Od niecałych 40 tysięcy w Wałbrzychu, Tarnobrzegu czy Koninie po ponad 100 tysięcy w Krakowie i Warszawie – co najmniej tyle gotówki trzeba zgromadzić, aby myśleć o zakupie przeciętnego mieszkania dwupokojowego – wynika z szacunków HREIT. Statystyczna pracująca para powinna być w stanie zgromadzić taki kapitał w niecałe dwa lata. Liczby sugerują, że paradoksalnie krócej trwa to przeważnie tam, gdzie zarobki są niższe. Idzie to bowiem zazwyczaj w parze z bardziej przystępnymi cenami nieruchomości.
19 miesięcy – przeciętnie tyle pracująca para musiałaby żyć oszczędnie, aby zgromadzić kwotę, która pozwala w ogóle myśleć o zakupie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 m kw. – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS dla 49 miast (tzw. dawnych miast wojewódzkich). Planując zakup nieruchomości należy bowiem zgromadzić gotówkę, która wystarczy na pokrycie kosztów transakcyjnych i wkładu własnego do kredytu.
Zakładamy przy tym, że para przynosi do domu wynagrodzenie na poziomie mediany dochodów i po przeliczeniu płacy brutto na netto uwzględniamy, że żyjąc oszczędnie możliwe jest odłożenie 30% wynagrodzenia. Według szacunków portalu Numbeo takie założenie jest realistyczne nawet dla pary mieszkającej w Warszawie i płacącej za najem samodzielnego mieszkania poza centrum miasta. Wymaga to jednak konsekwentnego cięcia wydatków na przyjemności.
W tańszych lokalizacjach wystarczy rok oszczędzania
Skoro już o stolicy mowa, to zarówno w tej obecnej (Warszawie), jak i tej poprzedniej (Kraków) gromadzenie kapitału potrzebnego do rozpoczęcia poszukiwań 45-metrowego mieszkania trwać może przeciętnie nawet 2,5 roku. Winne są oczywiście ceny mieszkań. Z danych opublikowanych przez GUS wynika bowiem, że pod koniec 2024 roku mediana ceny metra kwadratowego przekroczyła w Warszawie 16 tysięcy złotych, a w Krakowie zbliżała się już do 15 tysięcy. Dla porządku warto w tym miejscu wyjaśnić, że mediana ceny transakcyjnej to taka liczba, wobec której połowę mieszkań sprzedano za cenę niższą, a połowa była droższa.
Na drugim biegunie znajdziemy Wałbrzych, Tarnobrzeg i Konin, gdzie za metr trzeba zapłacić około trzy razy mniej (mediana) niż we wcześniej wspomnianych miastach. W efekcie nawet wyraźnie niższe niż w Krakowie i Warszawie pensje wystarczą, aby pracująca para o własnym mieszkaniu mogła zacząć myśleć po około roku oszczędzania – o ile oczywiście zarabiają tyle, że połowa ich sąsiadów inkasuje co miesiąc więcej, a połowa mniej niż oni, a do tego są w stanie 30% pensji sumiennie odkładać na poczet przyszłego zakupu 45-metrowego mieszkania.
