Gdy w 2007 roku weszła w życie ustawa o finansowym wsparciu rodzin przy zakupie własnego mieszkania, spotkała się ona ze sporym zaciekawieniem potencjalnych kredytobiorców. Szybko jednak zainteresowanie popularnie zwanymi kredytami z dopłatami opadło, a sam program powszechnie uznano za niewypał. Stało się tak z dwóch podstawowych powodów.
Po pierwsze kredyty z dopłatą dostępne były jedynie w złotówkach, a po wtóre – określona cena za metr kwadratowy, stanowiąca warunek przyznania dopłaty, wydawała się znacznie zaniżona. W sytuacji, gdy nawet dopłata do połowy odsetek nie niwelowała znacząco różnicy pomiędzy ratami kredytu w CHF i PLN, a znalezienie mieszkania np. w Warszawie za 4400 zł za m2 graniczyło z cudem, kredyt z dopłatami można było traktować jedynie jako ciekawostkę. Charakterystyczne, że spośród znaczących banków tylko PKO BP i Pekao S.A miały go w swojej ofercie. Reszta banków nie była zainteresowana podpisywaniem umów z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, skupiając się na walce o klienta zainteresowanego kredytem we franku szwajcarskim. Sytuacja zaczęła się diametralnie zmieniać kilka miesięcy temu, gdy kredyty w obcych walutach stały się niedostępne, a ceny nieruchomości przestały rosnąć. Ponadto dostępność dopłat zwiększyła nowelizacja ustawy, która weszła w życie z początkiem 2009 r. Tylko w styczniu b. r. udzielono już dwa razy więcej takich kredytów niż w styczniu 2008 r., a zainteresowanie nim nie maleje. Warto więc odświeżyć podstawowe informacje o programie „Rodzina na swoim”.
Kto może skorzystać z dopłat? Ustawa została pomyślana, jako element wsparcia rodzin, dlatego też mogą się o nie starać: małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci – przynajmniej jedno małoletnie dziecko bądź uczące się dziecko do 25. roku życia lub też, bez ograniczenia wiekowego, jeżeli na dziecko pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny. W ten sam sposób określała docelowych kredytobiorców także pierwotna ustawa. Nowelizacja obowiązująca obecnie przyniosła jednak w tym zakresie znaczącą zmianę. Otóż, w przypadku, gdy docelowi kredytobiorcy nie posiadają zdolności kredytowej, umowa o kredyt preferencyjny może zostać zawarta także z osobami z nimi spokrewnionymi (np. dziadkowie) lub spowinowaconymi (np. teściowie). Kolejne ustawowe wymogi dotyczą już stanu majątkowego kredytobiorców. O ile ustawa nie określa granicy dochodów, przy których można starać się o kredyt, o tyle zajmuje się kwestią posiadania nieruchomości. Jest przy tym bardzo restrykcyjna – dopłata może zostać przyznana wyłącznie w wypadku, gdy w dniu podpisania umowy kredytowej, kredytobiorca nie jest właścicielem/współwłaścicielem budynku lub lokalu mieszkalnego (przy czym dotyczy to również posiadania prawa spółdzielczego własnościowego oraz spółdzielczego lokatorskiego), a także, gdy nie jest najemcą lokalu mieszkalnego. W przypadku własności domu lub mieszkania nie ma tutaj wyjątków, natomiast przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu i najmie mieszkania, przepisy zostawiają pewną furtkę. Dopłata może być wówczas zastosowana, ale pod warunkiem, że kredytobiorca przy zawieraniu umowy zobowiąże się do wypowiedzenia/zrzeczenia się członkostwa
w spółdzielni mieszkaniowej bądź, w przypadku najmu, do rozwiązania umowy i opuszczenia najmowanego lokalu. Na wykonanie tych czynności ma 6 miesięcy.
