Niebawem polskie przepisy budowlane wprowadzą nowy przedmiot prawa własności w stosunku do przestrzeni podziemnej lub powietrznej na działce. Aktualnie nad tymi zmianami pracuje Ministerstwo Infrastruktury.
W Stanach Zjednoczonych „działka powietrzna” może być częścią działki gruntu wydzieloną poprzez jej wymiar pionowy. Dlatego też właściciel gruntu może sprzedać prawa powietrzne tzw. air rights. Taka działka jest pierwotnie składową działki gruntowej, która może zostać wyodrębniona w celu innego jej użytkowania wraz z niezależnym prawem własności dla „nieruchomości powietrznej”. Tego typu rozwiązanie prawne istnieje w USA od lat 70-tych ubiegłego wieku.
Z kolei w Szwecji wprowadzono ustawę o tworzeniu „nieruchomości trójwymiarowej”, czyli nieruchomości 3D. Prawo dostępu do wszystkich poziomów działki warunkuje ustanowienie nieruchomości 3D wraz z infrastrukturą. Istnieje również możliwość stworzenia „pustej” nieruchomości 3D, niezwiązanej z zabudowaniami, która jest uwidoczniona w katastrze nieruchomości.
– Polskie przepisy stanowią o tym, że działka gruntowa jest określona tylko i wyłącznie w granicach poziomych. – informuje Anna Macina z firmy architektonicznej Archeton Sp. z o.o. – Nowe rozwiązania są odpowiedzią na potrzeby gospodarcze inwestorów. Poza tym taka forma własności pozwoli inwestorowi zabezpieczyć hipotecznie kredytowanie własnych inwestycji – dodaje.
Według proponowanych zmian obiekt budowlany stanowiłby odrębną własność i byłby wpisany w ewidencji gruntów na tzw. „wirtualnej subdziałce”. Ponadto taka zmiana wprowadzi konieczność zmiany ewidencji gruntów.
Nowe przepisy o prawie powietrznym dotyczyć będą przede wszystkim takich obiektów budowlanych jak podziemne parkingi, mosty, tunele, ale i każdego obiektu budowlanego zlokalizowanego nad lub pod gruntem.
– Zostaje jeszcze tylko doprecyzowanie przez ustawodawców kwestii formalno-prawnych w sprawie ustanowienia odrębnej własności i wydzielenia obiektu budowlanego np. w formie promesy wydanej przez starostę lub zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego pomiędzy właścicielem gruntu, a inwestorem realizującym obiekt budowlany. – dodaje Anna Macina z firmy architektonicznej Archeton Sp. z o.o. – Konieczne jest także ustalenie podstawowych elementów takiej umowy, na przykład: w jakim zakresie inwestor korzysta z działki powietrznej, jaki rodzaj obiektu budowlanego ma zostać wybudowany itd.
Źródło: Archeton Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