| Oszczędzanie na zakup mieszkania przez parę na przykładzie warunków panujących w 49 miastach | |||||
| Lokalizacja | Cena mieszkania (mediana dla rynku wtórnego; w zł za m kw.) | Minimalny wkład własny plus koszty transakcyjne (16% ceny mieszkania o powierzchni 45 m kw.) |
Szacunkowe wynagrodzenie netto
(per capita miesięcznie) |
Czas potrzebny na zgromadzenie gotówki na zakup mieszkania (w miesiącach)* |
|
| Wałbrzych | 4 486 zł | 32 299 zł | 4 772 zł | 12 | |
| Tarnobrzeg | 5 167 zł | 37 202 zł | 4 815 zł | 13 | |
| Konin | 5 250 zł | 37 800 zł | 4 741 zł | 14 | |
| Powiat ciechanowski | 5 816 zł | 41 875 zł | 4 826 zł | 15 | |
| Powiat pilski | 5 629 zł | 40 529 zł | 4 755 zł | 15 | |
| Włocławek | 5 645 zł | 40 644 zł | 4 751 zł | 15 | |
| Legnica | 5 814 zł | 41 861 zł | 4 909 zł | 15 | |
| Piotrków Trybunalski | 5 667 zł | 40 802 zł | 4 762 zł | 15 | |
| Krosno | 5 750 zł | 41 400 zł | 4 618 zł | 15 | |
| Elbląg | 6 492 zł | 46 742 zł | 4 896 zł | 16 | |
| Chełm | 6 136 zł | 44 179 zł | 4 857 zł | 16 | |
| Częstochowa | 6 086 zł | 43 819 zł | 4 627 zł | 16 | |
| Przemyśl | 6 178 zł | 44 482 zł | 4 914 zł | 16 | |
| Koszalin | 6 735 zł | 48 492 zł | 4 888 zł | 17 | |
| Słupsk | 6 547 zł | 47 138 zł | 4 906 zł | 17 | |
| Suwałki | 6 647 zł | 47 858 zł | 4 849 zł | 17 | |
| Ostrołęka | 6 651 zł | 47 887 zł | 4 952 zł | 17 | |
| Leszno | 6 527 zł | 46 994 zł | 4 700 zł | 17 | |
| Jelenia Góra | 6 491 zł | 46 735 zł | 4 709 zł | 17 | |
| Radom | 6 427 zł | 46 274 zł | 4 814 zł | 17 | |
| Katowice | 7 632 zł | 54 950 zł | 5 388 zł | 17 | |
| Powiat sieradzki | 6 095 zł | 43 884 zł | 4 513 zł | 17 | |
| Zamość | 6 805 zł | 48 996 zł | 4 925 zł | 17 | |
| Tarnów | 6 441 zł | 46 375 zł | 4 823 zł | 17 | |
| Płock | 7 708 zł | 55 498 zł | 5 368 zł | 18 | |
| Gorzów Wielkopolski | 6 944 zł | 49 997 zł | 4 810 zł | 18 | |
| Bydgoszcz | 7 212 zł | 51 926 zł | 5 025 zł | 18 | |
| Kalisz | 6 667 zł | 48 002 zł | 4 702 zł | 18 | |
| Biała Podlaska | 7 175 zł | 51 660 zł | 4 863 zł | 18 | |
| Łódź | 7 629 zł | 54 929 zł | 5 106 zł | 18 | |
| Zielona Góra | 7 965 zł | 57 348 zł | 5 102 zł | 19 | |
| Skierniewice | 7 867 zł | 56 642 zł | 5 146 zł | 19 | |
| Olsztyn | 8 488 zł | 61 114 zł | 5 140 zł | 20 | |
| Łomża | 7 705 zł | 55 476 zł | 4 849 zł | 20 | |
| Opole | 8 493 zł | 61 150 zł | 5 236 zł | 20 | |
| Bielsko-Biała | 7 794 zł | 56 117 zł | 4 911 zł | 20 | |
| Kielce | 8 342 zł | 60 062 zł | 5 011 zł | 20 | |
| Siedlce | 8 870 zł | 63 864 zł | 5 132 zł | 21 | |
| Toruń | 8 522 zł | 61 358 zł | 4 966 zł | 21 | |
| Nowy Sącz | 7 813 zł | 56 254 zł | 4 636 zł | 21 | |
| Szczecin | 9 169 zł | 66 017 zł | 5 198 zł | 22 | |
| Rzeszów | 9 315 zł | 67 068 zł | 5 258 zł | 22 | |
| Białystok | 9 624 zł | 69 293 zł | 5 034 zł | 23 | |
| Lublin | 9 730 zł | 70 056 zł | 5 047 zł | 24 | |
| Poznań | 10 949 zł | 78 833 zł | 5 424 zł | 25 | |
| Wrocław | 12 500 zł | 90 000 zł | 5 784 zł | 26 | |
| Gdańsk | 12 690 zł | 91 368 zł | 5 715 zł | 27 | |
| Warszawa | 16 279 zł | 117 209 zł | 6 540 zł | 30 | |
| Kraków | 14 706 zł | 105 883 zł | 5 897 zł | 30 | |
| * przy założeniu oszczędzania 30% wynagrodzenia netto przez dwie osoby | |||||
| Szacunki HREIT na podstawie danych GUS (mediana cen mieszkań za 4 kw. 2024 roku, mediana wynagrodzeń za XI 2024) | |||||
Wkład własny to nie wszystko
Minimalny kapitał potrzebny na zakup mieszkania to suma dwóch głównych składowych. Po pierwsze jest to gotówka potrzebna na pokrycie wymaganego przez bank wkładu własnego. Większość banków zgodzi się przyjąć od nas wniosek kredytowy, o ile będziemy w stanie zapłacić co najmniej 10% ceny mieszkania z własnych środków. Nie jest przy tym tajemnicą, że im większy wkład własny, tym bardziej możemy przebierać w ofercie, banki zaproponować mogą nam lepsze warunki finansowania, a do tego ograniczamy ryzyko zakupu.
