Zdolność kredytowa w górę po zapowiedzi cięć stóp procentowych

Choć RPP jeszcze nie obniżyła stóp procentowych, to zapowiedź łagodzenia monetarnego była tak stanowcza, że rynek już uwzględnia przyszłe decyzje. Efekty widzimy już w ofertach banków. W większości instytucji dostępne są „hipoteki” z oprocentowaniem poniżej 7%. Tańsze kredyty skutkują wzrostem zdolności kredytowej.

Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania prawie 764 tys. złotych – wynika z najnowszych informacji zebranych przez HREIT. Oznacza to wzrost względem marca. W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca deklarowana przez banki kwota, którą chciałyby pożyczyć rodzinie z naszego przykładu, wzrosła o ponad 7 tys. zł. Wynik ten wciąż nie uwzględnia jeszcze całego efektu, jaki dała niedawna zmiana nastawienia RPP do dalszego kształtowania kosztu pieniądza w Polsce. Jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to kolejne tygodnie powinny przynieść dalszą poprawę dostępu do kredytów mieszkaniowych.

Najnowsze dane na temat zdolności kredytowej pokazują ponadto prawie 11-proc. wzrost względem wyników sprzed roku. W tym przypadku widzimy przede wszystkim efekty rosnących wynagrodzeń, choć na taki wynik składa się już też wcześniej wspomniana wiara rynków w mające rychło (w maju?) nadejść cięcia stóp procentowych.

Gołębi zwrot RPP

Za zmianą nastawienia wobec prowadzonej w Polsce polityki monetarnej przemawia co najmniej kilka czynników. W ostatnim czasie mieliśmy przecież pozytywne zaskoczenia dotyczące niższej (niż spodziewana) dynamiki inflacji. Uzasadnione wydają się prognozy sugerujące, że kolejne miesiące powinny przynieść dalsze szybkie dążenie inflacji w Polsce w okolice celu inflacyjnego (2,5%). Rząd deklaruje ponadto, że do końca roku ma zamiar przedłużyć mechanizm mrożenia cen energii, co jeszcze niedawno podawane było jako warunek cięcia stóp. Nie bez znaczenia są też rozczarowujące dane dotyczące aktywności gospodarczej (konsumpcja) czy fakt, że od trzech miesięcy konsekwentnie GUS informuje o niższym wzroście wynagrodzeń niż sugeruje konsensus prognoz.

Jeśli dalej sytuacja będzie się tu rozwijała zgodnie z oczekiwaniami, to rychłe cięcia stóp są niemal pewne. Znajduje to już odzwierciedlenie nie tylko w prognozach formułowanych przez banki komercyjne, ale w faktycznych notowaniach rynkowych takich instrumentów jak WIBOR, kontrakty FRA czy IRS.

I tak na przykład ważny z punktu widzenia kredytów ze zmiennym oprocentowaniem WIBOR wyraźnie w ostatnich dniach zniżkował. W wersji 3-miesięcznej zaczynał kwiecień na poziomie 5,85%, aby 10 kwietnia spaść do poziomu 5,59%, czyli poniżej stopy referencyjnej NBP (5,75%). To ważne, bo w normalnych warunkach WIBOR 3M jest notowany powyżej stawki referencyjnej NBP. Jeszcze bardziej wyraźne ruchy obserwowaliśmy w przypadku stawki WIBOR 6M. Ta zaczęła kwiecień na poziomie 5,75%, czyli mniej niż w przypadku wcześniej wspomnianego WIBORu 3M. Już ta sytuacja sugerowała, że w perspektywie kilku miesięcy powinno dojść do cięć stóp procentowych. Najnowsze notowania pokazują jednak, że w głowach uczestników rynku czas oczekiwania na cięcia stóp wyraźnie się skrócił. W efekcie 10 kwietnia WIBOR 6M był notowany na poziomie 5,29%.

Ciecia stóp już w maju?

O tym jak bardzo zmieniły się oczekiwania uczestników rynku najlepiej pokazuje zmiana formułowanych przez nich prognoz. Na przykład analitycy Pekao jeszcze kilka dni temu sugerowali, że pierwszej decyzji o cięciu stóp oczekiwać możemy najwcześniej w lipcu, a do końca roku koszt pieniądza w Polsce miał spaść o 100 punktów bazowych.

Teraz ich przewidywania są znacznie dalej idące. Analitycy Pekao sugerują, że zarówno w maju, jak i w czerwcu dojdzie do cięć stóp procentowych i każda z tych decyzji opiewać będzie na 50 punktów bazowych (0,5 pkt. proc.). To jednak według analityków Pekao wciąż może nie wyczerpać potencjału na rok bieżący i w drugiej połowie roku nie wykluczają dalszego łagodzenia polityki monetarnej.

W wyraźny i rychły gołębi zwrot uwierzyli też gracze rynkowi – tak przynajmniej sugerują aktualne notowania kontraktów terminowych (FRA). Z nich również wynika, że cięć stóp możemy spodziewać się już w maju. Z notowań tych bije jednak jeszcze dalej idący optymizm. Sugerują one bowiem, że WIBOR 3M na koniec roku spaść może nawet poniżej 4%. To z jednej strony dałoby sporą ulgę posiadaczom kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, ale też oznaczałoby gwałtowną erozję oprocentowania depozytów. Przy tym oczywiście musimy pamiętać, że są to tylko przewidywania, które mogą się sprawdzić, ale nie muszą. Niemniej warto mieć świadomość, że gdyby do takich cięć stóp faktycznie doszło, to rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego mogłaby w perspektywie końcówki 2025 roku spaść o około 15 procent.

Reasumując, bieżące prognozy dają nadzieję na to, że w 2025 roku zdolność kredytowa będzie rosnąć ze względu na podwyżki płac oraz obniżki stóp procentowych. Jeśli faktycznie RPP przejdzie od słów do czynów i zacznie obniżać koszt pieniądza w Polsce, to może dojść do szybkich zmian w dostępności kredytów mieszkaniowych.

Zdolność w górę

Warto ponadto dodać, że wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (prawie 764 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 12 038 zł netto
Nazwa Banku	Maksymalna zdolność kredytowa	Oprocentowanie kredytu	Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować
Alior Bank S.A.	902 481 zł	6,22%	90%
Bank Pekao	861 400 zł	6,95%	90%
PKO Bank Polski*	845 000 zł	6,89%	90%
Credit Agricole	799 460 zł	6,99%	90%
BNP Paribas	763 888 zł	6,80%	80%
mBank	760 123 zł	6,71%	90%
ING Bank Śląski	752 735 zł	6,97%	80%
Santander	733 360 zł	6,77%	90%
Citi Handlowy	722 114 zł	7,30%	80%
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 12 038 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
* informacje przybliżone na podstawie przykładu reprezentatywnego i kalkulatora zamieszczonego na stronie internetowej banku Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 10.04.2025 r.)

Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii ponad 850 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Aliora czy Pekao. Na prawie 800 tysięcy złotych zdolność kredytową oszacował natomiast Credit Agricole. Nawet banki deklarujące chęć pożyczenia relatywnie niższej kwoty proponują rodzinie z naszego przykładu kredyt w kwocie ponad 700 tysięcy złotych.

Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT