W II kwartale deweloperzy zaskoczyli spadkiem sprzedaży aż o 14% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Expander zwraca jednak uwagę, że w tym okresie nadal bardzo szybko rosła wartość udzielanych kredytów hipotecznych. Wygląda więc na to, że z zakupami zaczęli wstrzymywać się inwestorzy, dla których podwyżki cen mieszkań oznaczają spadek opłacalności tego rodzaju inwestycji. Zakupy kontynuowali natomiast ci, którzy musieli wspomagać się kredytami, czyli przeciętni Polacy, których do zakupów zachęca dobra sytuacja na rynku pracy.
Kredytów coraz więcej, a sprzedaż nowych mieszkań spada
PAP opublikował dane na temat sprzedaży 19 największych firm deweloperskich. Pokazują one znaczące spowolnienie. W II kwartale firmy te sprzedały 5 912 lokali, czyli aż o 13,9% mniej niż przed rokiem. W całym pierwszym półroczu spadek jest mniejszy i wynosi 4%. Jest to o tyle ciekawe, że w ostatnim czasie inne dane wskazywały na dość znaczący wzrost cen mieszkań oraz wartości udzielanych kredytów hipotecznych. Według BIK w kwietniu i maju ich wartość wzrosła odpowiednio o 12% i 19%. Mamy więc kilkunastoprocentowy wzrost popytu na kredyty przy jednoczesnym spadku sprzedaży nowych mieszkań o 14%.
Inwestorzy ograniczają zakupy?
Powyższe nie powinno jednak dziwić biorąc pod uwagę, że zakupy nowych mieszkań w największych miastach w ponad 70% były finansowane bez udziału kredytów. Wiele osób zamożnych wypłacało pieniądze z niskooprocentowanych lokat bankowych i kupowało mieszkania na wynajem. W ten sposób uzyskiwali wyższe zyski niż w banku. Od marca 2016 r. łączna wartość lokat bankowych posiadanych przez gospodarstwa domowe niemal nieustannie spadała i zmniejszyła się aż o 35 mld zł. W maju wartość lokat nieznacznie jednak wzrosła. Jeśli dane za kolejne miesiące będą podobne, to potwierdzą zakończenie boomu na mieszkania na wynajem. Przyczyną tej sytuacji mogą być ostatnie podwyżki cen mieszkań, które ograniczyły opłacalność tego rodzaju inwestycji.
Dobra wiadomość dla zwykłych ludzi planujących kupić mieszkanie
Spadek zainteresowania mieszkaniami ze strony inwestorów jest bardzo dobrą informacją dla przeciętnych Polaków, którzy chcą kupić mieszkanie na własny użytek. Bardzo niskie bezrobocie i rosnące pensje sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Niektórzy nareszcie mogą wyprowadzić się od rodziców lub z wynajmowanego mieszkania do własnego, inni chcą zamienić je na większe. Takim osobom teraz łatwiej może być wynegocjować atrakcyjną cenę. W obliczu powyższych informacji, deweloperom trudniej będzie bowiem straszyć tym, że mają już wielu chętnych, a więc nie ma mowy o obniżce ceny. Mniejszy popyt na rynku pierwotnym może odciągnąć część kupujących z rynku wtórnego. W rezultacie być może łatwiej będzie się targować również przy zakupie mieszkania używanego.
Należy jednak dodać, że nie należy liczyć na ogromne przeceny. Deweloperzy coraz więcej płacą podwykonawcom, gdyż rosną pensje pracowników. Wzrosły też ceny materiałów budowlanych. Nie mogą więc pozwolić sobie na duże obniżki. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego również będzie trudno uzyskać duże upusty. Na sprzedających działa bowiem mechanizm psychologiczny, który sprawia, że trudno jest im pogodzić się, że otrzymają znacznie mniejszą kwotę niż to pierwotnie zakładali. Zwykle dopiero po wielu miesiącach oczekiwania akceptują większą obniżkę. Czasami uzyskanie upustu wymaga więc nie tylko dobrych argumentów, ale również cierpliwości.
Jarosław Sadowski, Expander Advisors
Wojciech Boczoń