Ranking kredytów hipotecznych w PLN

Po kilku latach panowania franka szwajcarskiego na rynku kredytów hipotecznych sytuacja w Polsce uległa znacznej zmianie. Z kilku powodów do łask wrócił polski złoty. Przede wszystkim jest walutą bezpieczniejszą, bo nie obarczoną ryzykiem kursowym.

Dodatkowo złoty jest najtańszy do pozyskania przez banki co skutkuje niższymi marżami w porównaniu do zadłużeń w innych walutach. Jednakże kredyt w rodzimej walucie nadal jest nominalnie droższy w porównaniu z CHF czy Euro, ze względu na stopę WIBOR. Jednak w perspektywie kilku lat powinniśmy przyjąć wspólnotową walutę, przez co zniknie ta ostatnia bariera powodująca, że jak na razie nadal często wybieramy kredyty w walutach. Mając tę perspektywę oraz zachętę ze strony państwa polskiego w postaci coraz popularniejszego programu „Rodzina na Swoim” postanowiliśmy sprawdzić, które banki są wstanie zaoferować korzystne kredyty w polskim złotym i jakie koszty temu towarzyszą.

Money Expert sporządził ranking kredytów w PLN stosując za główne kryterium poziomy marż oferowanych przez największe banki. W efekcie uzyskaliśmy pokazane w tabeli wyniki. Tworząc tabelę ofert w PLN musieliśmy założyć średnią kwotę kredytu i LTV (relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości) by zyskać takie same punkty wyjścia. Część banków różnicuje dostępną marżę w zależności od kwoty kredytu i wkładu własnego. W związku z tym za średnią kwotę została przyjęta wartość 191 000 zł. Jest to zgodne z raportem Związku Banków Polskich, według którego w 2009 roku tyle właśnie wyniosła średnia kwota pożyczki udzielanej w PLN. Ze względu na największe zainteresowanie wśród Klientów uzyskaniem kredytu z jak najmniejszym wymaganym wkładem własnym, a z drugiej strony z kosztownym jego brakiem przyjęliśmy LTV na poziomie 80% pokazując jednocześnie, w których bankach można starać się o większy poziom kredytu. Okres kredytowania to 30 lat, a wiek najstarszego kredytobiorcy nie przekracza 35 lat. W Tabeli 1 zamieściliśmy też całkowity koszt kredytu przedstawiony procentowo jako sumę kosztów odsetek, prowizji oraz wyceny nieruchomości.

Tabela 1

L.P.	Nazwa Banku	Miesięczna rata	Suma kosztów	Oprocentowanie i marża dla standardowej oferty	Min wkład własny Max poziom kredytu
1	Bank Millennium	1 191 zł	122.23%	oproc: 6,18% marża 2,00%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
2	BOŚ	1 211 zł	126.71%	oproc: 6,39% marża 2,10%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
3	ING Bank Śląski	1 213 zł	126.52%	oproc: 6,39% marża 2,10%	min. wkład: 10% max. kredyt: 90%
4	BZ WBK	1 231 zł	128.35%	oproc: 6,4% marża 2,2%	min. wkład: 20% max. kredyt: 80%
5	Lukas	1 238 zł	130.24%	oproc: 6,50% marża 2,30%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
6	PeKaO S.A.	1 242 zł	133.06%	oproc: 6,68% marża 2,40%	min. wkład: 0% max. kredyt: 104%
7	Deutsche Bank PBC	1 243 zł	130.71%	oproc: 6,50% marża 2,30%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
8	Polbank EFG	1 245 zł	134.69%	oproc: 6,80% marża 2,60%	min. wkład: 5% max. kredyt: 95%
9	Nordea	1 283 zł	137.81%	oproc: 6,80% marża 2,60%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
10	HSBC	1 302 zł	141.73%	oproc: 6,95% marża 2,75%	min. wkład: 20% max. kredyt: 80%
11	Eurobank	1 296 zł	141.60%	oproc: 7,00% marża 2,80%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
12	Kredyt Bank	1 303 zł	143.41%	oproc: 7,10% marża 2,90%	min. wkład: 10% max. kredyt: 90%
13	PKO BP	1 325 zł	146.89%	oproc: 7,22% marża 3,02%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
14	Bank BGŻ	1 347 zł	148.97%	oproc: 7,24% marża 2,95%	min. wkład: 10% max. kredyt: 90%
15	Allianz	1 382 zł	156.63%	oproc: 7,60% marża 3,40%	min. wkład: 0% max. kredyt: 105%
16	Pocztowy Bank	1 422 zł	162.54%	oproc: 7,79% marża 3,50%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
17	mBank	1 430 zł	166.12%	oproc: 8% marża 3,80%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
17	MultiBank	1 430 zł	166.12%	oproc: 8% marża 3,80%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
19	BNP Paribas Fortis	1 436 zł	168.15%	oproc: 8.1% marża 3,90%	min. wkład: 10% max. kredyt: 90%
20	Alior	1 457 zł	169.84%	oproc: 8.1% marża 3,90%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%

Powyższa tabela pokazała, że za taki sam kredyt może być droższy nawet o ok 50%. To dla przyjętych przez nas założeń prawie 100 000 zł. Ważne jest więc skalkulowanie kredytu bez emocji i nie tylko pod kątem najwyższej dostępnej kwoty kredytu. Koniecznie trzeba uwzględnić też opłaty towarzyszące (spłacane co miesiąc w racie).

W przypadku, gdy kryterium zastosowanym do sporządzenia rankingu jest maksymalna zdolność kredytowa wynik ulega dość istotnej zmianie.

