Mimo trudnej sytuacji na rynku mieszkaniowym rok 2008 będzie udany dla deweloperów realizujących projekty biurowe. Duży wzrost zatrudnienia w poprzednich kwartałach daje nadzieję, że popyt na powierzchnię biurową mimo osłabienia gospodarki nie zmniejszy się w kolejnym roku w sposób tak znaczący jak popyt na lokale mieszkalne.
Obecna skala zapotrzebowania, znaczna liczba umów najmu zawartych przed oddaniem budynków do użytkowania, wraz z ograniczeniem przyszłej podaży pozwala sądzić, że rynek biurowy, szczególnie w Warszawie nie ulegnie znacznemu osłabieniu. Deweloperzy realizujący obecnie projekty biurowe mogą spać spokojnie. W Warszawie około 43% powierzchni w budynkach biurowych oddawanych do użytku w przyszłym roku jest już wynajęta, a na dalsze 15% powierzchni zostały już podpisane listy intencyjne. Budynki oddawane w 2010 roku są już wynajęte w około 10%, ale musimy pamiętać, że komercjalizacja tych obiektów dopiero się rozpoczęła. Dodatkowo część deweloperów zapowiedziało, że wstrzymują się z rozpoczęciem nowych projektów do momentu wyklarowania się sytuacji na rynku. Częściowo wynika to z obawy o poziom przyszłego popytu na powierzchnie biurowe, ale również z trudności z pozyskaniem finansowania.Ostatnie kwartalne informacje na temat rynku warszawskiego potwierdzają, że dostępność powierzchni biurowych nadal jest na wyjątkowo niskim poziomie.
W trzecim kwartale współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 2,7%, w praktyce oznacza, że dostępnej powierzchni do wynajęcia od zaraz jest tylko 80.000 mkw. Większość, bo aż 59% tej powierzchni, jest skoncentrowana tylko w czterech budynkach, 76% zaś w ośmiu, a musimy pamiętać, że w Warszawie istnieje obecnie 330 nowoczesnych budynków biurowych. Dlatego też wybór, jaki mają najemcy poszukujący znacznej powierzchni biurowej jest zdecydowanie ograniczony. Analizując ostatnie cztery kwartały (IV kw.2007 – III kw.2008) możemy powiedzieć, że popyt na powierzchnię biurową wyniósł 522 tys., co jest rekordem w historii rynku biurowego. W porównaniu do tego samego okresu sprzed roku popyt wzrósł o 10%, natomiast nowa podaż wzrosła o 19% i wyniosła 273 tys. mkw. Te dane wraz prognozami budynków w budowie pozwalają nam sądzić, że wskaźnik pustostanów na koniec tego roku powinien wynieść około 2,8%, a na koniec roku 2009 5%-7,5%. Musimy jednak pamiętać, że ten poziom jest daleki od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w latach 2001-2002, kiedy to około wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosił 16%.
W obecnej sytuacji możemy jednak spodziewać się pewnych zmian w poziomach czynszów, jednak głównie na terenie centrum Warszawy. Szybki wzrost czynszów w ostatnim czasie był związany z dużym niedoborem powierzchni, natomiast w pewnym momencie przekroczył możliwości finansowe dużej części najemców. Doprowadziło to do weryfikacji stawek czynszów. Pomijając wyjątkowe sytuacje, na początku roku stawki wywoławcze w centrum wynosiły 30-33 euro, obecnie stawki te spadły do 27-30 euro. Dalsze osłabienie popytu może doprowadzić do kolejnych korekt stawek czynszu w centrum, ale musimy pamiętać, że również podaż powierzchni biurowej będzie tam na niskim poziomie. W lokalizacjach poza centrum czynsze mimo ograniczonej podaży i znacznego popytu utrzymywały się na stabilnym poziomie ze względu na dużą liczbę projektów w budowie. Deweloperzy, mimo niewielkiej ilości powierzchni biurowej dostępnej od zaraz, nie mogli sobie pozwolić na znaczne podwyżki czynszu.
