W tym roku mija 18 lat od wejścia w życie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Pomimo osiągnięcia swoistej pełnoletności przez przepisy tego bardzo ważnego z punktu widzenia rynku nieruchomości aktu prawnego, rozwój rodzimej bankowości hipotecznej wciąż pozostaje na etapie „raczkowania”. Dlaczego tak się dzieje i czy jest szansa, ale przede wszystkim potrzeba zmiany tej sytuacji w dającej się przewidzieć perspektywie?
Listy zastawne, czyli punkt rozpoznawczy banku hipotecznego
Zasadnicza różnica pomiędzy bankiem uniwersalnym a hipotecznym polega na tym, że ten ostatni jest instytucją oferującą jeden zasadniczy produkt – kredyt hipoteczny, a jego podstawowym, o ile nie jedynym przedmiotem działalności jest finansowanie rynku nieruchomości. Działalność banków hipotecznych w Polsce regulują dwie ustawy. Pierwsza to właśnie ta o listach zastawnych i bankach hipotecznych, druga – prawo bankowe.
Elementem wyróżniającym oraz punktem rozpoznawczym banków hipotecznych są emitowane przez nie, w polskich warunkach na prawach wyłączności, listy zastawne. Są to instrumenty dłużne, przypominające swoją konstrukcją długoterminowe obligacje. Podstawą ich emisji oraz zabezpieczeniem są wierzytelności banku hipotecznego, źródłem których są udzielone przezeń kredyty hipoteczne. W ten pozornie prosty sposób te ostatnie mają zagwarantowane długoterminowe, a więc bezpieczne refinansowanie.
Przez lata w „martwym punkcie”
Dlaczego zatem od prawie 18 lat polski rynek bankowości hipotecznej pozostaje praktycznie w „martwym punkcie”?
Od roku 1997, a wiec daty wejścia w życie ustawy o listach zastawnych, liczba aktywnych banków hipotecznych w Polsce oscyluje pomiędzy dwoma a trzema(!). Ta swoista tradycja policzalności jednostek rodzimych banków hipotecznych na palcach jednej ręki pozostaje niestety wciąż aktualna. Na dziś dzień polski system bankowy dysponuje bowiem zaledwie trzema tego typu instytucjami, działającymi w formie specjalistycznych podmiotów banków uniwersalnych. Są to: mBank Hipoteczny, Pekao Bank Hipoteczny i najmłodszy, uruchomiony niedawno PKO Bank Hipoteczny. Emitowane przez nie listy zastawne mają wciąż symboliczny, nie przekraczający jednego procenta, udział w wartości udzielanych w Polsce kredytów mieszkaniowych. Dla porównania na najbardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości krajów Unii Europejskiej ten udział wynosi od kilkudziesięciu do nawet bez mała stu procent.
Przyczyna takiego stanu rzeczy od lat pozostaje ta sama – utrzymująca się swoista bezkonkurencyjność banków komercyjnych w finansowaniu krajowego rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkaniowych. Ta przewaga wynika w głównym stopniu z wysoce restrykcyjnych regulacji prawnych bankowości hipotecznej, które w środowisku obowiązującej w Polsce od lat w sposób permanentny niskiej dostępności mieszkaniowej, na całe lata zablokowały jej perspektywy rozwojowe.
O dotychczasowej niemocy operacyjnej rodzimej bankowości hipotecznej zadecydowały przede wszystkim obligatoryjne zasady bezpieczeństwa procesu finansowania rynku nieruchomości. Listy zastawne co do zasady muszą wyróżniać się optymalnym stopniem bezpieczeństwa przy minimalnym ryzyku inwestycyjnym. Osiąga się to m.in. poprzez ustawową regulację maksymalnej – zazwyczaj nie przekraczającej 80 proc. – wartości wskaźnika LTV kredytów będących podstawą emisji listów zastawnych, instytucję tzw. wartości bankowo-hipotecznej jako metodyki wyceny nieruchomości, następnie poprzez drastyczne ograniczenie możliwości finansowania nieruchomości w trakcie budowy, czy wreszcie eliminację finansowania lokali spółdzielczych.
Tego typu regulacje z oczywistych względów na długie lata skrajnie zmarginalizowały bankowość hipoteczną jako źródło finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Swoją drogą, zakładając hipotetycznie przyznanie przez ustawodawcę klauzuli wyłączności na kredytowanie rynku nieruchomości bankom hipotecznym w roku 1997, niełatwo byłoby sobie wyobrazić dzisiejszy obraz krajowej mieszkaniówki. Jak też ta ostatnia wyglądała by dziś bez masowo „rozdawanych” w minionych latach kredytów mieszkaniowych na nawet pół wieku i 100 -130 proc. wartości nieruchomości, bez setek tysięcy kredytów frankowych, czy wreszcie bez powszechnego finansowania zakupów mieszkań w budowie? Jedno wydaje się raczej pewne – pojęcie „boomu” w odniesieniu do rynku nieruchomości znane byłoby dziś Polakom nie tyle z autopsji, co z literatury fachowej.
