Ceny mieszkań nadal spadają, ale wolniej

Indeks cen transakcyjnych mieszkań w maju spadł czwarty raz z rzędu, tym razem o 0,2 proc. Pocieszeniem jest fakt, że zwalnia tempo w jakim obniża się jego wartość.

Majowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań, liczonego na bazie operacji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, może sugerować, że trend spadkowy, w jakim znajdują się one od połowy ubiegłego roku, wyhamowuje. Wskaźnik co prawda zanotował czwarty z rzędu spadek w ujęciu miesięcznym, jednak jego skala – 0,23 proc. – jest tym razem najmniejsza. Przypomnijmy, że w lutym nasz indeks spadł miesiąc do miesiąca o 1,95 proc., w marcu o 2,79 proc., a w kwietniu o 0,98 proc.

Wolniejszej dynamice spadku indeksu cen towarzyszy lekki wzrost liczby zawieranych transakcji. Przy majowych wyliczeniach uwzględniliśmy ich bowiem przeszło 2600. To o 9,9 proc. więcej w porównaniu z marcem, który był pod tym względem najsłabszym miesiącem na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Niemniej, w skali roku cały czas obserwujemy pokaźny spadek liczby zawieranych transakcji, który sięga już 23,2 proc.

Indeks cen transakcyjnych
 

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

Toruń, Łódź, Kraków – w tych miastach zanotowaliśmy największe miesięczne wzrosty cen transakcyjnych mieszkań, odpowiednio 2,7 proc., 2,4 proc. i 1,2 proc. W Warszawie ceny nie uległy zmianie. Z kolei największe spadki dotknęły Białystok (minus 1,8 proc.) oraz Lublin i Poznań (po minus 1,5 proc.). W ujęciu rocznym liderami spadków są Wrocław (minus 12,6 proc.) i Gdańsk (minus 10,1 proc.). Najmniej mieszkania potaniały w Bydgoszczy (minus 2 proc.) i Białymstoku (minus 2,2 proc.).
 
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach 

miasto	mediana cen m2 w maju 2012 r.	roczna zmiana ceny	miesięczna zmiana ceny
Białystok	4304 zł	-2.2%	-1.8%
Bydgoszcz	3868 zł	-2.0%	-0.6%
Gdańsk	5063 zł	-10.1%	0.1%
Gdynia	5016 zł	-4.5%	-0.6%
Kraków	6021 zł	-4.9%	1.2%
Lublin	4659 zł	-3.9%	-1.5%
Łódź	3825 zł	-6.2%	2.4%
Olsztyn	4304 zł	-9.6%	-1.4%
Poznań	5279 zł	-6.0%	-1.5%
Szczecin	4374 zł	-3.6%	-0.7%
Toruń	4136 zł	-6.6%	2.7%
Warszawa	7255 zł	-7.8%	0.0%
Wrocław	5233 zł	-12.6%	-1.1%

Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.

Komentarz i prognoza

Po tradycyjnie słabych pod względem liczby zawieranych transakcji lutym i marcu, wiosna przyniosła nieznaczne ożywienie na rynku. Niemal od razu przełożyło się to na usztywnienie postawy przez sprzedających – spadek cen wyraźnie wyhamował. Skala wzrostu liczby transakcji nie jest jednak duża, ponadto w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, kiedy było ich o 30 proc. więcej, ich obecna liczba prezentuje się raczej blado. Jednocześnie trzeba pamiętać, że systematycznie rośnie liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów, szybciej niż sama sprzedaż, która siadła, głównie za sprawą przykręcenia kredytowego kurka z pieniędzmi przez banki oraz ograniczenia programu Rodzina na swoim.

Wg szacunków REAS, na koniec pierwszego kwartału w największych miastach liczba jednostek mieszkalnych w ofercie sprzedażowej przekraczała 50 tys., z czego jedna trzecia to gotowe mieszkania. Przy braku wyraźnych perspektyw na poprawę sytuacji na rynku kredytowym trudno oczekiwać zasadniczej zmiany na rynku mieszkaniowym, dlatego spodziewamy się, że w krótkim i średnim terminie ceny mieszkań nadal będą znajdowały się w trendzie spadkowym, który jednak stopniowo powinien słabnąć.
 
Majowy odczyt indeksu cen mieszkań wskazuje na kontynuację dotychczasowego trendu spadkowego, choć z mniejszą niż miesiąc wcześniej dynamiką. Najświeższe dane mówią o przecenie w największych miastach o 0,2 proc. względem odczytu kwietniowego. W zeszłym miesiącu analogiczna dynamika wyniosła 1 proc., a w marcu 2,8 proc..Nie zmienia to jednak faktu, że indeks cen mieszkań znalazł się na historycznie najniższym poziomie. W ujęciu rocznym przecena wyniosła 9,7 proc. Ostatnio z taką dynamiką rocznych zmian mieliśmy do czynienia w lipcu 2009 roku.

Pozytywnym sygnałem jest natomiast rosnący drugi raz z rzędu odczyt o liczbie zawartych transakcji. Warto w tym miejscu zauważyć, że dane Open Finance i Home Broker służące do obliczania indeksu są agregowane dla okresów trzymiesięcznych. Majowy odczyt wskazuje wzrost liczby zawieranych transakcji kwietnia o ponad 2 proc. Miesiąc wcześniej progres zbliżył się do 8%. Są to odczyty zbliżone do tych obserwowanych w analogicznym okresie przed rokiem. Oznacza to, że raczej w obserwowanym na rynku „ożywieniu” trzeba upatrywać zmian sezonowych niż powstawania nowego trendu.

Pozostaje jeszcze pytanie kiedy obserwowane spadki cen mieszkań mają szansę się skończyć? Gdyby zadać je doradcom Home Broker, to okazałoby się, że ich przewidywania odnośnie przyszłości są relatywnie optymistyczne. Gdyby ziściły się one w przyszłości, oznaczałoby to zahamowanie nominalnych spadów cen w horyzoncie kolejnych 12 miesięcy

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,

l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Źródło: Open Finance