A jak jest w praktyce? Przyznanie kredytu jest procesem obejmującym kilka etapów i ściśle określonym przez wewnętrzne procedury banku, w którym będziemy składać wniosek. Wspomniane procedury dotyczą zarówno potencjalnego kredytobiorcy, jak i dewelopera (spółdzielni, inwestora zastępczego). Nie każdy też – wbrew reklamowym zapewnieniom banków – wspomniany kredyt otrzyma.
Podstawowym warunkiem jest posiadanie zdolności kredytowej, czyli uzyskiwanie takiego poziomu dochodów, który w świetle bankowych procedur umożliwi nam spłatę raty. Optymalnie byłoby, gdyby źródłem dochodu była umowa o pracę na czas nieokreślony, bez zmian zatrudnienia w roku poprzedzającym nasze staranie o kredyt.
Nie otrzymamy kredytu, gdy jesteśmy w okresie wypowiedzenia czy w okresie próbnym. Tu czasem banki mogą zrobić odstępstwo, o ile poziom naszych dochodów jest odpowiednio wysoki, zmieniamy firmę awansując, a nowy pracodawca wystawi nam oświadczenie, że po okresie próbnym zatrudni nas na stałe.
Okres urlopu wychowawczego czy macierzyńskiego to również nie najlepszy czas na rozpoczynanie procedury kredytowej – banki świadczeń uzyskiwanych z zasiłków nie traktują jako stałych źródeł dochodu (bank zakłada, że nie ma żadnej gwarancji powrotu do pracy).
Poprawiła się natomiast w ostatnim czasie sytuacja kredytobiorców w zakresie innych niż umowa o pracę na czas nieokreślony form zatrudnienia. Umowy o pracę na czas określony będą zaakceptowane przez coraz większą liczbę banków. Grupa BRE (mBank, Multi Bank) zaakceptuje takie źródło dochodów, o ile umowa taka trwać będzie przynajmniej 3 miesiące i nie wygaśnie przed upływem 12. Podobnie BOŚ, który będzie wymagał jednak aby umowa trwała minimum 6 miesięcy. Procedury banku BPH stanowią natomiast, że ma być to przynajmniej druga umowa z pracodawcą, czas trwania umowy nie krótszy niż 6 miesięcy i umowa trwać będzie przynajmniej 6.
Jeszcze do niedawna odrzucane przez banki umowy o dzieło czy zlecenia powoli zaczynają być traktowane coraz przychylniej. Również tu muszą być spełnione określone warunki co do czasu świadczenia pracy w ten sposób (z reguły min. 12 miesięcy). Dobrze będzie jeśli wysokość dochodu będziemy mogli potwierdzić wpływami na ROR. Oczywiście nie bez znaczenia jest wystawienie przez pracodawcę listu intencyjnego, w którym stwierdzi, że wspópraca przebiega bezproblemowo, a taka forma zatrudnienia jest powszechnie panującą w firmie. Dobrze byłoby gdyby znalazł się również zapis o chęci kontynuowania współpracy w przyszłości.
Z całą pewnością problem z uzyskaniem kredytu będzie miał mężczyna z nieuregulowanym stosunkiem do służby wojskowej. Niektóre banki będą na tyle elastyczne by wesprzeć się blokadą środków na rachunku bankowym czy poręczycielem kredytu (wspomniany poręczyciel musi mieć samodzielnie zdolność kredytową), jednak nie stanowią one licznej grupy (PKO BP, mBank, BOŚ, GE Money Bank).
W nieco trudniejszej sytuacji są osoby prowadzące działalność gospodarczą, które w trosce o własne dochody uciekają przed fiskusem i wykazują minimalny poziom dochodów. Bank będzie opierał się na dochodach z PIT i na nic nie zdadzą się wyjaśnienia, że niski poziom dochodów to skutek przeprowadzonych niedawno inwestycji czy kończącej się właśnie w tym roku amortyzacji.
Jeśli jednak wykazujemy dochody – prowadzenie działalności gospodarczej nie będzie dla nas dodatkowym problemem przy rozpoczynaniu procedury ubiegania się o kredyt (pomijając oczywiście fakt konieczności zgromadzenia większej ilości dokumentów – jak chociażby zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z podatkami i składkami).
