Pytanie o to, w jakiej walucie zaciągnąć kredyt hipoteczny, jest bez wątpienia najważniejszym i najtrudniejszym, na jakie już od wielu lat próbują odpowiedzieć sobie wszyscy ci, którzy planują zakup nieruchomości, a nie posiadają na to środków finansowych lub też je posiadają, ale nie chcą ich z różnych względów wydawać.
O ile jednak jeszcze rok temu przed takim dylematem stawali wszyscy zainteresowani, posiadający choćby tylko „jako taką” zdolność kredytową, tak teraz ta umysłowa czynność zarezerwowana jest już tylko i wyłącznie dla osób zarabiających grubo powyżej średniej krajowej, jako że z racji kryzysu banki mocno wyśrubowały swoje wymagania w stosunku do osób, którym udzielą kredytu w walucie. Mniej zarabiającym oraz innym chętnym pozostają więc tylko kredyty w złotym, w tym także te z serii „Rodzina na swoim”.
Kolejnym czynnikiem jest fakt, że w obecnej chwili banki w Polsce ogólnie niechętnie udzielają kredytów walutowych. Na początku lipca kredytu we frankach skłonnych było udzielić mniej niż 1/3 banków w Polsce, choć rok temu „dawały” je prawie wszystkie. W przypadku kredytów w euro na dziś dzień można liczyć na jakieś 40% instytucji. Cóż, mamy kryzys i nie ma, że boli.
Co ciekawe, jeżeli wziąć by do ręki tylko i wyłącznie dane dotyczące średniego oprocentowania kredytów w złotym i szwajcarskim franku z 8 lipca 2008 r. i 8 lipca 2009 r., można by jednak śmiało powiedzieć: „kryzys, jaki kryzys? – przecież na papierze niewiele się zmieniło”.
I rzeczywiście, na pierwszy rzut oka jest to prawdą. Na przestrzeni ostatniego roku średnie oprocentowanie kredytu w złotym i franku w obu przypadkach tylko nieznacznie spadło i na dzień 8 lipca br. wynosiło odpowiednio 7,13% i 3,99%. Dokładnie rok wcześniej było to odpowiednio około 7,66% i 4,20%.
Patrząc jednak uważniej, wyraźnie już widać, że w drastycznym stopniu zmianie uległa struktura tego oprocentowania. Na fali kryzysu marże bankowe w naszym kraju poszły silnie do góry, a 3-miesięczne rynkowe stopy procentowe w Szwajcarii, Eurolandzie i Polsce spadły – w dwóch pierwszych przypadkach drastycznie, bo aż o 86% i 79% (patrz. wykres). O ile jeszcze 8 lipca 2008 r. przy kredycie złotowym kontrybucja stopy procentowej do całości oprocentowania wynosiła 6,66% (tyle bowiem był równy 3-miesięczny WIBOR), a wkład marży wynosił ok. 1,00%, tak już rok później było to odpowiednio 4,33% i 2,80%.
Jeszcze większa dysproporcja widoczna była na kredycie frankowym. 8 lipca 2008 r. 3-miesięczna stopa Libor dla tej waluty wynosiła 2,80%, co po dodaniu ok. 1,40%, obowiązującej wtedy średniej marży dawało nam oprocentowanie na poziomie 4,20%. Rok później stopa rynkowa wynosiła już jednak tylko 0,39%, a marża aż 3,60%, co razem dawało 3,99%. Podobna zmiana dotyczyła także kredytów w euro.
Z punktu widzenia nowych kredytobiorców, rozpatrujących zaciągnięcie zobowiązania w walucie, pozytywnie należy rozpatrywać natomiast zmiany, do których doszło na polskim forexie. 8 lipca br. średni fixing NBP dla kursu EUR/PLN został ustalony na poziomie 4,4241, czyli 34% wyższym niż 8 lipca zeszłego roku (3,3052). W przypadku kursu CHF/PLN było to 2,9174 wobec 2,0550, czyli +42%. Na przestrzeni 1 roku ryzyko kursowe związane z wzięciem kredytu walutowego spadło więc i to nie tylko trochę, ale wręcz w ogromnym stopniu.
W moim subiektywnym odczuciu, w obecnej chwili, odpowiedź na pytanie o to, w jakiej walucie zaciągać kredyt, jest dość oczywista. Jeśli ktoś ma szansę, niech bierze go nie w złotym, ale w euro lub franku. Po pierwsze, bieżąca rata kredytu w obu tych walutach będzie zdecydowanie mniejsza niż w złotym, gdyż różnica w poziomie rynkowych stóp procentowych pomiędzy Polską, a Eurolandem i Szwajcarią jest bardzo duża (i będzie się pewnie jeszcze przynajmniej przez jakiś czas utrzymywać), a mniejsza średnio o 0,8 pkt proc. Marża, stosowana przy kredytach złotowych, nie jest w stanie tego zrekompensować. Po drugie, pozycja naszej waluty w historycznym ujęciu jest obecnie średnio-słaba, więc na zdrowy rozsądek, dużo gorsza być już raczej nie może.
Sporządził:
Marek Nienałtowski
Główny analityk Money Expert S.A.
Źródło: Money Expert
Wojciech Boczoń