Ciekawym zjawiskiem jest ciągły wzrost średniej wielkości transakcji najmu dla rynku warszawskiego. Porównując ostatnie cztery kwartały z analogicznym okresem sprzed roku możemy stwierdzić, że średnia ta wzrosła o 36%, natomiast mediana o 20%. Porównując średnią i medianę wielkości transakcji za ostatnie cztery kwartały z tym samym okresem sprzed trzech lat, możemy zaobserwować wzrost o odpowiednio 80% i 100%! Stały wzrost średniej jak i mediany transakcji jest charakterystyczny dla rynków rozwijających się. Wynika to z dynamicznego rozwoju firm, dokonywanych fuzji i akwizycji oraz równie szybkiego wzrostu zatrudnienia. Ponadto ostatnie dwa lata to okres dużych konsolidacji funkcji biurowych firm, które poszukiwały nowej siedziby nie tylko dla siebie, ale również dla spółek z całej grupy kapitałowej, co w naturalny sposób zwiększało liczbę dużych transakcji. Kolejne cztery kwartały mogą jednak przynieść osłabienie tego trendu z dwóch podstawowych przyczyn. Po pierwsze firmy będą przeprowadzać konsolidację tylko wtedy, kiedy przyniesie im to znaczne oszczędności poprzez obniżenie czynszu (efekt skali) oraz ograniczenie powierzchni najmu (optymalizacja zatrudnienia, zwiększenie zabudowy typu open space). Po drugie, część firm poszukujących nowej powierzchni będzie wolała wynajmować dodatkowe biuro pod ekspansję, niż poszukiwać powierzchni pod zupełnie nowe biuro ze względu na duże koszty przeprowadzki związane z zakupem nowych mebli, sprzętów biurowych oraz dopłat do aranżacji. Może to doprowadzić za parę lat do sytuacji, kiedy firmy w momencie polepszenia koniunktury, rozpoczną kolejną serię konsolidacji funkcji biurowych.
W chwili obecnej klienci, którzy poszukują powierzchni biurowej nie wycofują się z rozpoczętych procesów relokacji. To daje nadzieję, że przyszły rok mimo osłabienia ekonomicznego będzie dla rynku biurowego umiarkowanie dobry. Pierwszy kwartał 2009 roku pokaże, czy skala zapytań o powierzchnię biurową będzie na poziomie zbliżonym do poziomu z 2008 roku. Wtedy będziemy mogli faktycznie ocenić, jaka będzie końcówka nadchodzącego roku.
Na polskich rynkach regionalnych duża część popytu generowana jest przez firmy zagraniczne otwierające ośrodki BPO czy shared services centres. Dla tych firm globalne spowolnienie ekonomiczne będzie sygnałem do wstrzymania nowych inwestycji i wręcz ograniczania działalności, przynajmniej na kolejne 12 miesięcy. Popyt lokalny wyraźnie rósł w ostatnich latach, natomiast trudno ocenić, jaka będzie sytuacja w nadchodzących miesiącach. Prawdopodobnie powtórzy się scenariusz z rynku warszawskiego, gdzie niskie współczynniki niewynajętej powierzchni biurowej i duży stopień wynajęcia budynków w budowie zamortyzuje ewentualne spadki popytu na powierzchnie biurowe. Niewątpliwie tempo rozpoczynania nowych projektów spadnie szybciej niż w Warszawie, ale musimy pamiętać, że większość projektów biurowych w miastach regionalnych to tzw. business paki, które równie szybko można powtórnie uruchomić. Dzięki tej elastyczności w realizowaniu projektów, ryzyko związane z realizacją budynków biurowych w miastach regionalnych jest relatywnie niskie.
Całkowity zasób powierzchni biurowej w miastach regionalnych na koniec 2008 roku wynosi 1,4mln mkw., natomiast w budowie znajduje się 500.000 mkw., a planowanych jest 1,7 mln mkw. nowych biur. Nowa podaż we wszystkich miastach regionalnych jest podobna do nowej podaży planowanej na terenie Warszawy, co pokazuje dystans, jaki dzieli oba te rynki.
Jakub Marszałek,
Cushman & Wakefield Polska
Artykuł pochodzi z archiwalnego numeru Przeglądu Finansowego Bankier.pl.
Chcesz otrzymywać aktualne informacje, nowe wywiady oraz podsumowanie najważniejszych wydarzeń mijającego tygodnia ze świata finansów?
Zapisz się na bezpłatną subskrypcję Przeglądu Finansowego Bankier.pl, by w każdy poniedziałek otrzymywać najnowszy numer naszego tygodnika.
Zapraszamy na http://www.bankier.pl/przeglad/! |
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