Prawdziwym wyzwaniem będzie uzyskanie kredytu dla przedstawicieli tzw. wolnych zawodów, głównie aktorów, zwłaszcza jeśli nie dysponują umową o współpracę z określonym pracodawcą. Pozostaje tu właściwie tylko opcja zaciągnięcia kredytu bez dokumentowania dochodów (np. Satander Consumer Bank, Raiffeisen Bank Polska). W nieco lepszej sytuacji są przedstawiciele tzw. zawodów zaufania publicznego (stomatolodzy, prawnicy, radcy prawni, etc), którzy mogą skorzystać z ofert banków przygotowanych specjalnie dla tych grup zawodowch (GE MB, Fortis Bank).
Po stwierdzeniu przez bank, że nasze dochody są wystarczające do uruchomienia procedury – rozpoczyna się kolejny etap weryfikacji – Biuro Informacji Kredytowej. Nie ma co liczyć na kredyt jeśli w ciągu ostatniego roku mieliśmy opóźnienia w spłacie kredytu przekraczające 60 dni. Jeśli były krótsze – bank może podnieść nam oprocentowanie, ale kredytu udzieli (np. Millennium). W tej sytuacji lepiej uprzedzić fakty i załączyć do wniosku wyjaśnienia dotyczące zaistniałej sytuacji. Zwiększa to nasze szanse na pozytywną decyzję kredytową o i ile oczywiście opóźnienia nie były efektem rażącego zaniedbania z naszej strony czy braku środków na spłatę.
Przeprowadzona windykacja również dyskwalifikuje nas jako potencjalnych kredytobiorców. Istotne jest podkreślenie faktu, że dotyczy to także poręczanych przez nas zobowiązań. Należy się więc zastanowić komu poręczamy kredyt i czy kiedyś nie zamkniemy sobie tym krokiem drogi do wymarzonego M. Oczywiście w takiej sytuacji możemy się zwrócić w kierunku kredytów na oświadczenie, ale musimy się liczyć z wyższym ich oprocentowaniem.
Kolejny etap – właściwa werfikacja naszego wniosku kredytowego, w tym również dokumentów dotyczących inwestycji. I tutaj czyhają niespodzianki, które mogą zadecydować o negatywnej decyzji banku i odmowie przyznania kredytu. Praktycznie niemożliwe jest otrzymanie kredytu w sytuacji gdy w ksiądze wieczystej mamy wpisaną służebność na rzecz babci mającej prawo dożywotniego zamieszkania (chyba, że osoba na rzecz której jest wpisana przystąpi do kredytu). Inaczej ma się sytuacja gdy służebność dotyczy np. prawa przechodu – wtedy zapis taki nie ma większego znaczenia.
Jeśli chcemy zabezpieczyć się na nieruchomości, która ma kilku właścicieli musimy pamiętać o tym, że na obciążenie nieruchomości muszą wyrazić zgodę wszyscy właściciele. W przypadku jej braku – bank nie udzieli nam kredytu pod takie zabezpieczenie. Nieco inczej wyglada sytuacja w przypadku gdy nabywamy nieruchomość od dewelopera (spółdzielni mieszkaniowej, syndyka), która obciążona jest kredytem inwestycyjnym. Bank wystąpi o dodatkowy dokument w postaci zgody na bezciężarowe wydzielenie nieruchomości. Problem może pojawić się gdy bank udzialający kredytu inwestycyjnego wyda zaświadczenie, które nie będzie honorowane przez bank w którym ubiegamy się o kredyt (np. brak będzie wskazania rachunku inwestycyjnego dewelopera czy też zgoda nie będzie obejmować nabywanego przez nas miejsca parkingowego).
Powodów odrzucenia przez bank naszego wniosku o kredyt może być więc całkiem sporo. Trzeba jednak pamiętać, że każdy bank ma inne wymagania i procedury – to co nie podoba się jednemu może zostać zaakceptowane przez inny. Dlatego też warto korzystać z pomocy doradców finansowych którzy znają oferty wielu banków i skierują nasz wniosek kredytowy tam gdzie ma on szanse na pozytywne rozpatrzenie.
