Tylko od stycznia do sierpnia ubiegłego roku wartość transakcji w polskie nieruchomości komercyjne wyniosła 1,2 mld euro i już wówczas pobiła roczny rekord z 2003 r. Szacuje się, że zagraniczne fundusze na zakupy w Europie Środkowej i Wschodniej, gdzie zdecydowanym liderem jest Polska, mogą przeznaczyć nawet 12 mld euro. Jednocześnie dynamicznie rosną ceny mieszkań (patrz tabela). Skoro na nieruchomościach zarabiają inwestorzy finansowi, deweloperzy i banki dlaczego nie mieliby także drobni ciułacze?
TABELA1. Cena m.kw. nowego mieszkania w poszczególnych aglomeracjach
|
|
IV kw. 2005 (zł) |
IV kw. 2004 (zł) |
Zmiana |
|
Warszawa |
4 879 |
4 341 |
12,41% |
|
Kraków |
4 229 |
3 403 |
24,29% |
|
Trójmiasto |
3 477 |
2 945 |
1,17% |
|
Wrocław |
3 813 |
3 003 |
20,08% |
źródło: Tabelaofert.pl
Nieruchomości – jako rodzaj inwestycji – należą do najpewniejszych i najbardziej rentownych. Specjaliści oczekują, że w najbliższych latach przyniosą one co najmniej 10-procentową stopę zwrotu. Zakup biurowca, budynku mieszkalnego czy centrum handlowego przekracza jednak możliwości finansowe i organizacyjne drobnego inwestora. Rozwiązaniem może być nabycie certyfikatów funduszy, które specjalizują się w inwestycjach w nieruchomości. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy powstało ich już na naszym rynku pięć. Certyfikaty inwestycyjne można kupić w momencie ich subskrypcji, a dla spóźnialskich pozostaje zakup certyfikatu na warszawskiej giełdzie. W obu przypadkach wiąże się to z dodatkowymi opłatami (odpowiednio dla towarzystwa funduszy i domu maklerskiego).
Inwestycje inwestycjom nierówne
Zanim inwestorzy zdecydują się na zakup certyfikatu, powinni także poznać politykę inwestycyjną funduszu. Okazuje się bowiem, że to od niej uzależnione jest ryzyko inwestycji, a co za tym idzie – oczekiwane zyski z zakupu. Najmniej skłonni do ryzyka powinni wybrać fundusz lokujący głównie w nieruchomości biurowe i handlowe. Więksi ryzykanci powinni postawić na fundusze w większym stopniu zaangażowane w projekty deweloperskie.
WYKRES 1. Ryzykowne grunty
Co możemy kupić?
Arka BZ WBK SN – najstarszy fundusz nieruchomości, liczy na przeciętną roczną stopę zwrotu ponad 10 proc. Począwszy od czwartego roku działalności planuje wypłacać posiadaczom certyfikatów dochody, w wysokości co najmniej 3 proc. wartości nominalnej posiadanych certyfikatów. Nastawia się na inwestycje o niskim ryzyku. Przynajmniej połowę portfela stanowić mają nieruchomości biurowe, a udział nieruchomości mieszkaniowych nie przekroczy 25 proc. portfela. Dobry dla długoterminowych inwestorów, o niskiej skłonności do ryzyka.
BPH SN – powstał rok po Arce i jest jej niemal wierną kopią. Ze względu na podwyższony poziom ryzyka, nie będzie inwestował w hotele, pensjonaty i grunty. Głównym elementem portfela mają być nieruchomości biurowe (do 80 proc. inwestycji) i handlowe (do 60 proc.).
Skarbiec RN – dla inwestorów skłonnych do większego ryzyka. Fundusz ze sprzedaży certyfikatów o wartości nominalnej 1000 zł, pozyskał 89 mln zł. Przy inwestycjach chce się jednak wspomagać kredytem, co może sprawić, że zaangażuje się w aktywa nawet o pięciokrotnie większej wartości. Będzie inwestował w bardziej ryzykowne inwestycje mieszkaniowe, wyłącznie w Polsce (Arka i BPH chcą się angażować także w projekty zagraniczne). Jeśli średnioroczna stopa zwrotu funduszu przekroczy 12 proc., właściciel certyfikatu podzieli się zyskiem z zarządzającymi.
KBC Index Nieruchomości – całkowicie odmienny od poprzedników. Przeznaczony dla inwestorów, którzy chcą skorzystać na wzroście cen akcji europejskich spółek związanych z rynkiem nieruchomości (jego rentowność wyliczana jest w oparciu o giełdowy Europe Public Real Estate Index). Dodatkowo, chroniony jest kapitał, co oznacza, że w dniu zapadalności certyfikatu, nabywca otrzyma co najmniej zwrot zainwestowanych środków. Uczestnik funduszu ma możliwość wycofania się z inwestycji raz na kwartał, sprzedając certyfikaty inwestycyjne według ich bieżącej wyceny. Wiąże się to jednak z 2-procentową opłatą.