Pierwsi liderzy rynku z potencjałem
Po dziś dzień nie widać zbyt wielu symptomów chęci przestawiania przez krajowe banki zwrotnicy finansowania rynku nieruchomości na tory bankowości hipotecznej. Trudno się zresztą temu specjalnie dziwić. Warunki do ich funkcjonowania na skalę adekwatną do rynkowych potrzeb wciąż są dalekie od oczekiwań. W istotnym zakresie ma ten stan poprawić wejście w życie najnowszej noweli ustawy o listach zastawnych, której założenia zostały opracowane i przyjęte przez rząd już w roku ubiegłym.
Tymczasem palącym problemem, by nie powiedzieć prawdziwą zmorą finansowania kredytów mieszkaniowych przez działające w Polsce banki, jest skrajne niedopasowanie w ich bilansach finansowania długoterminowych aktywów krótkoterminowymi pasywami. Innymi słowy powszechną praktyką krajowych banków jest refinansowanie kilkudziesięcioletnich kredytów mieszkaniowych krótkoterminowymi lokatami, z depozytami avista na czele. Tego typu działanie z punktu widzenia bezpieczeństwa środków depozytariuszy można porównać jedynie z uprawianiem najbardziej wyszukanych sportów ekstremalnych, co komu jak komu, ale sektorowi bankowemu o wysokich standardach operacyjnych raczej nie przystoi.
Zapobieganiu tego typu praktykom mają skutecznie przeciwdziałać już od bieżącego roku unijne regulacje z bazylejskimi standardami płynności długoterminowej (Bazylea III) na czele. Po aferze z kredytami frankowymi aktywnych działań w kierunku dalszej poprawy bezpieczeństwa relacji krajowego sektora bankowego z rynkiem nieruchomości należy też oczekiwać ze strony Komisji Nadzoru Finansowego.
W tej sytuacji rodzimy sektor bankowy poza ideą wdrażania do swoich struktur kolejnych podmiotów bankowości hipotecznej, a następnie stopniowego transferowania do nich swoich portfeli hipotecznych, nie dysponuje zbyt bogatym arsenałem możliwości dostosowania się do nowych okoliczności rynkowych. Świadomość tego faktu najlepiej widać w determinacji zarządu lidera krajowego sektora bankowego – PKO BP, który w ostatnim czasie coraz wyraźniej przymierza się do roli wizjonera rozwoju krajowej bankowości hipotecznej.
PKO Bank Hipoteczny ogłosił plany przeprowadzenia pierwszej emisji listów zastawnych o wartości 500 mln zł już w połowie br. Wartości kolejnych tegorocznych emisji zarząd banku uzależnia od oczekiwanych zmian ustawowych przepisów. Podmiotami, których oferta listów zastawnych powinna zainteresować są przede wszystkim OFE, TFI oraz towarzystwa ubezpieczeniowe.
Z kolei największą w kilkunastoletniej historii polskiej bankowości hipotecznej emisję listów zastawnych na sumę pół miliarda złotych przeprowadził z powodzeniem w roku ubiegłym mBank Hipoteczny. Widać więc, że rynek posiada stosowny potencjał, którego jednak pełne wykorzystanie wymagać będzie szeregu czynności legislacyjnych.
Czy czeka nas era bankowości hipotecznej?
Wydaje się więc, że po długich latach oczekiwania nadszedł wreszcie okres bardziej efektywnego rozwoju polskiej bankowości hipotecznej. Czy to dobra wiadomość dla rynku nieruchomości, a zwłaszcza jego segmentu mieszkaniowego? Czy kredyty mieszkaniowe staną się tańsze i bardziej dostępne? Czy może wręcz przeciwnie w ramach kosztów podnoszenia standardów bezpieczeństwa systemu kredytowania krajowej mieszkaniówki?
Na tego typu pytania nie sposób dziś w sposób jednoznaczny odpowiedzieć, przede wszystkim z uwagi na sporą ilość czynników warunkujących rozwój segmentu hipotecznego krajowego sektora bankowego.
Jest jednak raczej pewne, że ten rozwój nastąpi choć nie będzie błyskawiczny, i na bardziej odczuwalne w związku z nim zmiany przyjdzie nam poczekać jeszcze dość długo. Za spory sukces należałoby uznać przekroczenie do końca bieżącej dekady udziału listów zastawnych w kredytowaniu rynku nieruchomości na poziomie 10 proc.
Z drugiej strony równie pewny jest fakt, że najbardziej zaawansowane rozwojowo rynki nieruchomości w Europie i na całym świecie, oraz powiązane z nimi systemy bankowe, dysponują doskonale rozwiniętymi i zorganizowanymi segmentami bankowości hipotecznej, która obsługuje większość transakcji nieruchomościowych finansowanych kredytem hipotecznym.
Jarosław Jędrzyński
portal RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń
