TSUE wspiera wynajmujących mieszkania. Nowe możliwości dla frankowiczów

Wyroki TSUE na dobre zagościły w polskim wymiarze sprawiedliwości, szczególnie w sporach z zakresu ochrony praw konsumentów. Tym razem Trybunał Unijny wypowiedział się w sprawie kredytobiorców, którzy za środki z kredytu indeksowanego kursem franka szwajcarskiego (tzw. kredytu frankowego) zakupili mieszkanie, które od początku okresu kredytowania było wynajmowane. W procesie polski sąd powziął wątpliwość, czy takim kredytobiorcom również przysługuje status konsumenta i skierował pytanie prejudycjalne do TSUE:

„Czy art. 2 lit. b) i c) dyrektywy Rady [93/13] należy interpretować w ten sposób, że osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy?”.

Sprawa została zarejestrowana w TSUE pod sygn. akt C-347/23 (Zabitoń).

Stan faktyczny sprawy

Kredytobiorcy, którzy na stałe mieszkali poza Polską, w 2008 roku zaciągnęli kredyt indeksowany kursem franka szwajcarskiego i kupili mieszkanie w Warszawie. Mieszkanie od początku było z przeznaczeniem na wynajem. Czynsz najmu miał być dodatkowym źródłem dochodu do ich wynagrodzeń za pracę. W 2019 roku kredyt kredytowana nieruchomość została sprzedana, a kredyt został spłacony całkowicie.

W postępowaniu sądowym zawisłym przed Sądem Okręgowym w Warszawie Frankowicze żądają od banku zwrotu równowartości wszystkich rat kredytu zapłaconych w wykonaniu umowy kredytu w związku z zarzutem jej nieważności.

Polski sąd kierując pytanie prejudycjalne chciał ustalić, czy na gruncie Dyrektywy 93/13/EWG osoba fizyczna, która zawarła umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na zakup pojedynczej nieruchomości przeznaczonej pod wynajem (buy-to-let), może być uznana za konsumenta, a co za tym idzie korzystać z uprawnień ustanowionych w przedmiotowej Dyrektywie.

Stanowisko TSUE

Wyrokiem z dnia 24 października 2024 roku TSUE orzekł, że takim kredytobiorcom przysługuje status konsumenta w prcesie z bankiem. Definicja konsumenta jako osoby zawierającej umowę w celach niezwiązanych z własną działalnością gospodarczą lub zawodową powinna być interpretowana szeroko ze względu na wymóg zapewnienia pełnej skuteczności przepisów Dyrektywy 93/13/EWG. Na gruncie rozstrzyganego stanu faktycznego Trybunał doszedł do wniosku, że nabycie mieszkania, jak się wydaje, nie miało celu gospodarczego, lecz służyło konsolidacji ich prywatnego majątku. Chodziło bowiem o nabycie jednego lokalu przez osoby nieprowadzące działalności w dziedzinie zarządzania nieruchomościami. Dochód z najmu miał służyć przede wszystkim spłacie rat kredytu. Kredytobiorcy nie oddali ponadto w najem innych nieruchomości. Wniosku tego nie podważa okoliczność, że kredytobiorcy nabyli mieszkanie z zamiarem jego późniejszego wynajęcia osobom trzecim ani to, że skorzystali oni z usług specjalistów w celu zakupu mieszkania i zarządzania najmem. Oczywiście ostateczna weryfikacja będzie należała sądu krajowego, ale z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością stanowisko TSUE zostanie podzielone przez polski sąd.

Podsumowanie

Orzeczenie TSUE jest niezwykle korzystne dla Frankowiczów wynajmujących mieszkania obciążone kredytem frankowym. TSUE jasno stwierdził, że taki kredytobiorca – mimo, że zawarł umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który jest odpłatnie wynajmowany – nadal jest konsumentem i ma prawo korzystać z ochrony gwarantowanej Dyrektywą 93/13. Nie ulega wątpliwości, że tacy kredytobiorcy nadal są osobami fizycznymi, które co prawda nie nabyły nieruchomości w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, a w ramach inwestycji prywatnej, lecz nie można ich z tego tytułu pozbawiać statusu konsumenta.

Decyzja TSUE potwierdza, że inwestycja prywatna też może być konsumencka, a wyrok będzie miał zastosowanie do kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakup akcji, funduszy czy innych rozwiązań finansowych, ponieważ takie umowy również funkcjonują na rynku.

Ponadto, orzeczenie to może znacznie usprawnić procesy sądowe związane z kredytami frankowymi, zwłaszcza w kontekście przesłuchań kredytobiorców. W konsekwencji, orzeczenie TSUE nie tylko wzmocni pozycję Frankowiczów, ale również przyczyni się do zwiększenia efektywności sądów w rozstrzyganiu sporów związanych z kredytami indeksowanymi lub denominowanymi we frankach szwajcarskich.

Źródlo: adw. Karolina Pilawska
Pilawska Zorski Adwokaci