To jednak nie wszystko. Podchodząc do zakupu mieszkania musimy mieć w kieszeni jeszcze pieniądze na pokrycie kosztów związanych z przeprowadzeniem całej transakcji. Żeby kupić nieruchomość trzeba mieć bowiem też pieniądze na notariusza, podatki, prowizję pośrednika, opłaty sądowe czy te związane z zaciągnięciem kredytu.
Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe. Można je szacować na około 8% wartości nieruchomości. Różnica przede wszystkim wynika to z faktu, że kupując nowe mieszkanie nie trzeba ponosić kosztów pośrednictwa, podatku od czynności cywilnoprawnych, a i sam rachunek za notarialną umowę deweloperską jest dzielony na pół.
W naszych szacunkach założyliśmy jednak, że para co prawda chce kupić nieruchomość z rynku wtórnego, ale ma to być ich pierwsze mieszkanie, a więc z 2-proc. podatku PCC mogą zostać zwolnieni. Nawet jednak jeśli na taką ulgę nie możemy liczyć, to warto pamiętać, że część potencjalnych kosztów transakcyjnych możemy ograniczyć. I tak negocjować można wysokość pobieranej przez notariusza taksy, a z pośrednikiem można rozmawiać o stawce prowizji. Podobnie bank – jeśli podejmiemy rozmowę, to może okazać się bardziej powściągliwy przy naliczaniu różnych prowizji i opłat okołokredytowych. Tak czy inaczej na wszelki wypadek warto mieć w kieszeni co najmniej 16% ceny upatrzonego mieszkania „z drugiej ręki”. Jeśli mamy więcej gotówki, to ograniczamy ryzyko, że pieniędzy nam zabraknie, a do tego przedstawiając wyższy wkład własny do kredytu, możemy liczyć na lepsze warunki finansowania hipotecznego.
Bez kilkudziesięciu tysięcy ani rusz
Bazując na danych GUS można więc oszacować, że chcąc myśleć o zakupie 45-metrowego mieszkania w jednym z 49 dawnych miast wojewódzkich trzeba przeciętnie dysponować kwotą około 50-60 tysięcy złotych. Jest to jednak tylko średnia. Nie uwzględnia ona specyfiki konkretnej lokalizacji, a tym bardziej standardu mieszkania, które chcielibyśmy kupić. Nawet patrząc tylko na medianę cen mieszkań w badanych miastach warto zwrócić uwagę, że potrzebna do zakupu mieszkania kwota może wynosić z jednej strony niecałe 40 tysięcy złotych w takich miastach jak Wałbrzych, Tarnobrzeg czy Konin, a z drugiej strony przekraczać 100 tysięcy w Krakowie i Warszawie.
Im wyższe zarobki, tym droższe mieszkania
Dane zebrane dla 49 lokalizacji pokazują ponadto bardzo mocne połączenie pomiędzy cenami nieruchomości i poziomem zarobków. Oczywiście jest to uproszczenie, ale warto mieć świadomość, że prosta miara statystyczna (współczynnik determinacji) sugeruje, że płaca netto obliczona na podstawie mediany wynagrodzeń (dane GUS) w ponad 80 procentach tłumaczy zróżnicowanie poziomu cen mieszkań w 49 dawnych miastach wojewódzkich.
W efekcie zebrane dane prowadzą nas do z pozoru paradoksalnej konstatacji, że im wyższe są zarobki w danym mieście, tym dłużej trzeba będzie oszczędzać, aby zgromadzić kapitał niezbędny do realizacji marzeń o własnym mieszkaniu. Ten pozorny paradoks wynika jednak wprost z faktu, że w miastach, w których poziom zarobków jest wyższy, wyraźnie droższe są też nieruchomości. Powodów tej zależności może być wiele. Prężnie rozwijające się miasta o chłonnym rynku pracy, atrakcyjnej ofercie edukacyjnej i rozwiniętej infrastrukturze oferują co prawda lepiej płatne miejsca pracy, ale też przyciągają więcej ludności. To natomiast wpływa na poziom kosztów życia i sprzyja wyższym cenom nieruchomości.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Wojciech Boczoń
