deweloperskiej, niż znaczącej korekty cen” – mówił Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości Centrum AMRON.
Od kryzysu w 2008 r (a wcześniej w 1994 r.) wprowadzono wiele zabezpieczeń – wtedy banki udzielały kredytów na 100% wartości mieszkań, w 2013 roku ustawodawca wprowadził m.in. obowiązek zakładania przez deweloperów mieszkaniowego rachunku powierniczego. Stabilizatorem może okazać się też wysoki popyt i deficyt mieszkaniowy, a również niskie koszty finansowania (stóp procentowych). Polsce daleko jest do recesji, a co dopiero do kryzysu.
Sytuacja jest wieloczynnikowa i pełen wpływ przeniesienia się klientów do sektora online będzie można dokładnie przeanalizować sprzedażowo dopiero w kwietniu.
Źródła: alebank.pl, rz.pl. WHO, Bloomberg, National Statistics Bureau, SonarHome, ft.com, Politico.
Autor: Adam Białas, dyrektor w agencji Core PR.
Dziennikarz i wieloletni działacz Międzynarodowej Federacji Dziennikarstwa w Brukseli (IFJ) i SDRP. Od ponad dwóch dekad skutecznie działa w obszarze PR i e-marketingu. Posiada wieloletnie doświadczenie w kampaniach dla sektora nieruchomości, budowaniu wizerunku brandu B2B i B2C. CORE PR obsłużyła ponad 600 kampanii i działań kryzysowych. Specjalizuje się w sektorze finansowym i deweloperskim. Agencja realizowała działania dla największych deweloperów i agencji nieruchomości.