Skarbiec RM – skierowany został do najzamożniejszych klientów, a wartość jednego certyfikatu wyniosła 220 tys. zł. W grudniu udało się sprzedać 279 certyfikatów. Jako jedyny z przedstawionych funduszy, nie jest notowany na GPW, dlatego sprzedaż certyfikatu przed terminem wykupu możliwa będzie jedynie w drodze umowy cywilno-prawnej.
TABELA 2: Fundusze do wyboru
|
|
Data powstania |
Zebrane środki (mln zł) |
Wartość nominalna certyfikatu |
Czas trwania |
Wcześniejszy wykup? |
Notowana na GPW? |
Dywidenda |
|
Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości |
VI 2004 |
340 |
97 zł |
8,5 roku |
Nie |
Tak |
Po 3 latach, ponad 3 proc. |
|
BPH Sektora Nieruchomości |
VI 2005 |
332 |
97 zł |
8 lat |
Nie |
Tak |
Po 4 latach, ponad 3 proc. |
|
KBC Index Nieruchomości |
IX 2005 |
127 |
100 zł |
4 lata |
Tak |
Tak |
|
|
Skarbiec Rynku Nieruchomości |
X 2004 |
89 |
1000 zł |
10 lat |
Tak, po 5 latach |
Tak |
|
|
Skarbiec Rynku Mieszkaniowego |
XII 2005 |
61 |
220 tys. zł |
4 lata |
Nie |
Nie |
|
Fundusze nieruchomości to lokata dla inwestorów długoterminowych, dla których płynność inwestycji ma drugorzędne znaczenie. Certyfikaty inwestycyjne przeważnie notowane są na giełdzie, więc łatwiej je sprzedać niż na przykład mieszkanie. Płynność obrotu na GPW jest jednak niewielka, dlatego chcąc szybko sprzedać certyfikat możemy być zmuszeni do wystawienia ceny o 1-2 proc. niższej od rynkowej. Do tego doliczyć należy prowizje maklerską, często przekraczającą 0,5 proc.
Najbardziej płynnym certyfikatem na GPW są jednostki Arki BZ WBK, które w półtora roku temu sprzedawane były po 97 zł (plus nawet 3 zł opłaty za certyfikat). Niektóre fundusze przewidują możliwość umorzenia certyfikatu przed końcem działalności, ale może się to wiązać także z dodatkowymi opłatami.
WYKRES. Na giełdzie taniej
Fundusze, z reguły raz na kwartał, podają wartość aktywów netto, więc inwestor – nawet przy braku obrotów na GPW – wie, jaki jest stan jego inwestycji. Dla przykładu, ostatnia wycena certyfikatu Arki mówi o 102,59 zł na koniec 2005 r.
Na początku powoli
Polskie fundusze dopiero rozpoczynają działalność, dlatego miano „nieruchomości” przysługuje im jedynie z nazwy. Nasz rynek nieruchomości cierpi na niską podaż, a i tak nasze fundusze muszą konkurować z dużo większymi nabywcami z zagranicy. Arka i BPH chcą budować portfel nieruchomości przez trzy lata. Skarbiec przez rok.
Minie więc wiele miesięcy zanim portfele funduszy wypełnią się centrami handlowymi, biurowcami czy osiedlami, a do tego czasu w aktywach funduszy przeważać będą bony skarbowe i obligacje. A to oznacza, że na razie rentowność inwestycji w certyfikaty będzie niższa od oczekiwanej przez inwestorów.
Komentarz:
Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w firmie Expander
Inwestycje w nieruchomości to dobry wybór dla długoterminowego inwestora. Po pierwsze, znakomicie zabezpieczają one przez inflacją. Po drugie, są słabo skorelowane z rynkiem akcji, więc możemy zarabiać nawet wówczas, gdy na giełdzie trwa bessa. Po trzecie, ceny nieruchomości w Polsce skazane są na wzrosty i powolne dochodzenie do poziomów z Europy Zachodniej. Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe jest najbardziej efektywne przy wykorzystaniu taniego kredytu hipotecznego. Wiele rodzajów nieruchomości jest jednak poza zasięgiem indywidualnego inwestora i tutaj z pomocą przychodzą fundusze. Najpierw zastanówmy się jednak nad naszą skłonnością do ryzyka i potrzebą płynności. Może się bowiem okazać, że konieczność szybkiego wyjścia z inwestycji wiązać się będzie z wysokimi kosztami. Trzeba też pamiętać, że fundusz nieruchomości wolno buduje portfel i czasem bardziej sensowny jest późniejszy zakup jego certyfikatu na giełdzie.
Wojciech Boczoń
