Przypadki do rozpatrzenia
Eksperci TPA Horwath Sztuba Kaczmarek wskazują, że z linii interpretacyjnych fiskusa wynika, że odsetki od kredytu w zależności od tego, na jakiego rodzaju inwestycję w nieruchomości zostają zaciągnięte, stanowią koszt w momencie poniesienia, w momencie zbycia inwestycji bądź też poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od inwestycji. Dokonany podział można przedstawić na trzech przykładach.
Po pierwsze, przy zakupie gruntu, który będzie stanowić dla podatnika środek trwały, odsetki od kredytu lub pożyczki na jego nabycie stanowić będą koszt zwiększający wartość początkową tego gruntu do momentu przyjęcia gruntu do używania oraz koszt pośredni po przyjęciu do używania. Zatem od momentu przyjęcia gruntu do używania odsetki zapłacone od zaciągniętej na jego zakup pożyczki powinny stanowić koszt podatkowy danego okresu.
Po drugie, gdy na gruncie mieć będzie miejsce budowa budynku komercyjnego, odsetki od kredytu na cel budowy będą zaliczane do jego wartości początkowej do momentu oddania inwestycji do używania oraz uznawane za koszt podatkowy okresu po tym terminie.
Trzeci przypadek to budowa mieszkań z zamiarem ich późniejszej sprzedaży. W takim przypadku odsetki będą stanowić koszt bezpośredni, i powinny być rozpoznane jako koszt nie wcześniej niż w momencie sprzedaży mieszkań lub budynku, gdyż przyporządkowuje się je do konkretnego przychodu.
Kupno gruntu
Skoro rozliczenie w kosztach odsetek od kredytu na inwestycje w nieruchomości zależy od rodzaju inwestycji, na jaki pożyczka jest zaciągnięta, zacznijmy od wyjaśnienia, jak rozliczyć odsetki od kredytu na zakup gruntu, na którym ma powstać inwestycja (np. budowa budynku komercyjnego). Problemem jest określenie momentu przekazania gruntu do używania.
Patryk Włodarski, konsultant w TPA Horwath Sztuba Kaczmarek, wyjaśnia, że ustawa o CIT nie wskazuje na sposób ustalenia takiego momentu. Środek trwały może być przekazany do używania, gdy jest kompletny oraz zdatny do używania.
Od kiedy podatnik jest w praktyce uprawniony do ujmowania w bieżących kosztach odsetek od kredytu na nabycie gruntu ? Jak rozlicza się odsetki od kredytu na zakup gruntu i odsetki od kredytu na roboty budowlane w okresie realizacji inwestycji mającej na celu wybudowanie środka trwałego ? Co należy zrobić, gdy ten sam kredyt zaciągnięty został na zakup gruntu i prowadzenie prac budowlanych ? Jak są klasyfikowane w przypadku deweloperów budujących lokale mieszkalne przeznaczone na sprzedaż – koszty związane z nabyciem gruntu, czy też prac budowlanych ? Jaka zasada reguluje ujmowanie w wyniku podatkowym różnic kursowych, które mogą powstać w związku ze spłatą kredytu zaciągniętego w walucie obcej, przeznaczonego na sfinansowanie wytworzenia budynku mieszkalnego ?
Więcej: Gazeta Prawna 2.05.2008 (86) – str.10-11
Wojciech Boczoń