Przyjmując, że mamy do czynienia z 2-osobową rodziną, której dochód to 4500 PLN netto miesięcznie, a obciążenia kredytowe są na poziomie 300 zł. Do tego dochodzi 2000 zł limitu na karcie kredytowej oraz umowa o pracę jako źródło dochodów. W takim przypadku najbardziej korzystnymi ze względu na maksymalną kwotę kredytu okazują się Polbank, BGŻ i BOŚ.

Tabela 2

L.P.	Nazwa Banku	Maksymalna zdolność kredytowa
1	Polbank	472 000 zł
2	BGŻ	461 000 zł
3	BOŚ	400 000 zł
4	Bank Millennium	390 000 zł
5	PEKAO S.A.	369 000 zł
6	Bank Pocztowy	362 000 zł
7	PKO BP	355 000 zł
8	ING Bank Śląski	352 000 zł
9	Deutsche Bank PBC	310 000 zł
10	Lukas Bank	309 000 zł
11	Eurobank	308 000 zł
12	mBank i MultiBank	301 000 zł
14	Nordea	298 000 zł
15	DnBNord	230 000 zł

Jak wynika z przeprowadzonych badań – nie zawsze najniższa cena musi oznaczać najwyższe miejsce w rankingu zdolności. Wynika to ze zróżnicowania strategii poszczególnych banków. Każdy z nich buduje profil docelowego klienta i przede wszystkim do tej kategorii kieruje ofertę. W zależności od poziomu dopuszczalnego ryzyka i parametrów cenowych bank odpowiednio segmentuje klientów dzięki czemu najlepiej trafia w ich potrzeby i możliwości. Poniekąd przekłada się to na poziom obsługi, szybkości działania i elastyczności względem klienta.

W skrajnych przypadkach kredyt można otrzymać już po tygodniu, należy jednak być dobrze do tego zadania przygotowanym. W pierwszej kolejności powinniśmy udać się do doradcy finansowego, aby dowiedzieć się jakie mamy możliwości i pod kątem jakich banków kompletować dokumentację. Przygotujmy się na oczekiwanie na finalizację kredytu w przeciągu od 4 do 8 tygodni. To są realne terminy.

Sytuacja zmienia się jeszcze bardziej w przypadku kredytów z dopłatami w ramach rządowego projektu „Rodzina na Swoim”. Przy założeniu, że parametry kredytowe pozostają niezmienne: wartość nieruchomości to 240 000 zł, kwota kredytu 191 000 zł, okres kredytowania 30 lat, a powierzchnia mieszkania 50m2, dopłata miesięczna będzie na poziomie 450 – 500zł. Przez 8 lat (tyle trwa okres dopłat) da kwotę ok. 45 000 zł. Istotnie wpłynie to na całkowitą obniżkę kosztów kredytu, co pokazuje poniższa tabela (uwzględniliśmy tu banki o zasięgu ogólnopolskim – obecnie na rynku już 14 podmiotów oferuje kredyty w ramach „Rodziny na Swoim”).

Tabela 3

L. P.	Nazwa banku	Miesięczna rata	Suma kosztów	Oprocentowanie i marża dla RnS	Min wkład własny Max poziom kredytu
1	Lukas Bank	846 zł	100.25%	oproc: 6.5% marża 2,30%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
2	Bank PeKaO S.A.	865 zł	102.63%	oproc: 6.68% marża 2,40%	min. wkład: 0% max. kredyt: 104%
3	BZ WBK	867 zł	106.09%	oproc: 6.7% marża 2,50%	min. wkład: 20% max. kredyt: 80%
4	PKO BP	889 zł	108.21%	oproc: 6.9% marża 2,70%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
5	Eurobank	910 zł	113.45%	oproc: 7.09% marża 2,89%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
6	Alior Bank	955 zł	124.22%	oproc: 7.5% marża 3,30%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
7	Bank BPH	967 zł	126.39%	oproc: 7.6% marża 3,40%	min. wkład: 20% max. kredyt: 80%
8	Pocztowy Bank	988 zł	130.75%	oproc: 7.79% marża 3,50%	min. wkład: 0% max. kredyt: 100%
9	Dom Bank	1 321 zł	199.75%	oproc: 10.5% marża 6,30%	min. wkład: 10% max. kredyt: 90%

Szacujemy, że dopóki nie zajdą istotne zmiany w programie kredytów z dopłatami rządowymi, tym bardziej, dopóki nie zostanie on zlikwidowany, co przyniesie oszczędności budżetowe na poziomie 80 mln PLN rocznie, popularność dopłat będzie rosła, a co za tym idzie, każdy podatnik zapłaci część odsetek za tych, którzy z takiego kredytu skorzystają.

Jeżeli zatem mamy w perspektywie zaciągnięcie kredytu na dłuższy okres czasu i spełniamy ustawowe wymagania uprawniające do dopłat, to pożyczka w ramach „Rodziny na Swoim” staje się bardzo ciekawą alternatywa dla kredytów w Euro czy CHF. Z jednej strony taki wybór eliminuje ryzyko walutowe, z drugiej zaś podnosi nam zdolność kredytową (dla obcych walut zdolność obliczana jest bardziej rygorystycznie). Dodatkowo dzięki dopłatom przez osiem lat możemy cieszyć się ratami kredytowymi na podobnym poziomie jak w przypadku zadłużeń w obcej walucie. I na koniec – po wejściu do strefy Euro można liczyć na niższą marżę niż przy obecnych kredytach walutowych.

Michał Głębecki

Źródło: Money Expert