Kredyt hipoteczny to jeden z produktów bankowych, którego łączna cena kształtowana jest przez szereg elementów. Przy wyborze oferty trzeba zwrócić uwagę na oprocentowanie i prowizję bankową oraz dodatkowe warunki jego zaciągnięcia.
Na ostateczny kształt kredytu mieszkaniowego wpływ ma wiele aspektów. Bank wydając decyzję kredytową analizuje różne czynniki, takie jak dochody klienta (weryfikując źródło dochodu, jego regularność i wysokość), liczbę osób tworzących gospodarstwo domowe czy też historię kredytową. Kolejnym równie istotnym czynnikiem wpływającym na ostateczną ofertę jest wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz posiadany przez klienta wkład własny. Od stycznia 2015 roku minimalny wkład własny wynosi 10%, a jego wartość z roku na rok wzrasta o kolejne 5%, aż do osiągnięcia poziomu 20% ceny nieruchomości w roku 2018. Im większy wkład własny i wyższa wartość nieruchomości, tym cena kredytu hipotecznego bardziej atrakcyjna.
Oprocentowanie i prowizja
Decydując się na zobowiązanie hipoteczne, które trwa nawet 30 lat, często najważniejszym parametrem dla klienta jest wysokość raty. Na jej wielkość podstawowy wpływ ma oprocentowanie kredytu, które składa się z dwóch elementów – części stałej i zmiennej. Zmienną częścią oprocentowania jest WIBOR, którego wysokość banki aktualizują średnio co trzy miesiące. Na jego wysokość wpływu nie ma ani klient, ani bank, który ofertę kredytu konstruuje. Zatem najważniejszym elementem oprocentowania jest marża, która jest stała w całym okresie kredytowania. Oprocentowanie kredytu zatem to podstawowa determinanta, która kształtuje wysokość raty, jaką finalnie płaci klient. Jednak to nie wszystko. Czasem niskie i atrakcyjne oprocentowanie kredytu niesie za sobą wyższe niż standardowe koszty początkowe związane z jego udzieleniem, jak prowizja lub ubezpieczenie. Warto zatem spojrzeć nie tylko na samo oprocentowanie, ale przeliczyć także całkowity koszt kredytu. Istotną kwestią jest możliwość negocjacji z bankiem ostatecznej oferty. Taka możliwość zwykle istnieje dla stałych klientów banku bądź większych kwot kredytu, najczęściej jest to minimum 300.000 zł.
Cross-sell, czyli produkty dodatkowe
W niektórych bankach istnieje możliwość skorzystania z dodatkowych produktów, takich jak konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie w celu obniżenia marży bądź prowizji banku. Warto jednak sprawdzić, czy tego typu promocje są korzystne, ponieważ może zdarzyć się, że ich koszt jest wyższy niż obniżka, jaką w zamian oferuje bank.
Raty równe czy malejące?
Klientowi przysługuje również wybór metody spłaty – pomiędzy ratami równymi a malejącymi. W ratach malejących ilość kapitału w racie jest stała – zmienia się jedynie wielkość odsetek. Raty początkowe są wyższe od rat równych, ale z każdym miesiącem maleją. W ratach równych płatność pozostaje cały czas na tym samym poziomie, a wielkość kapitału spłacanego w racie rośnie wraz z upływem okresu kredytowania. Poza wysokością rat różnią się one między sobą łączną wysokością odsetek, jakie zapłaci klient.
Okres kredytowania
Dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego oznacza mniejsze obciążenie budżetu domowego, ponieważ rata kredytu jest niższa. Większa jest również zdolność kredytowa klientów. Należy jednak pamiętać, że im dłuższy okres kredytowania, tym kredyt jest droższy i wyższa suma odsetek, jaką klient płaci dla banku. Wybierając kredyt hipoteczny warto więc zwrócić uwagę na wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę, jaką pobiera bank oraz na to, czy pobierana jest ona tylko w początkowym okresie trwania umowy czy też w całym okresie kredytowania.
Wybierając kredyt hipoteczny nie można skupić się na jednym parametrze oferty, ale na wszystkich czynnikach, jakie mają wpływ na jego koszt w całym okresie trwania umowy. Sięgając po tak złożony produkt finansowy warto zwrócić się do profesjonalnego doradcy finansowego, który poinformuje o szczegółach umowy kredytowej oraz dopilnuje wszelkich formalności.
Anna Krzyżewska
Wojciech Boczoń