Kolejną kwestią ściśle warunkującą możliwość skorzystania z dopłat jest cel kredytu. Tu również przepisy są dość precyzyjne, ale trzeba przyznać, że cel jest zakreślony bardzo szeroko. Kredytować można nie tylko zakup mieszkania lub domu (zarówno na rynku wtórnym jak i od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej) oraz budowę domu własnym sumptem, ale także przebudowę (rozbudowę, nadbudowę) budynku mieszkalnego, a nawet adaptację lokalu/budynku na cele mieszkaniowe. Znaczące ograniczenie dotyczy jednak metrażu i ceny nieruchomości. Co do tej pierwszej kwestii, powierzchnia użytkowa mieszkania nie może przekraczać 70 m2, a domu – 140 m2. Jeśli chodzi o cenę (lub odpowiednio: koszt budowy lub rozbudowy itd.), nie może przekroczyć ona kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu lub domu i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych z uwzględnieniem współczynnika 1,4. Zamiast główkować, co oznacza ta definicja, lepiej zajrzeć na stronę www.bgk.pl, gdzie w prostej i przystępnej tabelce określona jest cena/koszt budowy 1 m2 w danym mieście i województwie, którego nie można przekroczyć, aby móc ubiegać się o dopłaty. Co ważne, ceny są różne w zależności do miasta i województwa, a aktualizowane są raz na kwartał. Obecnie np. w województwie małopolskim będzie to 4211,20, a w samym Krakowie 4979,80 za 1 m2. W województwie lubelskim i Lublinie – odpowiednio 3723,35 i 4226,86 zł za 1 m2. Oczywiście nie jest przypadkiem, że duża część deweloperów zaczyna proponować przynajmniej część swoich mieszkań z uwzględnieniem tych parametrów.
I wreszcie kwestia najważniejsza. Biorąc pod uwagę fakt, że warunków do spełnienia jest co niemiara, pojawia się pytanie – o co w ogóle się bijemy i czy warto? Budżet państwa (poprzez BGK) przez pierwsze osiem lat, licząc od dnia spłaty pierwszej raty, dopłaca 50% odsetek liczonych od raty kredytowej. Ale co istotne, BGK nie ocenia faktycznego oprocentowania kredytu w danym banku, ale wylicza je na podstawie stopy referencyjnej – średniej arytmetycznej stopy WIBOR z trzech miesięcy powiększonej o 2 pkt procentowe. Obecnie tak liczone oprocentowanie wynosi 8,64%. I do obliczonej według takiego oprocentowania odsetkowej części raty połowę dopłaci nam BGK. Jednak to nie wszystko o czym musimy pamiętać, obliczając wysokość dopłaty. Otóż, niezależnie od faktycznego metrażu domu lub mieszkania BGK dopłaca tylko do kwoty kredytu odpowiadającego proporcjonalne 50 m2 (w przypadku mieszkania) i 70 m2 (w przypadku domu).
Oczywiście nie może być wątpliwości, że kredyt złotówkowy bez dopłat jest mniej korzystny od kredytu złotówkowego z dopłatami. Dla przykładu: jeżeli będziemy obecnie zaciągać kredyt na 300 tys. w złotówkach, średnie oprocentowanie wynosić będzie ok. 6%. Miesięczna rata takiego kredytu zaciągniętego na 30 lat wyniesie więc ok. 1800 zł. Biorąc pod uwagę fakt, że BGK dopłacać będzie połowę odsetek do raty liczonej według oprocentowania 8,64%, dopłata wyniesie ponad 1000 zł. Natomiast jeszcze do niedawna przewaga złotowego kredytu z dopłatą nad kredytem w CHF nie była tak oczywista. Musimy pamiętać, że po ośmiu latach przyjdzie nam płacić całą ratę – toteż większość klientów wolała walczyć o kilkaset (na przykładzie podanym powyżej byłoby to nawet 500 zł) złotych niższą ratę w CHF przez cały okres kredytowania. Obecnie jednak kilkukrotnie większe marże kredytów w CHF (pomijając już kwestię ich minimalnej dostępności) nie dają już takiej przewagi. Na podanym powyżej przykładzie, jeżeli już jakimś cudem dostaniemy kredyt w CHF, rata wyniesie ok. 1600 zł. Nic więc dziwnego, że skokowo wzrosło zainteresowanie klientów programem dopłat, a banki na wyścigi podpisują umowy o współpracy
z BGK (ostatnio Alior i Getin Bank).
Paradoksalnie po upływie dwóch lat, podczas gdy program „Rodzina na Swoim” niemal nie działał, obecnie może mu zaszkodzić nadmierna popularność. Wiele wskazuje na to, że już po pierwszym kwartale zostaną wyczerpane środki przeznaczone w budżecie na ten program w całym 2009 r. Należy jednak zakładać, że rząd sięgnie w tym przypadku głębiej do kieszeni, gdyż w obecnej sytuacji dopłaty stają się niezwykle istotnym czynnikiem wspierającym rynek nieruchomości, a przede wszystkim zaczynają służyć temu, do czego je zaplanowano, czyli do pomocy rodzinom w zakupie pierwszego, niewielkiego mieszkania.
Maciej Krojec, Doradca Finansowy Money Expert SA
Źródło: Money Expert
Wojciech Boczoń
