Skurczyła się oferta mieszkań na sprzedaż

Październik przyniósł kolejne złe informacje na temat liczby mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy. Gorzej jest też z wydawanymi pozwoleniami na budowę. Z drugiej strony już od kilku miesięcy odbudowuje się sprzedaż mieszkań. Splot tych czynników sprzyja kurczeniu się oferty dostępnej w biurach sprzedaży deweloperów.

W październiku deweloperzy rozpoczęli budowę 7,1 tys. nowych mieszkań – wynika z najnowszych danych GUS. To o trochę ponad 44% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jest to też najgorszy październikowy wynik od 2013 roku. Rezultat ten wpisuje się w dane płynące z rynku w ostatnim czasie. Warto przypomnieć, że każdy z poprzednich kwartałów bieżącego roku kończył się gorszymi niż przed rokiem danymi na temat liczby inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów. Od stycznia do października deweloperzy zaczęli budować prawie 101 tys. nowych lokali. To o ponad 28% mniej niż w tym samym czasie 2021 roku.

Niestety do końca bieżącego roku można się spodziewać, że liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych będzie mniejsza w ujęciu r/r (rok do roku). W efekcie za dwa lata (w 2024 roku) do użytkowania oddawanych będzie mniej mieszkań. Dlaczego za dwa lata? Tyle wg statystyk GUS deweloperowi zajmuje przeciętna budowa.

Jest to o tyle problematyczne, że przecież po masowym napływie Ukraińców do Polski potrzeby mieszkaniowe wyraźnie wzrosły. Mimo tego deweloperzy ograniczają nowe inwestycje mieszkaniowe. Jest to efekt bardzo mocnej zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego. Winny jest przede wszystkim trudniejszy dostęp do kredytów (wzrost stóp procentowych i regulacje UKNF), co dotyka nie tylko potencjalnych kupujących, ale też deweloperów, którym trudniej zdobyć finansowanie. Swoje dołożył też np. znaczny wzrost kosztów budowy.

Oferta w biurach sprzedaży zaczyna się kurczyć

Jeśli ponadto wierzyć danym przedstawionym przez portal rynekpierwotny.pl, to w październiku deweloperzy sprzedali całkiem sporo mieszkań. Dane z 6 największych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań , Gdańsk i Łódź) sugerują, że firmy budujące mieszkania znalazły nabywców na prawie 3,2 tys. lokali. To całkiem przyzwoity wynik. Co prawda jest to wciąż o około 10-15% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem, ale przecież rok 2021 był pod wieloma względami rokiem rekordowym. Ponadto licząc od czerwca, który w bieżącym roku był najgorszym pod względem wolumenu sprzedaży, liczba podpisanych umów była w październiku już o ponad połowę lepsza. Oczywiście jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o poważnej zmianie rynkowej, ale przy odbudowującej się sprzedaży i pikującej liczbie rozpoczynanych inwestycji trzeba się liczyć z tym, że oferta w biurach sprzedaży deweloperów będzie coraz bardziej przebrana. Czas dopiero pokaże czy taki scenariusz nas czeka.

Bez wątpienia sprzyja temu ograniczenie skali rozpoczynanych inwestycji przez deweloperów. Popyt na mieszkania może natomiast rosnąć jeśli Rada Polityki Pieniężnej pozostanie wstrzemięźliwa w kontekście dalszych podwyżek stóp procentowych, a za to banki będą coraz aktywniej zabiegały o uszczuplone grono klientów, utrzymają się wyraźne wzrosty wynagrodzeń, a dynamicznie rosnące stawki za wynajem sprzyjać będą inwestowaniu na rynku mieszkaniowym. Ryzykiem dla takiego scenariusza są dalsze skokowe wzrosty stóp procentowych oraz skutki recesji znacznie gorszej niż ta, która wynika z aktualnych prognoz.

Sporo budów ma teraz swój finał

Wróćmy jednak do najnowszych danych GUS na temat skali aktywności w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Z opublikowanych 23 listopada danych wynika, że październik zakończył się całkiem przyzwoitym wynikiem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Nie powinno to dziwić. Przecież dziś kończone budowy są efektem decyzji podejmowanych przez deweloperów co najmniej kilkanaście miesięcy temu, albo i kilka lat temu. W październiku deweloperzy przekazali 13,6 tys. mieszkań. To o 2,5% mniej niż przed rokiem. Przez cały okres 10 miesięcy br. deweloperzy oddali do użytkowania ponad 113 tysięcy mieszkań. To natomiast o 1,7% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Trzeba jednak pamiętać, że te dane są efektem decyzji, które zapadły kiedyś i nie mówią zbyt wiele o bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym, a tym bardziej na ich podstawie, trudno budować scenariusze na przyszłość.

Pozwolenia na budowę przydadzą się w przyszłości

Podobnie jest z pozwoleniami na budowę. Dane na ten temat charakteryzują się sporą przypadkowością, a znaczna część wydawanych pozwoleń nigdy nie jest przekuwana w faktycznie rozpoczynane inwestycje. Warto jednak zauważyć, że w październiku deweloperzy dostali decyzje administracyjne, które pozwalają im zacząć budować ponad 13,9 tys. mieszkań (spadek o 18,6% r/r). Od stycznia do października br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę łącznie ponad 175 tysięcy mieszkań. Jest to liczba wyraźnie wyższa niż liczba rozpoczętych budów. Albo jest to efekt dokumentów składanych w przeszłości, albo pomimo okresu ochłodzenia na rynku mieszkaniowym deweloperzy nie składają broni i wykorzystują ten czas aby przygotować inwestycje, które będą uruchamiane, gdy popyt na mieszkania wzrośnie.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments