Co zrobić, kiedy spłacamy mieszkanie na kredyt, chcemy zacząć budowę domu – także na kredyt – a naszym celem nie jest zadłużenie się po uszy? Niestety okazuje się, że sytuacja jest tyleż typowa, co skomplikowana – twierdzi Robert Pepłoński, prezes zarządu Domu Kredytowego NOTUS – Przecież do czasu postawienia i wykończenia domu nie możemy sprzedać mieszkania, bo musimy gdzieś mieszkać. I choć suma ze sprzedaży mieszkania w bloku jest spora, nie zasili ona budżetu wydatków poniesionych na budowę domu. Będziemy także w większości przypadków musieli zapłacić ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, a z powodu wysokiego LTV – będziemy mieli wyższe oprocentowanie, co przy kwocie kredytu kilkaset tysięcy robi dużą różnicę. Najważniejsza pozostaje jednak kwestia – czy będziemy mieli zdolność kredytową na kolejny kredyt.
Jak uniknąć tych kłopotów? Póki co w pełni profesjonalny produkt spełniający oczekiwania klientów w tym przypadku to kredyt DUET oferowany przez bank Santander. Jest to produkt skierowany do osób posiadających kredyt hipoteczny, które zaciągają następny kredyt na budowę. W tym przypadku przez pierwszych 12 miesięcy kredytobiorca spłacać będzie wyłącznie odsetki od 80% wartości zadłużenia i – co najważniejsze – rata starego kredytu nie jest brana do oceny zdolności kredytowej. Kredyt DUET jest unikalnym na polskim rynku rozwiązaniem, które zostało stworzone w odpowiedzi na potrzeby naszych klientów – wyrażanych zarówno przez samych klientów, jak i przez współpracujących z bankiem partnerów (głównie biura nieruchomości i developerzy). DUET nie jest wiodącym produktem banku, ponieważ jest skierowany do szczególnej grupy klientów, ale zainteresowanie nim stale wzrasta. Produkt ten był wprowadzony, jako uzupełnienie oferty podstawowej o rozwiązanie, którego brakowało na rynku. I taką rolę pełni w naszej ofercie.
Z kredytu DUET najczęściej korzystają trzydziestoparolatkowie, o relatywnie dobrych zarobkach, z planami na pomyślny rozwój kariery oraz powiększanie się rodziny – poinformowała nas Magdalena Suchanek banku Santander – Kredyty DUET mają znacznie wyższą średnią wysokość niż standardowe kredyty tj. ok. 300 tys. zł. Pierwotnie DUET był pomyślany, jako narzędzie, które upraszcza klientowi operację związaną z kupnem drugiego lokum na kredyt. Produkt jest skierowany głównie do osób, które obecnie mieszkają w mieszkaniu kupionym na kredyt i cały czas spłacają raty tego kredytu, ale jednocześnie mają potrzebę zamienienia posiadanej nieruchomości np. na większe mieszkanie lub dom. Mogą go kupić lub wybudować również na kredyt. W sytuacji, kiedy ceny mieszkań gwałtownie wzrastają, kredyt DUET spełnia jeszcze jedną istotną potrzebę wykreowaną przez rynek. Osoby, które kupują na drugi kredyt dom lub inne mieszkanie, nie chcą od razu sprzedawać posiadanego lokum, wolą poczekać rok i uzyskać znacznie wyższą cenę ze sprzedaży. Konstrukcja kredytu DUET pozwala sprzedać poprzednie mieszkanie po roku od podpisania umowy o nowy kredyt, dodatkowo klienci korzystają z 12 miesięcy karencji w spłacie rat kapitałowych (odsetki obniżane są o 20 proc.). Wystarcza, że w umowie kredytobiorca podejmuje się uregulować dotychczasowy kredyt hipoteczny do roku czasu.
Jeżeli klient myśli o kredycie na inną nieruchomość, to nie wykluczymy tu zabezpieczenia na obu nieruchomościach i zamknięcia obu celów w jednej umowie kredytowej – mówi Anna Szepke z DomBanku – Korzystniejsze dla klienta byłyby jednak dwie odrębne umowy – każdy kredyt zabezpieczony na innej nieruchomości. W sytuacji nie wywiązywania się z jednej z umów, egzekucja będzie dotyczyć tylko jednej nieruchomości, nie obu. W przypadku zaciągania drugiego kredytu, na przykład na budowę domu, karencję w spłacie kapitału możemy zaproponować do chwili wypłaty ostatniej transzy na budowę. Można uniknąć płacenia dwóch rat kapitałowych, sprzedając posiadane mieszkanie z kilkumiesięcznym terminem wydania przedmiotu transakcji – czyli możliwością zamieszkiwania tam jeszcze przez kilka miesięcy.
Jeśli działka obciążona jest kredytem celowym udzielonym w innym banku na jej zakup, to proponuję kredyt, którego celem będzie refinansowanie kredytu z innego banku oraz budowa domu. Tym samym zwolnimy hipotekę obcego Banku i będziemy mogli sfinansować budowę domu na tej nieruchomości. Jeśli był to kredyt celowy, wystarczy złożyć wniosek o podwyższenie kredytu celem budowy nieruchomości. Istnieje możliwość wniesienia środków własnych uzuskanych ze sprzedaży mieszkania, nie później jednak niż przed wypłatą ostatniej transzy kredytu. Do wniosku kredytowego klient powinien jednak dołączyć księgę wieczystą mieszkania oraz umowę wstępną sprzedaży – twierdzi Małgorzata Matyjas zajmująca się kredytami hipotecznymi w MultiBanku.
Komentuje Robert Pepłoński, prezes zarządu Domu Kredytowego NOTUS :
Zaciągając kredyt na budowę domu pamiętajmy o zrobieniu odpowiedniego kosztorys. To najważniejsza kwestia. Oczywiście jeśli sami nie jesteśmy w stanie ocenić kosztów – w tym powinien pomóc nam generalny wykonawca lub tez kierownik budowy, pomóc może także doświadczony doradca kredytowy.
Z doświadczenia wiem, że nie należy się zabierać się za budowę domu bez własnej rezerwy finansowej w kwocie około 5-10% kredytu. Taka rezerwa gotówkowa pozwoli zachować płynność finansową w przypadku gdy opóźnieniu ulega wypłata transzy kredytu i nie chcemy przerywać budowy. Niestety takie przypadki zdarzają się często.
Jednak w rzeczywistości nie da się przewidzieć wszystkich kosztów. Ceny materiałów i usług rosną jak szalone, zmieniają się koncepcje i detale – to wszystko kosztuje. Na 9 lat pracy w biznesie nie zdarzył mi się przypadek, aby wystarczyło pieniędzy przewidzianych kosztorysem. Dlatego namawiam do podwyższenia kredytu o minimum 10% , nawet po najbardziej uczciwym wykonaniu kosztorysu. Łatwiej jest wcześniej spłacić kredyt lub nie wypłacić jego części, niż w trakcie ubiegać się o jego podwyższenie
Wojciech Boczoń