Ożywienie w kredytach jeszcze przed zapowiedzią cięć stóp procentowych

Skala popytu na kredyty mieszkaniowe w marcu pozytywnie zaskoczyła. Tylu chętnych na „hipoteki” w trzecim miesiącu nie mieliśmy od 2022 roku. Wszystko to stało się jeszcze przed zapowiedzią cięć stóp procentowych, która padła z ust prof. Glapińskiego. Rynek hipoteczny ożywił się więc jeszcze przed wyraźnym spadkiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych, które na naszych oczach powoli staje się już faktem.

Najnowsze dane na temat popytu na kredyty mieszkaniowe po raz kolejny pozytywnie zaskoczyły. W porównaniu do sytuacji sprzed roku popyt był o 1/3 wyższy – wynika z danych BIK. Jest to efekt rosnącej liczby osób składających wnioski kredytowe oraz faktu, że przeciętnie chcemy pożyczać o ponad 7% więcej niż przed rokiem (460 tys. zł).

Najważniejszą informacją płynącą z najnowszej publikacji BIK jest to, ile osób zawnioskowało o kredyt. Okazuje się, że w marcu chętnych na „hipotekę” było prawie 37 tysięcy – sugerują najnowsze dane BIK. Jest to wynik o prawie 1/4 wyższy niż przed rokiem i o niemal 12% wyższy niż w lutym 2025 roku.

Wartość popytu jak za czasów Bezpiecznego Kredytu 2%?

Co niemniej szokujące, to dostępne dane sugerują, że w marcu skala popytu na kredyty mieszkaniowe była już porównywalna z tą, którą banki notowały w trakcie trwania „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Nie znaczy to jednak, że taka sama jest liczba chętnych, ale zbliżona może być wartość hipotek, o którą zawnioskowaliśmy. Chociaż liczba wniosków kredytowych jest niższa niż w trakcie trwania najhojniejszego programu dopłat do kredytów, to wydaje się to kompensować wzrost przeciętnej wartości wnioskowanego długu, który w marcu BIK oszacował na 460 tysięcy złotych (7% więcej niż rok temu).

Jastrzębie zmieniają się w gołębie?

Warto mieć przy tym świadomość, że marzec jest miesiącem, w którym dochodzi do sezonowego ożywienia na rynku mieszkaniowym. Oczywiście nie byłoby ono tak wyraźne, gdyby wynagrodzenia nie rosły czy nie rozgorzała na nowo poważniejsza konkurencja pomiędzy sprzedającymi mieszkania.

To wszystko może się jednak okazać jedynie preludium poważniejszego ożywienia, które przyjść może wraz z gołębim zwrotem, dokonywanym na naszych oczach przez Radę Polityki Pieniężnej. Przypomnijmy, że podczas kwietniowej konferencji po posiedzeniu RPP prof. Glapiński bardzo mocno podkreślał, że doszło do wyraźnej zmiany nastawienia Rady i nie można wykluczyć cięcia stóp procentowych nawet już na najbliższym posiedzeniu (w maju). Cięcie może opiewać nawet na 50 punktów bazowych, choć ewentualne łagodzenie polityki monetarnej, a tym bardziej skala dostosowania, ma zależeć od napływających danych.

Taniejące kredyty ułatwią zakupy

Nie zmienia to jednak faktu, że tańszy pieniądz to element, którego naszemu rynkowi mieszkaniowemu wyraźnie brakowało. Warto przypomnieć, że obniżenie stóp procentowych o 100 punktów bazowych (zaledwie 1 pkt. proc.) może doprowadzić do obniżenia rat kredytów mieszkaniowych o niecałe 10%, ale też do wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe o około 15%. Aż o tyle liczniejsze stać się powinno bowiem grono osób, które będą miały odpowiednią zdolność kredytową, aby myśleć o zakupie mieszkania – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS na temat rozkładu dochodów Polaków.

Dla uproszczenia zakładamy przy tym, że inne czynniki pozostają stałe. Jeśli jednak dodamy do tego spodziewany wzrost wynagrodzeń (za NBP), to okaże się, że w pod koniec 2025 roku skala zgłaszanego popytu na kredyty mieszkaniowe może być o około 20-25% wyższa niż rok wcześniej. Gdyby jednak tego było mało, to prognozy wyłaniające się z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową zdają się sugerować, że do końca 2025 roku podstawowa stopa procentowa może być obniżona nawet o więcej niż 100 punktów bazowych. Do tego sam prof. Glapiński sugerował na ostatniej konferencji prasowej, że jak wszystko dobrze pójdzie, to stopa referencyjna w 2026 roku spaść może w Polsce do 3,5% z 5,75% obecnie.

Przy tym oczywiście musimy wziąć poprawkę na fakt, że mowa jest tu o rynkowych notowaniach i prognozach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, o ile na rynku finansowym, w gospodarce albo geopolityce nie nastąpi zwrot, który zmieni przewidywania dotyczące dalszego rozwoju sytuacji ekonomicznej. Dlatego postępując roztropnie warto zawsze przygotowywać domowe budżety również na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.

Rynek już uwierzył w cięcia

Warto mieć jednak świadomość, że rynek tak mocno uwierzył w zapewnienia o gołębim zwrocie RPP (bliskich obniżkach stóp procentowych), że wszystkie wskaźniki wykorzystywane do obliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych poleciały w ostatnich dniach „na łeb na szyję”. I tak na przykład jeszcze w środę (2 kwietnia), a więc dzień przed konferencją prof. Glapińskiego WIBOR 3M notowany był na poziomie 5,85%. Pod koniec piątku 4 kwietnia było to już 5,69%. Na pierwszy rzut oka wydawać się to może niewielkim ruchem, bo cóż to jest kilkanaście punktów po przecinku, ale dlatego warto poznać szerszy kontekst. Z tak dużą korektą tego wskaźnika nie mieliśmy do czynienia od września 2023 roku, kiedy znienacka RPP postanowiła obciąć stopy procentowe.

Warto spojrzeć też na to co stało się ze wskaźnikiem, który jest punktem odniesienia dla kredytów o stałym oprocentowaniu. W tym przypadku musimy spojrzeć na notowania stawki IRS np. w wersji 5-letniej. Ta spadła z około 4,5%, na którym to poziomie była w czwartkowe południe (o 15 rozpoczynała się wspomniana wcześniej konferencja prof. Glapińskiego) do około 4% w poniedziałek rano (7 kwietnia). Warto dodać, że ostatnim razem IRS był na podobnych poziomach pod koniec 2023 roku. Wtedy banki potrafiły oferować kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem na poziomie 6-7%, podczas gdy na początku bieżącego roku było to raczej 7-8%.

Potencjalny wpływ cięć stóp procentowych na dostępność kredytów
Poziom oprocentowania kredytów	Zmiana wysokości raty	Potencjalna zmiana popytu (procentowa)
Obecnie	–
-0,25%	-2%	4%
-0,50%	-4%	9%
-1,00%	-9%	17%
-1,50%	-13%	27%
-2,00%	-17%	37%
Szacunki HREIT na podstawie danych GUS na temat rozkładu dochodów oraz przy założeniu innych czynników stałych. Za punkt odniesienia przyjmujemy kredyt zaciągnięty na 25 lat

Bartosz Turek, główny analityk HREIT