O kredyt jest dziś łatwiej niż przed rokiem. Mogłoby być jednak jeszcze łatwiej, gdyby nie konflikt na Bliskim Wschodzie. Pozytywnie na możliwość zakupu własnego mieszkania wpływają rosnące płace, tańsze niż przed rokiem kredyty i fakt, że ceny nieruchomości pozostają w ostatnim czasie relatywnie stabilne.
Trochę ponad milion złotych – taka jest obecnie mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków oraz danych z bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej. To prawie 17 tysięcy złotych więcej niż przed miesiącem oraz o ponad 11% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Jeszcze na początku roku można się było spodziewać, że dostęp do kredytów będzie się poprawiał w szybszym tempie. Wszystko dlatego, że powszechne było oczekiwanie na kilka kolejnych cięć stóp procentowych. Dzięki nim istniała szansa na tańsze niż dziś kredyty. Niestety od wiosny zdolność kredytowa pozostaje w Polsce pod wyraźną presją. Wszystko przez konflikt na Bliskim Wschodzie, którego pokłosiem są obawy o wzrost dynamiki inflacji. I choć kredyty są dziś tańsze niż przed rokiem, to jednak poprawa mogła być większa.
Kilka dodatkowych metrów
Najbardziej czytelnym przykładem, który pokazuje dostęp do kredytów mieszkaniowych, jest przełożenie zdolności kredytowej na faktyczne możliwości nabywcze. Załóżmy więc, że trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych idzie do banku i beztrosko zaciąga kredyt, wykorzystując całą swoją zdolność kredytową (mediana). Rodzina dodaje potem do tego 20-proc. wkład własny i chce kupić mieszkanie w Warszawie. Efekt? Dziś taka familia mogłaby kupić mieszkanie o powierzchni prawie 75 metrów kwadratowych. To o prawie 6 metrów więcej niż rok temu i o około 3 metry więcej niż średnia z ostatnich niemal 20 lat.
Ekonomiści widzą obniżki, rynek boi się podwyżek
Jeśli szukać informacji o tym jak w przyszłości rozwijać się będzie ta sytuacja, a więc też jak zmieniać się będzie koszt kredytów mieszkaniowych, możemy spojrzeć na prognozy ekonomistów lub notowania kontraktów terminowych. Problem w tym, że oczekiwania w obu tych grupach są dalece rozbieżne.
Analitycy dwóch największych banków (Pekao i PKO BP) wskazują, że w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu Rada Polityki Pieniężnej może jeszcze obniżyć stopy procentowe, choć raczej nie wcześniej niż za kilka miesięcy czy nawet kwartałów. Najpewniej zakładają oni w swoich prognozach normalizację sytuacji geopolitycznej i spadek presji inflacyjnej. W ciemniejszych barwach widzą przyszłość gracze rynkowi. Ci w perspektywie kilku miesięcy przewidują raczej na tyle wyraźne zagrożenie wzrostem inflacji (np. utrzymujące się wyższe ceny węglowodorów, za którymi może przyjść wzrost cen żywności), że rozgrywają na rynku kontraktów terminowych scenariusz, w którym RPP zostaje zmuszona do podniesienia stóp procentowych.
O tym, kto ma rację, dowiemy się z czasem. Póki co efekt tych rozbieżnych oczekiwań jest taki, że kredyty ze zmiennym oprocentowaniem są (przynajmniej w momencie podpisania umowy) oprocentowane niżej (5,8%) niż hipoteki z okresowo stałym oprocentowaniem (6,1%).
Milionowa zdolność kredytowa
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (ponad milion złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
| Maksymalna zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 13 140 zł netto | |||
| Nazwa banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| ING | 1 093 301 zł | 5,65% | 80% |
| Bank Pekao | 1 065 600 zł | 5,39% | 90% |
| Credit Agricole | 1 038 309 zł | 6,25% | 90% |
| Alior Bank S.A. | 1 019 735 zł | 5,51% | 90% |
| BNP Paribas | 1 000 221 zł | 5,47% | 80% |
| Erste | 933 697 zł | 5,93% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 928 200 zł | 5,92% | 90% |
| PKO Bank Polski | 928 200 zł | 5,92% | 90% |
| mBank | 911 255 zł | 5,71% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 13 140 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 18.08.2026 r.) | |||
Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet instytucje szacujące zdolność kredytową najbardziej zachowawczo deklarują możliwość pożyczenia rodzinie z naszego przykładu kwoty wyraźnie przekraczającej 900 tysięcy złotych. Taką ofertę przedstawiły PKO, Erste oraz mBank. Deklaracje większości instytucji oscylują powyżej bariery miliona złotych. Bliżej tego poziomu uplasowały się Alior i BNP Paribas, a wyraźnie powyżej znajdziemy Pekao, Credit Agricole i ING.
Założenia przyjęte do badania zdolności kredytowej
Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta jest wyższa niż zarobki przeważającej części Polaków. Ponadto przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoją wiarygodność kredytową. Celem badania jest ciągłe monitorowanie tego, jaką maksymalną kwotę banki byłyby skłonne pożyczyć na zakup mieszkania — niezależnie od bieżącej koniunktury. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę”, powinniśmy zwrócić uwagę także na oprocentowanie kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie mogą pojawić się np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń