Alternatywne formy finansowania zakupu mieszkania

Własne mieszkanie to marzenie setek tysięcy Polaków. Ale jak je zrealizować, a przede wszystkim za co?

Potocznie uważa się, że są dwie możliwości: kupić za pieniądze z kredytu lub za własne oszczędności. Ale docierają do nas sygnały, że pojawiają się też inne, alternatywne ścieżki.

Kredyt u dewelopera

Nie jest to nowy pomysł, ale dotąd nie odgrywał on większej roli przy zakupie mieszkania. Nie należy mylić tej opcji finansowania z pośrednictwem dewelopera przy uzyskaniu kredytu w banku. Sprawa jest o wiele prostsza: deweloper pożycza nam pieniądze na zakup mieszkania, które nam sprzedaje. Prawa dewelopera są zabezpieczone na hipotece lokalu, która zostaje zdjęta po zapłaceniu ostatniej raty. Jeżeli klient nie będzie spłacać zadłużenia w terminie, to deweloper odda mu wpłacone wcześniej pieniądze pomniejszone o koszty jego „eksmisji”.

Na razie nie ma wielu ofert na rynku. Te, które są, charakteryzują się wysoką wpłatą własną – od 20% do 40% wartości nieruchomości. Przykładowe oprocentowanie to WIBOR 3M+2,5%, czyli podobnie jak w banku, a maksymalny okres kredytowania wynosi 20 lat. Do wyboru są tylko raty równe, odrobinę wyższe niż przy normalnym kredycie bankowym. Przy mieszkaniu o wartości 200 tys. zł, wymaganej wpłacie własnej 20% i dwudziestoletnim okresie kredytowania rata wynosi 1,2 tys. zł. W banku byłoby to ok. 1 tys. zł.

Deweloper może i sprawdzi naszą zdolność kredytową, ale liczy się dla niego głównie to, że mamy pieniądze, a nie skąd one pochodzą. Decydując się na taką ofertę, klienci prawdopodobnie oszczędzą na marży i ubezpieczeniu kredytu, ale niewykluczone, że tutaj też są jakieś ukryte opłaty. Kupujący muszą zwracać uwagę na kondycję finansową dewelopera, czyli wybierać tylko takiego, który ma dużą nadwyżkę środków własnych i któremu raczej nie grozi bankructwo w najbliższym czasie.

Wynajmujesz i zbierasz na wkład własny

A co z młodymi, którzy muszą wynajmować mieszkanie i z tego powodu mają trudności z odłożeniem środków na wkład własny? Można mu wynająć mieszkanie z opcją sprzedaży. Pomysł jest znany w Wielkiej Brytanii jako shared ownership; w Polsce jest on trochę zmodyfikowany. Polega na wynajmowaniu mieszkania klientowi zdecydowanemu na zakup. Część pieniędzy, które klient wpłaca w ramach czynszu, zalicza mu się jako wkład własny.

Wynajem z tego powodu nie jest droższy. Chodzi o właściwy balans – sprzedający rezygnuje z części zysku z wynajmu, ale w zamian otrzymuje promesę, że klient za kilka lat odkupi od niego mieszkanie. Przykład: przy czynszu 1200 zł 40% tej kwoty traktowane jest jako wpłata na wkład własny. Gdy na koncie wynajmującego uzbiera się np. 20% wartości nieruchomości, będzie mógł on starać się o kredyt bankowy i wykupić mieszkanie.

Ten sposób jest dobry dla młodych z dużych miast. Wynajem jest tam drogi i praktycznie uniemożliwia odłożenie na własne mieszkanie. A tymczasem młodzi planują założyć rodzinę i nie chcą mieszkać ze współlokatorami.

A może leasing?

Skoro można wynajmować i część czynszu odkładać na wkład własny, to czemu nie wprowadzić leasingu? Na razie jest to produkt dostępny tylko dla firm w kontekście inwestycji w nieruchomości komercyjne. Jednak nie ma wielu przeszkód, by produkt ten oferować także osobom fizycznym. Ustawa o leasingu konsumenckim weszła w życie w lipcu 2011 roku, zatem pojawienie się takiego produktu powinno być kwestią czasu.

Leasing nieruchomości nie różniłby się zbytnio od normalnego leasingu. Właścicielem przedmiotu byłyby leasingodawca. Leasingobiorca po uiszczeniu stosunkowo niskiej wpłaty własnej wprowadzałby się do mieszkania i co miesiąc opłacał raty leasingowe. Gdy zbliżałby się termin wykupu, mógłby nabyć nieruchomość lub poszukać innej, którą znów „wziąłby w leasing”. Pomysł ciekawy i wart rozważenia. Rząd mógłby wesprzeć tę formę nabycia nieruchomości poprzez zastosowanie odpowiednich ulg podatkowych.

Kupić czy wynająć?

Na polskim rynku wciąż mało jest opcji sfinansowania zakupu mieszkania. Ponadto nie istnieje pojęcie tzw. drabiny mieszkaniowej, czyli stopniowego nabywania coraz lepszych lokali w ramach polepszającego się statusu materialnego. Pokutuje u nas myślenie, że od razu należy kupować pałace, bo rodzina może się powiększyć. Po czasie okazuje się, że mieszkania niekoniecznie są dostosowane do naszych potrzeb, a na domiar złego mocno przewartościowane.

Na drugim biegunie mamy wynajmujących, którzy też nie zawsze są szczęśliwi. Chociaż nie mają problemów kredytowych, to i tak muszą płacić czynsz za mieszkanie, które nigdy nie będzie ich własnością. I tak źle, i tak niedobrze. Na szczęście rynek nie znosi próżni i możliwe, że niebawem pojawią się opcje pośrednie, które pomogą rozwiązać wiele takich dylematów.

Łukasz Piechowiak

Bankier.pl