Zmiany polegały m.in. na zwolnieniu obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE + Islandia, Norwegia i Lichtenstein) z wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości z wyjątkiem obszarów rolnych, leśnych oraz tzw. drugich domów (dla nich zostały utrzymane okresy przejściowe).
Od 16 lipca 2003 r. obrót nieruchomościami rolnymi w celu nabycia przez cudzoziemców regulowany jest także przez ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowością tam zawartą jest stworzenie dwóch grup obcokrajowców. Inaczej traktowani są obywatele krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a inaczej pozostałe osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa.
W latach 1990–2006 cudzoziemcy uzyskali 21 971 zezwoleń na nabycie w Polsce nieruchomości o łącznej powierzchni 43 935 ha. Natomiast w ciągu ostatnich 11 lat wydano 3 257 zezwoleń na zakup i objęcie akcji lub udziałów dotyczących 55 938 ha nieruchomości. Przy łącznej liczbie ok. 25 tys. wydanych zezwoleń 2 970 przypadków zostało odrzuconych. Zatem decyzje negatywne wynoszą ok. 11% wszystkich decyzji wydanych w tym zakresie.
Kontrola i monitoring obrotu nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców prowadzone są na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. przez MSWiA. Ministerstwo rejestruje takie transakcje od 1999 r., opierając się na informacjach od notariuszy. Jeśli stwierdzi ono, że transakcja została zawarta z naruszeniem ustawy, występuje do sądu o jej unieważnienie. W 2004 r. anulowano dziewięć umów (z lat wcześniejszych) dotyczących przeważnie nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha.
Należy przy tym zauważyć, że znacząco wzrosło zainteresowanie ze strony obcokrajowców zakupem nieruchomości w Polsce. Szczególnie widoczne jest to na przykładzie lokali mieszkalnych i użytkowych. Jak wynika ze sprawozdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, Polska jako kraj należący do Unii Europejskiej staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem inwestycji gospodarczych. Wiele osób, które wyemigrowało z Polski i obecnie posiada obce obywatelstwo, interesuje się nabyciem nieruchomości gruntowych w RP w celach rekreacyjnych lub jako miejsca powrotu po przejściu na emeryturę. Nawet jeżeli nie zamieszkują oni w kraju należącym do EOG, to mając polskie pochodzenie, spełniają ustawowe przesłanki wydania zezwolenia.
W 2006 roku cudzoziemcy kupili od Skarbu Państwa ponad 560 ha ziemi rolnej. Większość gruntów została jednak przeznaczona nie na działalność rolniczą, ale pod budownictwo mieszkaniowe.
Tym samym obawy wielu polityków, że ziemia stanie się łakomym kąskiem dla unijnych spekulantów, nie potwierdziły się. Okazuje się, że tych interesują głównie mieszkania. Co ciekawe, choć nasz rynek mieszkaniowy już od kilku lat jest niemal całkowicie otwarty, to dopiero po przystąpieniu naszego kraju do UE znacząco wzrosła liczba transakcji w tym segmencie.
Wśród osób fizycznych nabywających nieruchomości gruntowe w Polsce największą grupę stanowią obywatele Niemiec oraz Irlandii. Natomiast w przypadku osób prawnych najwięcej nieruchomości nabyły podmioty z przewagą kapitału holenderskiego oraz niemieckiego.
Jeżeli mowa o przepisach obowiązujących cudzoziemców, to, o ile nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgranicznej oraz nie stanowi gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia w następujących przypadkach:
– gdy upłynęło co najmniej 5 lat od uzyskania przez cudzoziemca karty stałego pobytu w Polsce.
– gdy cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w RP przez okres co najmniej 2 lat od uzyskania karty stałego pobytu. Nabyte nieruchomości stanowią wówczas wspólność ustawową małżonków.
– gdy cudzoziemiec w dniu nabycia nieruchomości jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy gruntów, który jest ich właścicielem lub wieczystym użytkownikiem od co najmniej 5 lat.
– gdy osoba prawna lub spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium RP, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemca nabyła na cele statutowe nieruchomości niezabudowane, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast i 1 ha na obszarze wsi.
– kiedy podmiot jest bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, może nabyć grunty w trybie przejęcia na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
Zezwolenia nie są wymagane także dla:
– cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego po 1 maja 2016 r. (po 12 latach od dnia uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej).
– cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, którzy w dniu uzyskania przez Rzeczypospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej byli dzierżawcami nieruchomości rolnych:
w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim i zachodniopomorskim po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, podlaskim, śląskim i świętokrzyskim po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
Cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich EOG zezwolenia obowiązują tylko w sytuacji, gdy nabywają:
nieruchomości rolne i leśne w okresie 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
drugi dom w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do UE.
Zezwolenie wydaje – z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wydawane jest ono w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia wystąpienia sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych również Minister Rolnictwa.
Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
– nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
– wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:
1.oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego.
2.oznaczenie nabywanej nieruchomości.
3.oznaczenie zbywcy.
4.określenie formy prawnej nabycia nieruchomości.
5.informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest zobowiązany dołączyć do wniosku dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, a obcojęzyczne załączniki powinny być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji na rozpatrzenie wniosku ma dwa miesiące. Zezwolenie ważne jest przez okres dwóch lat od dnia jego wydania, jednakże nie wiąże zbywcy, a jest tylko przesłanką umożliwiającą zakup. Nabycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
Formalności związane z zakupem ziemi w Polsce mogą stanowić trudną przeszkodę dla cudzoziemca nieznającego szczegółowych uregulowań prawnych w tym zakresie. Dlatego też obcokrajowcy zamierzający nabyć ziemię w Polsce, najczęściej korzystają z pomocy firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Poza pomocą w znalezieniu atrakcyjnej nieruchomości firmy te oferują również kompleksową pomoc w sprawdzeniu stanu prawnego gruntu oraz w spełnieniu wszelkich niezbędnych warunków formalnych.
